Как заложить недвижимость: советы юриста по недвижимости
Если денег вечно не хватает, а нужна квартира, можно попробовать оформить кредит под залог недвижимости. Его предоставляют организации, имеющие лицензию от Центрального банка, в то время как займы можно получить в любом учреждении, желающем их предоставить. Ознакомиться с рядом из них, предоставляемых нашим агентством можно по ссылке или по адресу.
Что такое кредит под залог недвижимости
Чтобы понять, как можно заложить квартиру, нужно разобраться, что из себя представляет кредит под залог недвижимости. Он представляет собой ссуду, выдаваемую кредитором заемщику под проценты, обеспечением для которой выступает недвижимость, берущаяся в залог. В банк приносят справку, подтверждающую официальный доход, или находят поручителя – человека, несущего солидарную ответственность за закладываемую квартиру.
Срок кредита – от 1 до 30 лет. Залог представляет собой главный способ обеспечения обязательств. Закладывая квартиру, ее владелец не лишается права проживания в ней или сдачи в аренду. Кредитное учреждение не может по самостоятельному решению продать заложенное имущество. Такое возможно только в том случае, если заемщик не сможет вовремя рассчитаться с долгом. Деньги от продажи пойдут на его погашение, если их будет больше необходимой суммы, оставшуюся часть получит должник.
Требования
Для получения кредита под залог недвижимости существуют требования как к заемщику, так и к самой недвижимости.
Требования к недвижимости
Имущество оформляется в собственность заемщика. Другие же условия предоставления ссуды у каждого кредитора свои. Одни рассматривают удаленность от МКАД на определенном расстоянии, для других этот показатель не важен.
Квартира должна быть:
- ликвидной;
- не заложенной в другом месте;
- находится не в аварийных домах.
Требования к заемщику
В ссуде могут отказать, если возраст заемщика не достиг 18 лет (а в некоторых случаях и 21 года). Также возможно получение отказа для, например, пенсионеров.
Другие требования:
- стабильно получаемый доход;
- гражданство РФ (хотя могут выдать и иностранцам, но большинство учреждений работает с ними менее охотно);
- наличие созаемщиков в случае, если недвижимостью владеет несколько человек (либо они должны дать согласие на залог).
Некоторые учреждения не предоставляют ссуду ИП или юридическим лицам.
Плюсы получения кредита под залог недвижимости
Получение ссуды под залог квартиры позволяет отыскать несколько млн рублей на срок от 1 до 30 лет, которых критически не хватает на покупку недвижимости. Рассмотрим, в чем выгода кредита под залог в иных случаях:
- лояльное отношение кредитных учреждений к кредитной истории;
- не всегда требуется первоначальный взнос, как по ипотеке;
- необязательно целевое использование;
- риск только заложенным имуществом;
- в залог можно предоставить другую недвижимость, которой владеет другой человек (по соглашению с ним);
- заложенное имущество остается в собственности владельца;
- некоторые кредитные учреждения берут в залог недвижимость с обременением в виде ареста.
Главное же преимущество заключается в том, что под залог можно получить максимальную сумму, которую не выдадут по ипотеке. Она может достигать 10-50 млн руб.
Минусы получения кредита под залог недвижимости
Основной минус заключается в том, что ежегодно получатель кредита должен страховать свою недвижимость. Также кредитор может потребовать застраховать жизнь и здоровье. Если от последних страховок клиент будет отказываться, возможно повышение процентов за пользование кредитом.
Другие минусы:
необходимость проведения оценки недвижимости;
при продаже имущества потребуется брать разрешение у кредитора;
во многих учреждениях на получение уходит от 1 до 2 недель, требующихся для сбора необходимых бумаг и прохождение процедуры.
Еще одним недостатком является то, что по ссуде с залогом нельзя получить налоговый вычет, поскольку она является нецелевой. Некоторые учреждения, особенно банки, не торопятся предоставлять залоговые ссуды при залоге дома, апартаментов, таунхаусов. Банки не выдают более 80% от рыночной стоимости объекта. Это связано с тем, что если придется продавать объект недвижимости, его придется реализовывать по цене, на 20-30% ниже, чем рыночная.
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Дополнительным минусом является то, что ссуда, полученная не в банке, скорее всего, им не будет принята при необходимости проведения рефинансирования. И даже банки могут не принять заявку на рефинансирование при выдаче ими кредита, поскольку в большинстве случаев он является нецелевым.
Какую недвижимость можно закладывать?
