Какие бывают сделки с недвижимостью
Недвижимое имущество относится к одним из самых выгодных объектов инвестиций. С ним может происходить изменение внешнего вида, собственников, характеристик, статуса. На каждое действие оформляется свой договор. В связи с этим возникает вопрос, какие сделки с недвижимостью существуют.
Что такое сделка
С юридической точки зрения сделка – действия сторон по достижению совместных целей. Она бывает устной и письменной. Сделки, заключаемые с недвижимостью, выполняются в простой или нотариально заверенной письменной форме.
При выяснении вопроса, что такое сделка с недвижимостью и какова в ней может быть общая цель, нужно понимать, что обе стороны совершают ее с одним или несколькими объектами недвижимости, при этом одна из них хочет ее реализовать, а другая – приобрести. Сделки бывают не только купли-продажи, но и изменения прав на имущество, их прекращение и другие.
Правовое регулирование сделок с недвижимостью
Различные сделки с недвижимостью, порядок их заключения и исполнения регулируются нормами гражданского законодательства, а также жилищного, земельного и других кодексов. В частности, ГК РФ регулирует:
- заключение договоров купли-продажи недвижимости (гл. 30);
- сделки ренты (гл. 33);
- аренду недвижимости (гл. 34);
- дарение квартир, домов и других объектов (гл. 32).
Получение ипотеки и ее использование при приобретении жилья регулируется ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года. Если реализуется квартира, принадлежащая обоим супругам, на него также распространяются нормы семейного кодекса РФ. Переход права собственности прописан в ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
Виды сделок с недвижимостью при
Если вникнуть в информацию, приведенную выше, может возникнуть вопрос, если существуют сделки с недвижимостью какие виды их применяются разными сторонами. В основном при оформлении договоров, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества, применяются двусторонние договоры, к которым относится и купля-продажа, и аренда, и многие другие операции.
Узнать, какие бывают сделки с недвижимостью и получить необходимые юридические услуги можно на сайте компании «Цитадель-Питер», расположенной в Санкт-Петербурге.
Смене собственника
Это основной тип сделки, по которой люди обращаются в агентства недвижимости. К ним относятся:
- купля-продажа квартир, юридических лиц;
- сделки мены;
- дарение;
- наследство;
- рента;
- приватизация;
- национализация;
- реализация залоговых обязательств.
При заключении подобных сделок присутствуют 2 стороны: покупатель и продавец, либо государство и квартиросъемщик соцжилья и другие. Права переходят между ними, минуя третьих лиц.
Изменении в составе владельцев
У многих людей нет таких больших доходов, которые бы позволяли им приобрести единолично квартиру или дом в собственность, стоящие многие млн руб. В связи с этим многие объекты приобретаются по долям. При продаже долей количество собственников может изменяться. Одни из них могут сохранять за собой права владения определенной доли или даже расширять ее, другие же могут утрачивать такое право.
Изменение в составе собственников наблюдается при заключении сделок с долевым участием, к каковым, например, относятся:
- ликвидация юридических лиц;
- акционирование предприятий;
- кондоминиум для покупки недвижимого имущества;
- раздел недвижимости между гражданами и организациями;
- расселение;
- залоговые кредиты, включая ипотеку.
При приобретении квартиры в ипотеку нужно иметь в виду, что потенциальным владельцем до ее полного погашения становится банк, который в случае невнесения очередных платежей может продать объект недвижимости с возвратом части стоимости ее владельцу после погашения кредита.
Добавлении новых правообладателей
При выполнении отдельных операций у недвижимого имущества могут появляться новые владельцы или накладываться некоторые ограничения. Но при этом основной собственник, которому принадлежит основная часть прав, сохраняет принадлежащие ему права. К таким сделкам относятся:
- страховка;
- вложение инвестиций;
- сервитут и аренда;
- расширение и реконструкция объектов;
- доверительное управление имуществом.
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
При заключении договора аренды арендатор получает право пользования квартирой на определенных условиях, оговариваемых в момент сделки. Это лицо может благоустраивать помещение, содержать его, но при этом владелец сохраняет за собою право распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению, в том числе расторгать договор аренды в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных в нем и не противоречащих гражданскому кодексу РФ.
При заключении, например, договора страхования страховщик получает определенную денежную сумму, а страхователь получает возмещение убытков при наступлении страхового случая.
Мнимых операциях
Одной из разновидностей операций, закрепленных в ст. 170 ГК РФ, являются мнимые операции, под которыми понимают сделки, заключаемые только на бумаге без фактического перехода имущества от одного собственника к другому. Этот прием могут использовать юридические лица, которым угрожает банкротство. Они заключают мнимую сделку, по которой имущество якобы переходит другому юридическому лицу, но фактически остается у прежних владельцев.
Если будет проводиться конкурсное производство, это имущество будет невозможно реализовать, поскольку по бумагам оно не будет принадлежать обанкротившемуся предприятию. Этот же прием использовался и некоторыми гражданами, получающими материнский капитал и приобретавших на него квартиры по заключаемым документам, но в реальности в них не заезжали.
Формы сделок с недвижимостью
Любая совершаемая сделка имеет свою форму. Так, например, договор купли-продажи недвижимости может заключаться напрямую между продавцом и покупателем, либо через торги на специализированном сайте. Помимо купли-продажи могут проводиться:
- обмен между нанимателями квартир или других помещений – ни одно из них не принадлежит гражданину или организации, но при этом меняется право пользования на другое помещение;
- аренда проводится по отношению к земле, зданиям, сооружениям и другим объектам коммерческих предприятий. Если договор аренды заключается на срок до 1 года, он не подлежит государственной регистрации, если же на срок более года – подлежит и накладывает на владельца определенные обременения. При смене собственника договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока не настанет срок его окончания действия;
- выкуп – предусматривается (не в обязательном порядке) при долгосрочной аренде;
- приватизация – перевод государственного или муниципального имущества в частную собственность;
- мена – сделка, заключаемая между собственниками 2 объектов, решивших перерегистрировать принадлежащие им права на них с оценкой стоимости и возможной доплатой одним из владельцев другому;
- рента – позволяет получить недвижимости при наступлении определенных условий, оговоренных в договоре, при соблюдении условий, также закрепленных при заключении сделки;
- найм – передача недвижимости определенному лицу на время за фиксированную плату;
- дарение – передача как объекта, так и других имущественных прав собственником иному лицу;
- социальный найм – передача в бессрочное пользование госимущества на льготных условиях;
- коммерческий найм – предоставляется на частный жилой фонд на определенные сроки (аренда у юридических лиц, коммерческий найм у граждан).
Договор
Договоры с недвижимостью бывают устными и письменными. В устной форме могут заключаться договоры коммерческого найма, но на страх и риск собственника. В основном же используется письменная форма, которая бывает:
- простой (документ, напечатанный на компьютере и подписанный сторонами без нотариуса);
- квалифицированной (документ заверяется нотариальной подписью).
У нотариуса обязательно заверяются договоры отчуждения имущества несовершеннолетних, наследования и ренты.
Если имущество наследуется, заключения договора не требуется. В остальных случаях его заключают. Основные принципы договора:
- добровольность;
- обязательство исполнения;
- равенство;
- имущественная ответственность;
- автономность.
Структура документа не является обязательной, но в нем должны присутствовать следующие сведения:
- дата и место заключения договора;
- слово «договор»;
- аннотация;
- предмет;
- условия и сроки передачи предмета;
- цена договора и порядок расчетов;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства;
- изменение и расторжение договора;
- заключительные положения;
- реквизиты сторон;
- приложения, в качестве которых могут выступать акт приема-передачи объекта, чертежи и т. д.
Все договоры проходят госрегистрацию в Росреестре, после чего сведения вносятся в ЕГРН.
