Какие факторы влияют на стоимость квартиры в новостройке

Многие покупатели считают, что цена жилой недвижимости зависит исключительно от площади и района расположения объекта. На самом деле все не так упрощенно. В статье рассмотрим, какие факторы влияют на стоимость квартиры в новостройке, на чем может сэкономить покупатель и застройщик, что может повлиять на увеличение себестоимости застройки.

Особенности первичного рынка

Новостройки позволяют выбрать покупателям предпочтительную планировку, сделать ремонт на свой вкус. На стадии строительства вложенные средства используются максимально эффективно. Это связано с тем, что девелопер получает возможность использовать деньги будущего собственника, что для него выгоднее получения кредита. Высокий спрос на них поддерживался и благодаря действующим в течение длительного времени ипотечным программам.

Отдельные застройщики предлагают рассрочки для покупателей, действующие до момента окончания строительства. На выбор той или иной квартиры влияют:

Приобретение жилья на ранней стадии строительства несет некоторые риски. Например, в качестве девелопера может выступать мошенническая компания, имеется риск в задержке сроков сдачи дома. При проверке застройщика следует обратить внимание на наличие у него:

Как формируется цена на квартиру

Цена на квартиру определяется продавцом. Поскольку в рамках статьи рассматривается первичное жилье, то продавцом выступает застройщик. Он хочет не только покрыть расходы, понесенные во время строительства, но также и получить прибыль. В зависимости от того, какие аппетиты у девелопера, он может делать наценку на себестоимость выполненных работ и прочих затрат в 10-20%. На динамику цен (будут они выше или ниже) влияет спрос. Чем он выше, тем сильнее повышаются стоимость недвижимости. На стоимость может повлиять и курс основных валют, а также изменение ипотечной политики банковских учреждений.

Многие покупатели видят деление квартир на классы, которые никакими нормативными документами не предусмотрены. Однако от того, к какому классу застройщик отнес жилье, цены на него могут отличаться в разы. В основном класс определяется числом дополнительных опций в доме и во дворе.

На чем могут сэкономить застройщики

Девелоперы имеют возможность сэкономить на:

На чем можно сэкономить покупателю

Другие способы экономии:

Из чего формируется цена новостройки

При формировании цен на них повлиять могут следующие группы факторов:

Этапы строительства

Как уже отмечалось, чем раньше покупается квартира в строящемся доме, тем ниже ее стоимость. По мере приближения к сдаче ее цена возрастает до максимальных значений. Разница в цене зависит не только от срока, в который происходит покупка, но и от площади приобретаемого объекта.

Репутация застройщика

Чем больший авторитет у девелопера, тем больше заказов он может выполнять и тем выше на его услуги спрос. Поэтому он выставляет повышенную цену по сравнению с тем застройщиком, который только начинает завоевывать рынок. Демпинг возможен и со стороны старых строительных компаний, которые допускали просрочку в сдаче жилья или сдавали его с нарушениями, после чего были суды с владельцами.

Локация новостройки

Одним из важнейших факторов формирования стоимости квартиры является место расположения дома, в котором она находится. В центре города цена жилья будет выше по сравнения с окраиной, а в маленьком городе меньше по сравнению с большим. Лучшая благоустроенность повышает стоимость квартиры.

Класс ЖК и тип дома

Для формирования разных цен застройщики строят жилье разных классов:

Никакими документами эти классы не установлены. Они зависят от множества факторов: наличия благоустроенного двора, развитой инфраструктуры, паркинга, кладовых, локации, использующихся материалов для отделки (при сдаче с чистовой отделкой), безопасности. Эти классы используются только в качестве ориентира для покупателей. Человек, ищущий комфортное жилье и имеющий достаточное количество денег, вряд ли будет предпочитать эконом-квартиры, в то время как покупатель с ограниченным бюджетом не будет смотреть в сторону ЖК бизнес-класса и выше.

Монолитные строения имеют меньшую себестоимость, поэтому реализуется по меньшей стоимости. Монолитно-кирпичные дома присутствуют как в эконом-классе, так и комфорте. Панельные дома, как правило, плохо утепляются (особенно, прошлых лет постройки) и хорошо прослушиваются, поэтому они реализуются по самой низкой цене.

Ликвидный этаж

Самым неликвидным считается первый этаж, поскольку он наиболее холодный, шумный (воспринимает звуки не только от соседей, но и от улицы). Последний жилой этаж, в случае наличия в доме техэтажа, не оценивается не выше, не ниже других этажей. Его большая стоимость отмечается, если бизнес-планом или финансовой моделью предприятия финансовые вложения покупателей предусмотрены в пентхаус.

Если же на высоких этажах предусмотрены панорамные окна, то стоимость квартиры повышается.

Отделка квартиры

Совсем недавно все новостройки сдавались с черновой отделкой или вовсе без нее. Но времена меняются и сейчас около четверти всех квартир сдается с чистовой отделкой. В некоторых домах застройщики предлагают дополнительные опции:

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Поскольку большинство квартир покупается в ипотеку, выполнение ремонта застройщиком выгодно для покупателя. Жилье с отделкой дороже по сравнению с таковым без нее, но дешевле, чем, если покупатель купит его без ремонта, а затем будет самостоятельно проводить его. На конечную стоимость влияет качество используемых материалов.

Планировка квартиры

При выяснении вопроса, что влияет на стоимость квартиры в новостройке, необходимо обратить внимание на планировку жилья. Если комнаты большой площади, квадратной формы, имеются гардеробные, кладовые, эркеры, панорамные окна, несколько уровней, выход на собственную террасу, квартира значительно возрастает в цене (до 2 раз и более). Если это единственное жилье, в котором присутствует балкон или лоджия во всем доме, даже этот фактор способен поднять его стоимость.

Если же застройщик решил поставить в квартире колонны, но не учел, что они располагаются неудобно для жильцов, этот фактор отрицательно повлияет на стоимость. Вытянутые комнаты также удешевляют жилье.

Расположение на этаже

Квартиры, являющиеся угловыми, стоят дешевле по сравнению с другими объектами, расположенными на этаже. Углы обычно сырые и холодные, поэтому они стоят дешевле. Для комфортного проживания в них потребуется вложиться в ремонт.

Инфраструктура и транспортная доступность

На доступность жилья влияет транспортная инфраструктура района. Чем ближе станция метро, тем цена будет выше. Если только задумали ее строительство, стоимость подрастет несущественно, но как только станция будет открыта – возможно ее увеличение в разы.

Не менее важно учитывать объекты социальной инфраструктуры. Стоимость новостроек существенно возрастает при наличии поблизости парков, школ, детских садов, магазинов, водоемов.

Как курс валют влияет на цену жилья

Прямой зависимости между стоимостью квартиры и курсом доллара и евро нет. Эти валюты могут расти, и цены также расти, а может наблюдаться и такая ситуация, когда валюта падает, а стоимость объектов продолжает возрастать. Но психологическая зависимость от курса рубля присутствует. Если происходит стремительный рост курса валют, люди начинают вкладываться в золото и недвижимость. Но в основном колебания курса рубля приводят только к росту цен на жилье.

Сезонность спроса и ипотечные программы

Большое влияние на стоимость квартир оказывали действующие льготные ипотечные программы. С их отменой ожидается, что медленно, но цены на жилье начнут снижаться. На них оказывает влияние и сезонность – зимой пониженная покупательская активность, в связи с чем цены снижаются.

Какие факторы могут увеличить стоимость строительства

Стоимость строительства может увеличиться при росте доходов населения, поднятии цен на строительные материалы, дефиците работников в строительной компании, активизации льготных программ для отдельных групп населения.

Неликвидное жилье

К неликвидной недвижимости относится таковая, которую сложно реализовать, тем более получить какую-либо наценку. Собственник их покупает по заниженной стоимости, но впоследствии и ему придется их продавать по более дешевой стоимости. Поэтому перед покупкой нужно оценить все риски. Возможно, что квартира, расположенная в не самом престижном районе подскочит в цене, если рядом запланируют построить станцию метро.

Заключение

Мы рассмотрели, как формируется цена квартиры в новостройке. На это влияет множество факторов в совокупности: район нахождения, социальная и транспортная инфраструктура, покупка на определенном этапе застройки, расположение квартиры на определенном этаже, класс жилья, тип дома, сезона, наличия льготных ипотечных программ. На отдельных факторах могут сэкономить девелоперы, на других – покупатели. Учет бюджета и комплекса факторов позволит выгодно вложиться в недвижимость.