Можно ли продать комнату в коммуналке?

Коммунальная квартира отличается от обычной, тем, что комнаты в ней принадлежат разным собственникам. В связи с этим возникает вопрос, как продать комнату в коммуналке. Поскольку сособственниками являются владельцы соседних комнат, при продаже имущества следует предложить свою долю им, и только после того, как они откажутся можно продавать ее на общих основаниях.

Что такое коммунальная квартира

Коммунальными в петербургской недвижимости являются квартиры, в состав которых входят изолированные помещения, в которых проживают люди, а также места общего пользования:

Особенности коммунальной квартиры

Право владения закреплено только за комнатой, в которой проживают люди. Общая площадь не разделяется между соседями, но их площадь распределяется пропорционально размеру комнаты, которой они владеют.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире

При возникновении вопроса, можно ли продать комнату в коммуналке, ответ однозначный: можно, но при этом нужно учесть ряд нюансов, присущих этому типу жилья.

Убедиться, что на комнату есть право собственности

Продавец должен представить:

При необходимости приватизировать комнату

Если в графе «Правообладатель» выписки из ЕГРН стоит муниципальное образование, вопрос, как продать комнату в коммуналке СПб становится особенно актуальным, поскольку это говорит о том, что вы не являетесь собственником и не имеете права на продажу комнаты. Для осуществления действий, связанных с продажей, прежде всего, необходимо провести приватизацию помещений, предназначенных для реализации.

Документы необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире

Пакет документов, необходимых для продажи комнаты в коммуналке и регистрации перехода права собственности, зависит от того, кто является ее владельцем и на какие средства она будет приобретаться. Обязательными документами для всех случаев являются:

В разных ситуациях могут потребовать предъявления дополнительных документов:

С чего в первую очередь нужно начать перед продажей комнаты?

Перед тем, как продать комнату в коммуналке, нужно совершить ряд действий для подготовки к продаже.

Известить жильцов о продаже комнаты

Поскольку коммунальная квартира является единой, а собственникам принадлежат только отдельные комнаты, являющиеся по отношению друг к другу сособственниками, необходимо известить их о принятом решении продажи комнаты.

Пошаговый план при продаже коммунальной комнаты

При продаже комнаты в коммунальной квартире важно придерживаться определенного алгоритма, рассмотренного ниже.

Шаг 1 Уведомить соседей, что комната продается

Совладельцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право выкупа комнаты, расположенной в ней. В связи с этим необходимо сначала известить соседей о принятом решении продать комнату.

Шаг 2 Собрать документы

Необходимо собрать полный комплект документов, о котором говорилось выше.

Шаг 3 Подготовиться к сделке

Перед продажей комнаты следует:

Шаг 4 Оформить договор и получить деньги

Договор оформляется с обязательным указанием предмета договора и цены. Поскольку комната является самостоятельным объектом, то при невыделении в ней доли заверять договор у нотариуса необязательно.

Шаг 5 Зарегистрировать сделку в Рocpeecтpe

Собранные документы вместе с подписанным договором передаются в Росреестр через МФЦ, Госуслуги или на официальном сайте этой организации. Максимальный срок рассмотрения заявления – 9 рабочих дней.

Шаг 6 Передать комнату по акту приема-передачи

При передаче комнаты новому собственнику нужно подписать сторонами акт приема-передачи, свидетельствующий о передаче объекта, у которого отсутствуют явные недостатки.

Сложности продажи комнаты в коммунальной квартире

В некоторых случаях продавец может столкнуться с рядом сложностей при продаже комнаты, расположенной в коммуналке.

Если комната куплена в браке

Имущество, нажитое при совместном ведении хозяйства супругами, является их общей совместной собственностью, если иное не оговорено в брачном контракте. Росреестр не требует получения согласия от супруги, если комната была приобретена до брака, но в любом случае его следует получить для успокоения покупателя.

Если собственник других комнат государство, кого уведомлять о продаже

Если владельцем других комнат является государство или муниципалитет, его нужно точно так же, как и других собственников, уведомить о желании продать комнату. Выждать месяц, и, если не получено ничего или получен отказ – продавать.

Подводные камни сделки купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Если наблюдается длительный конфликт с кем-либо из соседей, он может не подписать отказ, поэтому лучше в этом случае отправить извещение заказным письмом с уведомлением. Если вы не знаете, где фактически проживает один из собственников квартиры, направляйте письмо на адрес коммунальной квартиры. Молчание собственников комнат расценивается как отказ от покупки.

Можно ли оформить продажу комнаты без юриста

Если комнате присвоен собственный кадастровый номер, то можно. Но если коммунальная квартира принадлежит в долях разным владельцам, то нельзя.

Нужен ли нотариус для оформления продажи комнаты

Все сделки, связанные с перераспределением долей, заключаются с нотариусом.

Какой налог при продаже комнаты нужно оплатить

Минимальный срок владения комнаты, до истечения которого нужно платить налог с продажи – 3 года или 5 лет в зависимости от ситуации. 3 года устанавливается тогда, когда комната – это единственное жилье или она получена в результате наследования, дарения, приватизации либо заключения договора ренты. В остальных случаях – 5 лет. До наступления этого момента придется заплатить 13% от полученного дохода.

Есть ли отличия при продаже комнаты в коммуналке или в общежитии

Сама по себе комната в общежитии является сектором, принадлежащим организации, являющейся собственником общежития. Если она покупается у нее и приватизируется, появляется возможность ее продажи. Комната в коммуналке изначально является отдельным субъектом права, но также требует приватизации для продажи.

Подводим итог

Перед тем, как решить, продавать ли комнату в коммуналке, нужно убедиться, что она приватизирована, соседи-владельцы других комнат не хотят ее купить, собрать необходимые документы. В процессе подготовки к сделке собственник должен по коммунальным платежам ликвидировать задолженности, составить текст договора купли-продажи самостоятельно, с юристом или обратившись в агентство недвижимости «Цитадель-Питер», зарегистрировать его в Росреестре после подписания сторонами и передать комнату новому собственнику по акту приема-передачи. При продаже существуют свои сложности, которые можно преодолеть, обратившись к специалистам.