Расчеты
Поскольку недвижимость, как правило, стоит несколько млн. руб., при выполнении заключенной сделки ищут безопасные способы расчета. При получении ипотеки денежные средства переводятся на банковский счет с контролем со стороны банков и государственных органов, если на ипотеку предоставляются льготы от государства.
При прямых расчетах деньги могут передаваться напрямую с написанием расписки или используются иные варианты:
- аккредитив – деньги помещают на специальный банковский счет до регистрации недвижимости;
- банковская ячейка, из которой продавец забирает деньги покупателя после перехода права собственности;
- нотариальный депозит.
Такие способы необходимы для предотвращения пропажи продавца или покупателя до завершения сделки.
Документы для сделок с недвижимостью
Для заключения и оформления договора потребуются сведения из ЕГРН, условия договора и данные сторон. Для нотариуса нужно предоставить дополнительные документы. Узнать подробнее о том, какие документы следует подготовить, можно на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Документы в отношении недвижимости
К ним относятся:
- правоподтверждающие и правоустанавливающие бумаги;
- единый жилищный документ;
- нотариально удостоверенные отказы от сособственников квартир, либо комнат в коммуналках;
- кредитный договор, если используется ипотека;
- технический план, экспликация, поэтажный план.
Документы в отношении сторон сделки
Продавцы – граждане РФ – предоставляют:
- паспорт;
- согласие супругов;
- заявление, что он не состоял в браке на момент приобретения недвижимости (в случае наличия места этого факта);
- согласие органов опеки при наличии хотя бы одного несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
- доверенность на представителя.
Покупатели – граждане РФ – предъявляют паспорт и доверенность на представителя (если действует не сам покупатель). Если стороной является иностранец, то к вышеуказанным документам предъявляют:
- перевод паспорта на русский язык;
- документы, подтверждающие легальность его нахождения на территории РФ;
- паспорт переводчика, делающего перевод на сделке.
Если стороной сделки выступает организация, она представляет:
- учредительные документы;
- приказ о назначении руководителя;
- свидетельство ИНН, ОГРН;
- лист записи ЕГРЮЛ;
- печать;
- паспорт руководителя;
- решение о крупной сделке;
- документы, подтверждающие согласование сделки с соответствующими органами, или справка, что такое согласование не нужно.
Иностранное юрлицо представляет:
- устав;
- документ о полномочиях руководителя;
- выписка из торгового реестра страны, в которой зарегистрирована организация;
- паспорт и доверенность лица, подписывающего договор.
Все документы легализуются и переводятся на русский язык.
Когда требуется нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью
К сделкам с обязательным нотариальным удостоверением относятся:
- заключаемые лицом, не имеющим возможности расписаться самостоятельно, в результате чего подписантом выступает иное лицо;
- договоры ренты;
- по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности;
- по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
- по ее отчуждению, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
- брачные контракты,
- наследственный договор и отказ наследодателя от него.
Большинство сделок можно заверить у нотариуса по собственному желанию, чтобы подтвердить ее проверку на чистоту.
Стоимость оформления сделки с недвижимостью и кто оплачивает расходы
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Расходы при сделках с недвижимостью не регулируются на законодательном уровне. Проверку юридической чистоты сделки выполняет покупатель. Если для составления договора обращаются к юристу, его стоимость может достигнуть 10-15 тыс. руб. Обычно эти расходы несет покупатель, но могут они равномерно распределены между сторонами.
Государственную пошлину в размере до 3000 руб. оплачивает покупатель. Он же оплачивает аккредитив или использование банковской ячейки (в пределах 2 тыс. руб.). Расходы на услуги нотариуса оплачивают обе стороны. Они зависят от разновидности сделки и вида объекта недвижимого имущества.
Заключение
В статье определено, какие бывают виды сделок с недвижимостью, их формы, в каких случаях обязательно составляется договор, как проводятся расчеты. Перечислено, какие виды документов нужно готовить разным лицам, в каких случаях обязательно обращаться к нотариусу, и кто должен оплачивать те или иные услуги.
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
Отмена
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка