Как выбрать банк для ипотеки
Выбор банка для ипотеки – не всегда простая задача. Ведь в России работает большое количество финансово-кредитных учреждений, готовых выдать кредит. Нужно разобраться, как принять правильное решение и отсеивать то, что будет невыгодно. К выбору банка нужно подойти со всей ответственностью, ведь, как правило, ипотека берется на довольно длительный срок.
Какие факторы имеют значение при выборе банка
Во время подбора банка следует обратить внимание на несколько критериев:
- процентную ставку;
- условия кредитования;
- сумму первоначального взноса.
Как правило, в банках требуют предоставить стандартный комплект документов, включающий справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки с предъявлением удостоверения личности. Есть финансовые учреждения, выдающие ипотеку только по 2 документам.
На что еще нужно обратить внимание при выборе ипотечного банка
Перед оформлением заявки нужно узнать, какие требования предъявляет банк к приобретаемой квартире или дому. В основном они сводятся к наличию коммуникаций, отсутствию обременений и износу, незначительно превышающему 50%. В некоторых банках предъявляют дополнительные требования:
- какие материалы использовались при строительстве;
- площадь жилья;
- год постройки.
В зависимости от возраста клиентов в максимальном сроке ипотеки могут отказать. Как правило, банки выдают кредиты при покупке недвижимости в том же регионе, в котором расположены эти финансовые учреждения.
Как понять в каком банке ипотека выгоднее
Прежде всего, нужно обратить внимание на процентную ставку, которая будет фигурировать в договоре. Помимо этого следует изучить:
- условия получения ипотеки;
- комфортность обслуживания: наличие интернет-банкинга, приход пуш-уведомлений или СМС-сообщений о том, что пришла пора делать очередной платеж;
- рефинансирование кредита;
- страхование жизни;
- наличие скрытых платежей.
Отдельные банки не хотят принимать средства материнского капитала (сертификат) для оплаты первоначального взноса, поэтому следует уточнить, если вы собираетесь его использовать, принимает ли его конкретное учреждение.
Основные критерии выбора ипотечных программ
При выборе ипотечных программ обращают внимание на условия кредитования, предъявляемые к заемщику требования, участвует ли банк в специальных государственных программах, комфортность обслуживания кредита, скрытые платежи и наличие страхования.
Какие особенности нужно учесть при оценке условий кредитования
Для заемщика самым главным критерием является сумма, которую ему придется заплатить сверх основного долга. Нужно иметь в виду, что процентная ставка, заявляемая банком, не всегда соответствует фактической процентной ставке. В начале кредитуемому предлагается базовая процентная ставка, которая может изменяться в результате влияния ряда условий:
- платежеспособности;
- кредитной истории;
- каким образом происходит регистрация сделки (на бумаге или в электронной форме);
- принятие необязательных видов страхования;
- является или нет заемщик зарплатным клиентом банка;
- сумма получаемого кредита и срок, на который он выдается.
Для учета всех обстоятельств и правильного выбора следует подать заявки в несколько банковских учреждений и, получив условия, сравнить их между собою.
Что делать, если у вас маленькая белая зарплата
Размер зарплаты банк рассчитывает, исходя из стоимости приобретаемого жилья. На основании необходимой суммы займа рассчитываются ежемесячные платежи. Если он будет превышать 50%, то клиенту могут уменьшить сумму займа или полностью в нем отказать. Обычно банки принимают и другие документы, кроме справки 2-НДФЛ, подтверждающие полученные доходы. К ним относятся:
- зарплата на подработке;
- доход, полученный от сдачи в аренду принадлежащих покупателю помещений;
- депозитарный доход;
- дивиденды и разница при покупке и продажи ценных бумаг.
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Если совокупного дохода будет недостаточно, чтобы претендовать на получение полной суммы ипотеки, можно найти созаемщиков. Их доходы будут суммированы с доходами заемщика, что повысит вероятность получения ипотеки. Однако следует иметь в виду, что созаемщики несут такую же ответственность, как и заемщики, поэтому найти их достаточно тяжело. Если имеется какая-либо другая недвижимость в собственности у кредитополучателя, он может оформить ее в качестве залога.
Как можно повлиять на процентную ставку
Некоторые банки предлагают различные дополнительные услуги, позволяющие снизить процентную ставку по взятой ипотеке:
- Страхование недвижимости – применяется основной массой финансовых учреждений, некоторые предусматривают возможность отказа от нее, но тогда процентная ставка возрастает до 2 п.п., а при нежелании застраховать свою жизнь – еще на 3 п.п.
- Статус заемщика – госслужащим и корпоративным клиентам, как правило, предоставляют кредит на более выгодных условиях.
- Размер первоначального взноса – так, если платеж от 7588 первоначальный взнос при полной стоимости ипотеки 15 млн. можно получить скидку к базовой процентной ставке до 1 п.п., взнос от 30% приводит, как правило, к снижению процентной ставки.
- Сумма кредита – чем она больше, тем меньший процент устанавливает банк. Это действует во всех случаях, кроме, если вы выбираете рефинансирование.
- Тип недвижимости и ее площадь – самые низкие ставки на квартиры, а самые высокие – на коттеджи за городом, что определяется ликвидностью объекта (загородный дом продать гораздо сложнее, чем, например, однокомнатную квартиру в городе). На квартиры с большой площадью, как правило, распространяются меньшие процентные ставки, поскольку они стоят дороже.
- Скидки, предоставляемые партнерами банков.
- Способ регистрации сделки – некоторые банки отправляют документы в Росреестр в электронном виде.
- Участие в спецпрограммах от застройщиков (девелопер сам платит часть процентов за заемщика), но при этом нужно смотреть на то, чтобы эти проценты не перешли в стоимость квадратного метра.
- Платные программы от банков за счет уплаты разовой комиссии.
- Поручительство и дополнительный залог.
Как банк оценивает заемщика
Финансовое учреждение стремится выдать кредит тем клиентам, которые будут платить вовремя установленными платежами. Секреты того, от чего зависит выбор заемщика, у каждого банка свои, но общими из них являются:
- стабильность доходов и их уровень;
- возраст – многие банки хотят, чтобы клиенты погасили ипотеку до наступления пенсионного возраста;
- гражданство – предпочтительно, чтобы вы были подданным РФ;
- семейное положение – кредит дают более охотно семейным людям;
- место работы – ИТ-специалисты ценятся выше, как и менеджеры высшего звена;
- стаж работы на предыдущем месте – он должен составлять не менее 6 месяцев;
- кредитный рейтинг, исходя из кредитной истории клиента.
Как быть, если в кредитной истории ошибка
Иногда в кредитной истории появляются ошибки из-за того, что информация стекается из разных финансовых учреждений по частям. Для исправления ошибки нужно подать заявление в соответствующее бюро. Если кредитор подтвердит то, что ошибка действительно была допущена, то в течение 20 дней бюро внесет исправление. В ином случае в удовлетворении заявления будет отказано. Отказ можно оспорить в суде.
Исправить некорректную информацию можно и обратившись к кредитору, для которого установлен срок для реакции на заявление в течение 10 дней.
Что влияет на увеличение и снижение вероятности получения ипотеки
Увеличивают шансы получения ипотеки:
«белая» работа;
справка по форме 2-НДФЛ;
общий трудовой стаж от 1 года;
регистрация в РФ;
наличие другого имущества;
хорошая кредитная история;
наличие созаемщиков.
Уменьшают шансы:
работа по ГПХ, ИП, самозанятый из-за нестабильного дохода;
небольшой общий стаж и стаж на последнем месте менее полугода;
регистрация в регионах, где не присутствует банк;
имеются незакрытые кредиты;
плохая кредитная история, в том числе у родственников;
много иждивенцев.
Пошаговый план получения денег от банка:
Шаг 1. Определяем на какую сумму можно рассчитывать
Агентство недвижимости «Цитадель-Питер» рекомендует начинать поиск квартиры с выяснения вопроса, какую сумму готов дать вам денег в кредит. Для выяснения этого можно подать заявки в несколько финансовых учреждений. Прежде всего следует обратиться в банки, в которых вы являетесь зарплатным клиентом.
К заемщику предъявляются следующие требования:
- достиг возраста совершеннолетия;
- не достиг 60-75-летнего возраста;
- является гражданином РФ;
- имеет стабильный доход;
- работает на последнем месте не менее 3-6 месяцев;
- работать как нанятый сотрудник, либо быть ИП или самозанятым.
Доходы и трудоустройство банк может подтвердить самостоятельно, обратившись в СФР. После того, как банк рассмотрит поступившее заявление и вынесет положительное решение, клиенту будет сообщено, на какую сумму он может рассчитывать. Он не будет учитывать стипендии, пособия как источник дохода.
Шаг 2. Находим созаемщика, если необходимо
Созаемщика привлекают, чтобы банк дал большую сумму кредита. Созаемщик несет такую же ответственность, как и заемщик. Супруги, как правило, выступают созаемщиками друг друга. При необходимости можно заключить брачный контракт, в котором прописать, что ипотеку берет только один из супругов, за которым и будет закрепляться право собственности.
Шаг 3. Подбираем квартиру
При выборе квартиры обращают внимание на район расположения дома, общую и жилую площадь, число комнат, цену и год постройки, если приобретается вторичка.
Ставки по ипотеке на жилье от застройщика
Заявление на льготную ипотеку подается через девелопера или его партнера. Продолжает действовать семейная ипотека для семей, в которых с начала 2018 года родился ребенок, либо есть двое и более детей до 18 лет, либо имеется ребенок с инвалидностью. Первоначальный взнос – 20%, предельный размер – 12 млн., срок кредитования – 30 лет. Максимальную ипотеку могут получить жители Санкт-Петербурга, Москвы и соответствующих областей. Для остальных регионов ограничение – 6 млн. Предназначено для приобретения жилья на первичном рынке, а также вторички в Дальневосточном ФО и только в сельской местности.
Ипотека для ИТ-специалистов позволяет получить кредит под 6% годовых с первоначальным взносом 20% и предельным размером кредита 9 млн. руб.
Ставки по ипотеке на вторичное жилье
На вторичное жилье устанавливаются более высокие ставки, которые можно снизить, воспользовавшись советами, приведенными ранее.
Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка
При приобретении первичного жилья с заявкой через девелопера, как правило, проблем не возникает. При купле-продаже вторички банк должен проверить документы и оценку стоимости объекта недвижимости. Иногда финансовое учреждение может затребовать предварительный договор купли-продажи.
Шаг 5. Делаем оценку недвижимости
Для одобрения сделки банку нужно представить отчет об оценке недвижимости. Оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость. Последняя необходима банку, чтобы он мог понять, за какую цену сможет продать квартиру при необходимости срочно избавиться от имущества.
Оценщики работают с конкретными банками, хотя по закону так быть не должно. Для оценки вторичной квартиры оценщику понадобится:
- техпаспорт;
- выписка из ЕГРН.
При покупке квартиры в новостройке:
- ДДУ;
- акт приема-передачи;
- техпаспорт.
Оценщик договаривается о встрече, делает фотографии и составляет отчет, который предоставляется в банк.
Шаг 6. Страхуем квартиру
При оформлении ипотеки нужно обязательно застраховать жилье. Если приобретается квартира на первичном рынке, она подлежит страхованию после ввода дома в эксплуатацию. На вторичном – страховка оформляется сразу. Многие финансовые учреждения обязывают страховать жизнь, здоровье или оформлять титульное страхование, хотя названные виды обязательными не являются. Но при отказе банк может поднять процентную ставку или отказать в выдаче кредита.
Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом
После одобрения получения ипотеки подписывается договор с банком на получение кредита и залоговый, а также договор купли-продажи между покупателем и продавцом. В последнем прописывается, какая сумма будет составлять первоначальный взнос и как он передается. Оставшуюся часть банк переводит на счет продавца после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.
При использовании материнского капитала в качестве первоначального взноса в банк предоставляют сертификат, а также справку, если часть средств была израсходована ранее. При подписании документов предъявляются оригиналы документов с обеих сторон. После их подписания документы передаются в Росреестр напрямую или через МФЦ.
Какие бывают ипотечные программы
Помимо перечисленных ранее льготных программ ипотеки, в России существуют еще несколько подобных программ:
- сельская – выдается под покупку дома или квартиры в сельской местности под 3%;
- Арктическая и Дальневосточная – жилье приобретается в Дальневосточном ФО и Арктической зоне;
- военная – государство предоставляет военным средства на первоначальный взнос и последующую оплату недвижимости.
Также существует стандартная программа ипотеки, в которой ставки доходят до 30%.
Подробнее ознакомиться с ипотечными программами можно у нас на сайте.
Вопросы, которые стоит задать себе при выборе ипотечного кредита
Покупатель должен не только выяснить, как выбрать банк для ипотеки, но и поставить перед собою другие вопросы.
Где можно узнать информацию об ипотеке по льготным ставкам и госпрограммам
Узнать информацию об онлайн-кредите или офлайн-займе можно на сайтах конкретных банков, сайте банки.ру и сравни.ру или на портале дом.рф.
Какие лучшие условия по ипотеке сегодня в Санкт-Петербурге
Описание
В Санкт-Петербурге предлагаются выгодные ипотечные программы:
- семейная;
- сельская;
- для IT-специалистов;
- военная;
- молодежная.
А также стандартные для приобретения жилья в новостройках.
Ставки суммы и сроки по ипотеке
По льготной ипотеке для военных ставка составляет от 2%, сельской – от 0,1%, для IT-специалистов и семейная – от 6%. Для получения кредита на покупку квартиры в новостройке она может доходить до 30%. Платежи составляют от 7,5 тыс. руб. до бесконечности в зависимости от стоимости квартиры. Ипотека выдается на срок от 3 до 30 лет.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос составляет от 10 до 30%. Наименьший он при предоставлении кредита под залог, средний – по льготным программам, наибольший – по стандартным.
Условия получения и требования
Каждый банк предъявляет свои условия для получения ипотеке и требования к ней. В основном требуют паспорт, трудовую книжку, для военной ипотеки – военный билет, справку 2-НДФЛ. У заемщики должна быть постоянная или временная регистрация, российское гражданство, возраст от 18 до 65-70 лет.
Погашение ипотеки
Погашение взятого кредита производится по составленному графику. В платежи включаются страховки, дополнительные программы, поэтому ставка в реальности превышает таковую, прописанную в договоре.
Преимущества ипотеки
При получении ипотеки решаются следующие вопросы:
- быстрое приобретения жилья;
- возможность сэкономить при попадании под льготные программы;
- инвестиции в будущее.
Выгодна ли ипотека в целом
При быстром погашении кредита ипотека достаточно выгодна. Недвижимость постоянно увеличивается в цене, поэтому взятые в заем деньги в любом случае отбиваются. Однако при принятии решения о взятии кредита на приобретение квартиры следует учитывать и такие факторы как:
- высокая стоимость кредита;
- возможность проводить регулярные выплаты;
- большой срок платежей;
- сложность оформления.
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев