Долевая собственность – преимущество при продаже

Недвижимое имущество бывает долевым и совместным. В первом случае у одного жилого объекта несколько владельцев и доля каждого из них официально определена. Во втором – общее владение без выделения частей. При любых сделках с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех собственников.

Долевая собственность

Обычно возникает в тот момент, когда жилплощадь, независимо от способа её приобретения (покупка, приватизация, наследство), передаётся в собственность «по частям». Например, при покупке жилья в новостройке в договоре купли-продажи указывается, что оно приобретается в равных долях на всех членов семьи. Реже – на основании брачного договора, нотариального соглашения, судебного решения.

Основные принципы изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ. Доли бывают «идеальными» – выражаются в дроби, без «привязки» к конкретному месту в квартире. Допустим, 1/3 или 7/25. И «реальными» – соответствуют площади выделенной комнаты, фактически подразумевается «коммуналка». К примеру, спальня, 15 м². При этом общую территорию – кухню, ванную, санузел и коридор поделить невозможно.

Долевой размер изменяется в связи с появлением новых лиц или улучшением жилищных условий, но не ограничивает право пользования общим имуществом. Каждый из участников может находиться в любой из комнат, хранить свои вещи, приглашать гостей. У всех хозяев жилого помещения одинаковые обязанности. Однако от размера отдельной части зависит объём правомочий по управлению собственностью.

Согласно ст. 246 ГК РФ, правообладатель вправе свободно распоряжаться своими метрами: продать, подарить, обменять, отдать в залог, завещать. Но лишь с согласия остальных собственников. В случае обмена или продажи, соседи по квартире оказываются в ряду первых покупателей. Ведь у них – правовое преимущество.

Что такое преимущественное право?

У совладельцев приоритет по отношению к сторонним потребителям. Если один из хозяев решил реализовать свою долю, то сначала обязательно предлагает её выкупить другим дольщикам, путём отправки им почтового извещения. Время для принятия решения – 1 месяц. Отсутствие ответа по истечению этого срока считается отказом.

Претендентов, согласившихся на предложенные условия, может быть несколько. Тогда продавец сам решает, кому он продаст жильё. Встречное предложение о выкупе имущества по значительно сниженной рыночной стоимости не является согласием. Только после получения письменного отказа, жилплощадь реализуется «чужим» людям.

Преимущественное приобретение продаваемого или меняемого жилья регулируется ст. 250 ГК РФ. Это правило не применяется, если собственность выставлена на публичные торги или дарится. При нарушении этого положения (то есть без уведомления сособственников), любой из них в период до трёх месяцев может оспорить сделку через суд и потребовать перевода прав на себя.

Отказ, как и предложение, требуют нотариального заверения. Эти документы понадобятся при оформлении ДКП и регистрации сделки.

Условия продажи доли

При продаже квартиры одному из совладельцев разрешение всех хозяев не требуется. Письменное уведомление остальных дольщиков необходимо только при реализации сторонним лицам. В дальнейшем это послужит документальным подтверждением соблюдения закона, поможет избежать судебных тяжб.

Отказ от своего приоритетного права оформляется в письменной форме и желательно его нотариально заверить. Если через месяц ответа от соседей так и не последует, то продавец автоматически получает разрешение.

Наше агенство Цитадель-Питер поможем вам продать или выкупить долю в квартире за собственные средства агенства. Договоримся с собственниками и займемся формальными делами.

Алгоритм проведения сделок с долевой недвижимостью:

1. Уведомить остальных собственников.
2. Найти покупателя.
3. Подписать соглашение (в заключении участвуют все сособственники).
4. Рассчитаться по сделке без участия нотариуса, зарегистрировать договор в Росреестре.
5. Будущий владелец оплачивает госпошлину, получает квитанцию об оплате.
6. По завершении регистрации, потребитель вступает в законное владение.

Если продаётся часть общей собственности, понадобится нотариальное удостоверение ДКП. Переход собственнического права подлежит госрегистрации. К пакету документов прилагается копия заказного письма о намерении продать долю и предложении выкупить её по установленной цене, а также бумага об отказе от соседей. После этого начинается регистрация. В выписке из ЕГРН указываются все сособственники и размер долей каждого из них.

Ссылки на источники:

• http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/202a0109e10b8e0ae8888ad4b701f67286dbbe17/
• http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fcaf0e1e4ce0f3fe28c74d890448858beb131938/
• http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/