Кто-то дает ссуду только под квартиру, другие – под таунхаус, дома и другие объекты. Залог квартиры может оформляться в виде таунхауса. При этом последний предпочтительнее, чтобы относился не к многоквартирному дому, а являлся домом блокированной застройки. Дома, коттеджи также принимают в залог. Менее охотно берут садовые домики, которые тяжелее реализовать. При этом к нему должны быть подведены коммуникации, и он не должен располагаться на территории заповедников или природных охраняемых территорий.
В больших городах получили распространение апартаменты. Их также можно оформить в виде залога.
Процентные ставки и условия залогового кредита
Ставка по залоговым ссудам ниже по сравнению с потребительскими кредитами. В 2024 году их средний размер составляет 18-22%. Они, как правило, действуют при оформлении комплексного страхования. Если же не страхуются жизнь и здоровье владельца, они поднимаются на 1-5 п.п.
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Также ставка зависит от типа залога (квартира, дом, таунхаус и т. д.) и суммы ссуды. Если он выдается под залог дома, ставка будет выше по сравнению с выдачей под залог квартиры. Если дом деревянный, кредит могут не выдать, если он старый или выдать не более 50% от стоимости недвижимости. Но в то же время, если берется ссуда до 50% от необходимой цены, то ставка снижается.
Пошаговая инструкция по залогу квартиры
Свои услуги на рынке залоговой недвижимости предлагают множество кредитных учреждений, предлагающие разные условия.
Выберите кредитора
В первую очередь необходимо решить, какое именно из учреждений, выдающих ссуду, подходит для вас. Получить ее можно онлайн или в отделении. Требуется назвать тип недвижимости, сумму, идентификационные данные. Через некоторое время из него придет ответ, одобрено получение займа или заявка отклонена.
Подготовьте документы
Потребуется представить:
- паспортные данные и регистрацию;
- справку о доходах, состояние лицевого счета в СФР, копию трудовой книжки – требования отличаются в зависимости от учреждения;
- документ, подтверждающий право собственности на объект – выписка из ЕГРН, договор дарения, судебное решение и т. д.;
- единый жилищный документ, подтверждающий, сколько человек прописано в квартире (или другом объекте);
- заверенное согласие от сособственника.
Необходимо провести оценку недвижимости. Как правило, финансово-кредитные учреждения работают с определенными оценщиками. При страховке также может применяться избирательность.
Дождитесь одобрения заявки
Кредитор будет некоторое время рассматривать поступившую заявку и документы, после чего выдаст решение об одобрении или отказе в выдаче ссуды. Он может согласиться предоставить ссуду на меньшую сумму или меньший срок. В этом случае можно поискать другого кредитора.
Одобренная заявка действует в течение 1-3 месяцев в зависимости от учреждения, после чего ее нужно будет повторять, если не успеть взять ссуду.
Зарегистрируйте залог
В Росреестре необходимо зарегистрировать недвижимость с обременением. Для проведения процедуры нужно обратиться в МФЦ. Возможно как очное посещение учреждения, так и оформление в электронном виде.
Получите деньги
После заключения договора деньги перечисляются на расчетный счет заемщика, либо выдаются наличными. Приложением к договору выступает график платежей. Как правило, предусматривается, что первый платеж идет со следующего месяца после заключения договора.
Где лучше взять кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки, заинтересованные учреждения (например, агентства недвижимости) и частные инвесторы. Получение кредитов в их традиционном понимании возможно только из банков. Остальные лица выдают займы.
Банки
Процедура получения кредита в банке:
- рассмотрение кредитной заявки;
- проверка платежеспособности кредитополучателя;
- рассмотрение кредитной заявки;
- проверка платежеспособности кредитополучателя;
Агентства недвижимости
В разных агентствах недвижимости, предоставляющих такую услугу, неодинаковые условия. АН «Цитадель-Питер» предоставляет заем под залог недвижимости без подтверждения доходов, справок и поручителей в Санкт-Петербурге. Срок предоставления – до 5 лет. Заем выдается на различные объекты:
- коттеджи;
- квартиры;
- отдельные комнаты;
- коттеджи;
- квартиры;
- отдельные комнаты;
Частные инвесторы
У других заинтересованных лиц, как правило, более высокий процент, но при этом они не всегда проверяют кредитную историю. В большей мере их интересует стоимость квартиры и ее ликвидность.
Как правило, брать у них деньги на продолжительный срок невыгодно. Это обусловлено повышенной процентной ставкой. Возможны и другие невыгодные для заемщика условия. Основной долг обычно выплачивается в конце срока, а на всем протяжении до этого платятся проценты.
Популярные вопросы и ответы
Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей
Это зависит от того, в каком учреждении получает заем человек. Если это банк, он в обязательном порядке проверяет кредитную историю, и, если она будет плохая, ему откажут в получении кредита, хотя иногда могут и выдать, но понизив сумму и уменьшив срок на погашение. При пользовании услугами, предоставляемыми иными заинтересованными лицами, кредитная история во многих случаях не проверяется, поэтому она не оказывает влияния на получение займа.
Можно ли получить кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов
Можно, но только у частных инвесторов или в агентстве недвижимости. Банки будут требовать справку 2-НДФЛ или другой формы, подтверждающей получение стабильных доходов. В зависимости от того, будет кредитное учреждение требовать подтверждения доходов или нет изменяется процентная ставка по предоставляемому займу.
Можно ли заложить квартиру если в ней живут дети
Все зависит от статуса проживающих в ней детей. Если они в ней только зарегистрированы, то можно, а если они являются собственниками или сособственниками, ситуация несколько изменяется. Дети, не достигшие 14 лет, в сделках не принимают участия. Их интересы представляют родители, опекуны или усыновители. Если они достигли 14 лет, но не достигли 18 лет, они могут заключать договоры с недвижимостью, но только с письменного разрешения родителей.
Если ребенок является собственником (совладельцем), все заключаемые сделки совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Лицо, достигшее 16-летнего возраста и получившее эмансипацию, вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью.
Для решения вопроса с несовершеннолетним собственником, не желающим передавать недвижимое имущество в залог, можно с ним договориться, что он откажется от своей доли или права на этот объект недвижимости, а взамен ему передать права на другой объект (дом, квартиру, таунхаус и т. д.).
Если ребенок является собственником (совладельцем), все заключаемые сделки совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Лицо, достигшее 16-летнего возраста и получившее эмансипацию, вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью.
Для решения вопроса с несовершеннолетним собственником, не желающим передавать недвижимое имущество в залог, можно с ним договориться, что он откажется от своей доли или права на этот объект недвижимости, а взамен ему передать права на другой объект (дом, квартиру, таунхаус и т. д.).
Можно ли оставить в залог квартиру в строящемся доме
Такая возможность не предусмотрена. Права собственности на строящееся жилье не возникает до момента его сдачи и приемки. Соответственно, сведения о владельце или нескольких собственниках появятся в ЕГРН только после того, как дом будет сдан, введен в эксплуатацию, а хозяева квартиры подпишут акт приемки-сдачи с застройщиком или продавцом и зарегистрируют свое право в Росреестре.
Можно ли заложить ипотечную квартиру
Оформление кредита под залог имущества с обременением, одним из которых является ипотека, нельзя. Это связано с тем, что квартира, взятая в ипотеку, и так находится в залоге у банка, выдавшего кредит на ее покупку, поэтому вторичный залог по ней невозможен. Но это опять относится к банкам. Если при заключении договора ипотеки и залога не прописывались условия последующего договора залога или в них отсутствовал запрет на залог этого объекта недвижимости, то договор залога в других кредитных учреждениях возможно заключить на основании ст. 342 ГК РФ.
Можно ли заложить долю в квартире
В банке нельзя взять кредит под залог доли квартиры, поскольку он принимает ее в залог полностью. Другие собственники в этом случае должны согласиться с передачей объекта недвижимости под залог. При этом все владельцы должны лично присутствовать при подписании договора.
Иные заинтересованные лица могут принимать долю квартиры и даже отдельные комнаты под залог, не требуя обязательного присутствия других собственников при написании ими письменного согласия на передачу доли конкретного лица в залог.
Иные заинтересованные лица могут принимать долю квартиры и даже отдельные комнаты под залог, не требуя обязательного присутствия других собственников при написании ими письменного согласия на передачу доли конкретного лица в залог.
Можно ли взять кредит с обеспечением при наличии других обязательств
Решать, дать ли кредит под залог недвижимости при непогашенных других обязательствах в этом кредитном учреждении будет само кредитное учреждение. Это связано с тем, что залог не делает клиента для банка или иного заинтересованного лица более привлекательным. Это особенно актуально для учреждений, проверяющих платежеспособность клиента при выдаче ему ссуды под залог недвижимости.
Самостоятельно предварительно проверить возможность одобрения получения ссуды можно самостоятельно, проверив кредитную историю и узнав свой кредитный рейтинг.
Самостоятельно предварительно проверить возможность одобрения получения ссуды можно самостоятельно, проверив кредитную историю и узнав свой кредитный рейтинг.
Почему нельзя оставить в залог апартаменты
Апартаменты могут не приниматься банками в качестве залоговой недвижимости потому, что они относятся к нежилой недвижимости и их стоимость ниже по сравнению с квартирами или домами. Другие же кредитные учреждения и заинтересованные лица могут принимать апартаменты в качестве залога при получении ссуды.
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
Отмена
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка