Налог с продажи жилья: тонкости и нюансы

Налог с продажи недвижимости уплачивается в отношении любого жилья, за исключением того, которое находилось в собственности 3 или 5 лет. Из статьи будет видно, какой налог с продажи недвижимости необходимо заплатить при учете разных нюансов.

При выяснении вопроса, какой налог платят при продаже недвижимости, нужно исходить из цены договора, срока владения жильем и количества владельцев. Рассмотрим и такой вопрос, как нужно ли платить налог с продажи недвижимости. В рамках статьи не затрагиваются вопросы уплаты налогов с продажи коммерческой недвижимости.

Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

Ответ на вопрос платят ли налог с продажи недвижимости однозначный: платят. Однако налог при продаже недвижимости менее 250 тыс. руб. не оплачивается. Такое положение установлено по отношению к любым видам имущества. По отношению к жилью такая сумма увеличена до 1 млн. руб. Предусмотрены некоторые случаи освобождения от налога при продаже недвижимости.

При возникновении вопроса, какой налог платится с продажи недвижимости, последует ответ: НДФЛ. Также нужно рассмотреть вопрос, какая недвижимость не облагается налогом при продаже.

Что такое минимальный срок владения

Под минимальным сроком владения понимают срок, позволяющий владельцу жилья реализовывать его и не платить налог с продажи доли недвижимости. Сроки владения недвижимостью для продажи без налогов – 3 года и 5 лет. Не облагается налогом при продаже недвижимости жилье, которое миновало эти сроки. Оплачивается налог после продажи недвижимости.

Исчисление минимального срока владения: нюансы

Налог при продаже недвижимости при сроке владения 3 года не уплачивается, если жилье:

• единственное;
• досталось по наследству;
• получено в дар;
• перешло в собственность в результате приватизации;
• приобретено по договору ренты.

Налог с продажи недвижимости менее 3 лет оплачивается с учетом возможных уменьшений.

Отсчет начинается в день регистрации Росреестром права собственности. В случае приобретения недвижимости по договору уступки прав или договору долевого участия, минимальный срок владения для расчета, когда можно осуществить продажу недвижимости без налога, исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

При получении жилья по наследству, имущество считается собственностью наследника в дату принятия наследства, то есть смерти наследодателя. В этом случае налог от продажи недвижимости физических лиц оплачивает уже новый собственник.

Минимальный срок владения для новостроек

Налог с продажи недвижимости физических лиц при приобретении ими квартиры в новостройке исчисляется при минимальном сроке владения 5 лет. Он установлен п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налог при продаже недвижимости менее этого срока уплачивается, если это жилье является единственным у владельца.

По отношению к новостройкам в 2019 г. были приняты поправки, согласно которым датой владения стала считаться не регистрация договора в Росреестре, а дата полной оплаты договора, включая и покупку по ипотеке. Это влияет на расчет налога при продаже недвижимости по ДДУ.

Минимальный срок владения для присоединенных долей

При приобретении доли в квартире, в которой уже была часть закреплена за покупателем, срок владения начинает исчисляться с даты, когда была приобретена первая доля. Исходя из этого определяется, нужно или не нужно платить налог с продажи жилой недвижимости. В этом случае неактуален вопрос, продажа недвижимости без налога через сколько лет возможна.

Минимальный срок владения для присоединенных долей

При приобретении доли в квартире, в которой уже была часть закреплена за покупателем, срок владения начинает исчисляться с даты, когда была приобретена первая доля. Исходя из этого определяется, нужно или не нужно платить налог с продажи жилой недвижимости. В этом случае неактуален вопрос, продажа недвижимости без налога через сколько лет возможна.

Минимальный срок владения для квартир полученных по реновации

Для жителей Москвы действуют программа реновации, позволяющая им переезжать в новое жилье из ветхого. В этом случае срок владения рассчитывается, начиная с даты регистрации старой недвижимости.

Даже если сумма налога с продажи недвижимости нулевая, но минимальный срок владения еще не вышел, нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если же он истек, декларация на налог на имущество при продаже недвижимости, не подается.

Продажа единственного жилья

К единственному жилью относится недвижимость, принадлежащая собственнику, в котором он проживает и зарегистрирован, при этом никаких других объектов, облагаемых налогом при продаже единственной недвижимости, у него не имеется.

Согласно действующему НК РФ, покупка новой недвижимости за 90 дней до продажи старой не учитывается при уплате налогов на недвижимость при продаже квартиры. Покупка не отражается на статусе единственного жилья. С 2020 г. единственное жилье можно продавать через 3 года. Такая сделка относится к продаже недвижимости, необлагаемой налогом.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Жилье считается единственным для супругов при отсутствии у них другого совместного недвижимого имущества. Если оно было куплено до брака, унаследовано, либо получена в результате приватизации (если в результате этих действий владельцем является один из супругов), жилье не учитывается при оценке.

Уменьшение доходов на расходы

Чтобы определить, сколько платят налог с продажи недвижимости, нужно рассчитать налогооблагаемую базу.  Она может быть уменьшена на сумму расходов, понесенных при приобретении недвижимого имущества. В этом случае облагается продажа недвижимости налогом 13 процентов только с части, превышающей понесенные собственником расходы. Первоначальная покупка при этом должна подтверждаться документами: платежными поручениями или договором купли-продажи.

Например, вы купили дом в 2022 году за 9 млн. руб., а в 2024 г. решили его продать за 12 млн. руб.  В этом случае уплата налога с продажи недвижимости в 2024 г. будет составлять (12-9)х13% = 390 тыс. руб. вместо 1,56 млн. руб., если бы эта сумма рассчитывалась с 12 млн. руб. Таким образом, можно понять, какая сумма облагается налогом при продаже недвижимости.

При этом лимитов на покупку и продажу недвижимости в течение года нет. Следовательно, при выяснении вопроса, как платится налог с продажи недвижимости в 2024, нужно исходить не только из суммы полученных доходов, но и из понесенных расходов. Это позволяет ответить на вопрос, налог с продажи недвижимости с какой суммы оплачивается.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

При этом нужно учитывать, что официальных разъяснений, что относится к включаемым в расчет расходам при расчете налога на прибыль при продаже недвижимости, нет. Поэтому нужно учитывать такие тонкости, как то, что включить услуги агентства недвижимости в расчет не получится, а проценты по ипотеке вполне допустимо. Правда, необходимо учитывать, что максимальный учет процентов по ипотеке лимитирован размером 3 млн. руб., что влияет на размер возврата при расчете подоходного налога с продажи недвижимости.

Уменьшение доходов от продажи на вычет без подтверждения расходов

Если доход от продажи недвижимости облагается налогом, его можно рассчитать путем уменьшения на 1 млн. руб. цены реализации. Это не требует предъявления никаких документов. О предоставляемом вычете необходимо заявить в декларации 3-НДФЛ. Использование вычета возможно неоднократное в течение одного налогового периода, но его сумма не должна превышать 1 млн. руб.

При стоимости недвижимости менее 1 млн. руб., независимо от срока, при заявлении вычета, налог не будет взиматься. Если раздробить более дорогую недвижимость на доли по разным договорам, можно снизить налоговую базу на 1 млн. руб. для каждого владельца.

Таким образом, 1 млн. руб. – это необлагаемая сумма налога при продаже недвижимости.

Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей

С 2017 года доходы от продажи детских долей в недвижимости можно уменьшить на расходы, если при покупке использовался маткапитал. При этом расходы оплачивались родителями или их супругами. Расходы распределяются пропорционально долям. Это правило действует только при получении детских долей по маткапиталу, независимо от того, федеральный он или региональный.

Таким образом, налог при продаже недвижимости семьи с детьми учитывает использование материнского капитала.

Освобождение от налога для семей с детьми

С 2022 г. при продаже недвижимости налоги с физлиц не взимаются при наличии 2 и более детей, даже если не прошел минимальный срок владения недвижимостью. При этом необходимо учитывать следующие условия:

• предельный возраст детей при прохождении ими срочной службы или обучении на очном отделении в вузах – 24 года;
• кадастровая стоимость реализуемого имущества не превышает 50 млн. руб.;
• новая недвижимость имеет большую площадь и повышенную кадастровую стоимость;
• покупка новой недвижимости возможна до 30 апреля следующего после продажи года.

Таким образом, налог с продажи недвижимости с детьми может быть уменьшен или даже полностью отменен.

Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении

При получении жилья в качестве подарка для того, чтобы узнать, как снизить налог при продаже недвижимости, следует представить документ, подтверждающий расходы, понесенные прежним владельцем. ФНС разрешает учитывать при продаже подаренной квартиры или дома, за которые уплачен налог со сделки, с которой уплачена сумма налога за подарок с целью уменьшения налога при продаже недвижимости по дарению.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Продажа недвижимости после вступления в наследство по налогу, уплачиваемому государству, предусматривает такой же порядок уменьшения доходов, как и при дарении.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого

Если не заключен брачный договор, в котором указаны иные условия, в зарегистрированном браке все имущество, нажитое супругами, считается их совместной собственностью. При подарке своей доли одним супругом другому первый может указать расходы супруга в декларации, поскольку квартира (дом) приобретались на общие деньги.

К подаваемой декларации, по которой рассчитывается, какой налог берется с продажи недвижимости, прикладываются документы, подтверждающие понесенные расходы, а также свидетельство о браке.

Таким образом, ответ на вопрос, продажа недвижимости без налога сколько, может состоять в том, что для одного супруга налога может в принципе не быть.

Уменьшение доходов на маткапитал

Такой вычет можно применить для недвижимости, на приобретение которой использовался материнский капитал. При этом доходы уменьшаются на сумму оказанной государством поддержки. Маткапитал учитывается в расходах, снижающие налоговую базу.

При покупке же квартиры (дома) маткапитал в составе расходов не учитывается. При продаже долей налог с продажи доли недвижимости для каждого владельца недвижимости предусматривает возможность учета части маткапитала, приходящуюся на его долю.

Учет в расходах процентов по ипотеке

Расходы по ипотеке в виде уплаченных банку процентов включаются в расходы, на которые уменьшается налоговая база. Их нужно указать при составлении декларации 3-НДФЛ. При этом нужно представить справки из банка, подтверждающих сумму уплаченных процентов. При неучете в предыдущие годы подачи декларации после продажи недвижимости можно подать уточненку за последние 3 года.

Учет в расходах сумм выплаченных другим наследникам

Доход, полученный от продажи, возможно уменьшить на сумму, выплачиваемую другим наследникам в качестве компенсации. Для уменьшения налога с продажи недвижимости, полученной по наследству, нужно собрать с наследников согласия и перевести на их счета деньги. Документы о переводах нужно заверить у нотариуса. Договариваться о компенсации необходимо при оформлении свидетельства, что не даст возможности оспорить в дальнейшем распределение имущества и существенного снижения налога на доход от продажи недвижимости.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Срок продажи недвижимости без налога в 2024 году должен составлять не менее 3 лет владения недвижимостью для некоторых случаев, а по общему правилу – не менее 5 лет. Продажа недвижимости без уплаты налога возможна и при принятии законов регионального уровня вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и видов недвижимости.

При этом может понижаться минимальный предельный срок владения жильем и размер понижающего коэффициента, из-за чего ответ на вопрос, с какой суммы продажи недвижимости платится налог, будет различаться по разным субъектам.

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры

Пенсионеры платят налог с продажи недвижимости на общих основаниях. Для них не предусмотрено никакого послабления при оплате налога с продажи недвижимости для пенсионеров, за исключением возможности провести вычет за квартиру на 3 предшествующих подаче декларации года. Налог при продаже недвижимости родственнику предусмотрен в том же размере, как и другому лицу.

Продажа жилья ниже кадастровой стоимости

При указании в договоре купли-продажи суммы реализации объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости ФНС рассчитывает налоги от продажи -покупки недвижимости, исходя из 70% кадастровой стоимости.  Следует учитывать, что освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости по этому основанию не предусмотрено.

Это несколько охлаждает пыл тех, кто спрашивает, надо ли платить налог с продажи недвижимости.

Налог с продажи квартиры для нерезидентов

К нерезидентам относятся лица, проживающие за границей более 183 дней в году. Продажа недвижимости нерезидентом и налоги в 2024 году – не самая выгодная форма реализации жилья. Для них отчисления от дохода составляют 30%. Нерезиденты не могут воспользоваться ни одной формой по уменьшению налоговой базы и налоговыми вычетами.

Единственное, что для них действует – это минимальный срок владения недвижимостью. Такой порядок действует как при оплате налога продажи недвижимости иностранцами, так и гражданами России, не являющимися резидентами.

Как рассчитывается налог

Существует калькулятор налога с продажи недвижимости в 2024 году. Для резидентов он рассчитывается от налоговой базы (формируемой с учетом всех уменьшений и вычетов, которые были перечислены ранее и о которых можно узнать подробности в нашей юридической консультации, расположенной в Санкт-Петербурге). В случае, если собственник является резидентом используется процент 13%, если же он – нерезидент, то 30%.

Таким образом, каждый может самостоятельно решить, как рассчитать налог с продажи недвижимости.

Порядок уплаты налога

Для уплаты налога нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. К ней необходимо приложить договор купли-продажи, выписку из ЕГРН. Декларация может подаваться лично при посещении ИФНС или через личный кабинет физического лица на сайте ФНС. Камеральная проверка проводится до 3 месяцев, после чего начисляется налог в соответствии с условиями договора.

Подать декларацию необходимо до 30 апреля, а оплатить налог – до 15 июля.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларация подается в том случае, если не выдержаны минимальные сроки продажи недвижимого имущества, либо если жилье реализовано на сумму менее 1 млн. руб. Декларация можно заполнить на сайте ФНС, скачав программу «Декларация (с указанием года, за который она сдается)» или обратившись в соответствующие агентства.

У недвижимости несколько владельцев кто должен подавать декларацию и уплачивать налог

В случае, если недвижимость подлежит налогообложению при реализации, подавать декларацию и оплачивать каждый владелец. При этом каждый из них может рассчитать положенные ему вычеты и уменьшения суммы налогов.

Срок подачи декларации

Чтобы понять, в какой срок налог с продажи недвижимости оплачивается, нужно изучить налоговый кодекс. Подать декларацию необходимо до 30 апреля, а оплатить налог – до 15 июля следующего за реализацией имущества года.

Какой штраф за неуплату налога с продажи недвижимости

Продажа недвижимости без уплаты налога влечет за собой наложение штрафных санкций. Если декларация подана не вовремя, на бывшего владельца жилья будет наложен штраф в размере 5% от суммы налога, который подлежал оплате за каждый месяц просрочки. При этом он не может превышать 30% от всей суммы налога и быть меньше 1 тыс. руб.

При своевременной подаче декларации, но не оплаченном вовремя налоге на долг начисляется пени, а штрафы не применяются.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Чтобы понять, как снизить налог при продаже недвижимости, нужно изучить все основания, позволяющие это сделать. Вычет на 1 млн. руб. не требует прикладывания к декларации никаких документов. Оформляется только заявка не его использование.

Пример расчета имущественного вычета

Новый собственник по наследственному праву получил квартиру, которую тут же решил продать за 5 млн. руб. Ему нужно будет заплатить налог только с 4 млн. руб., если он оформит заявку на предоставление налогового вычета.

Как снизить налог при продаже квартиры несколькими собственниками

При реализации квартиры несколькими собственниками налог с продажи зависит от того, продается совместная или долевая собственность.

Продается совместная собственность

При реализации жилья, находящегося в общей совместной собственности владельцы могут уменьшить на налоговый вычет (1 млн. руб.), распределяющийся между собственниками по договоренности между ними.

Продается долевая собственность

Порядок действий аналогичен продаже совместной собственности с той разницей, что вычет распределяется между владельцами согласно их доли.

Есть ли риски для покупателя

Покупатель не отвечает за действия продавца, поэтому ему все равно, как он применяет вычет налога с продажи недвижимости. У него могут возникнуть риски, если он предложит снизить цену договора, а сделка впоследствии будет признана недействительной. В этом случае продавец сможет ему вернуть только ту сумму, которая указана в договоре, а полученные «серым» путем деньги останутся у него.

Внимание нелегальные схемы уменьшения налога

Одна из самых распространенных схем ухода от налогов приведена выше. Она невыгодна не только для покупателя, но и для продавца, поскольку при занижении цены договора ниже кадастровой стоимости, он получит от ИФНС расчет налога в размере 70% от кадастровой стоимости.

Заключение

В статье было выяснено, при продаже недвижимости какой налог надо платить, не рассмотрены вопросы налога на продажу нежилой недвижимости в 2024 году, общие вопросы налога с продажи нежилой недвижимости, налоги физ лица при продаже коммерческой недвижимости, налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассмотрено, какой налог берется с продажи недвижимости и какой налог при продаже недвижимости в 2024 году. Рассмотрены способы уменьшения налоговой базы и освобождения отдельных собственников от налогообложения, вопросы продажи недвижимости: условия и налоги. Показано, какой налог при продаже недвижимости менее 3 лет и какой налог при продаже недвижимости менее 5 лет.