logo02
8 (812) 925-31-11
Сейчас работаем!
[email protected]
Наша почта
Оставить заявку
Собственник против продажи квартиры

Как правильно продать квартиру, если один из собственников: против, в другой стране или пропал

Среди наследников долей в собственности возникает вопрос: «Как продать квартиру если один собственник против». К сожалению, не всем имуществом мы можем свободно распоряжаться, в том числе своей частью наследства или имуществом.

Матвей Александрович Аверин
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Задать вопрос
Если недвижимость принадлежит одновременно нескольким людям, решения должны приниматься совместно. Эта ситуация известна как совместное владение. Проблема возникает, если недвижимость принадлежит одновременно нескольким людям, которые не могут общаться и возникают конфликты.

Особенности продажи квартиры если два собственника

Тот факт, что недвижимость находится в совместной собственности двух или нескольких человек, не исключает возможности ее покупки. На практике, однако, чем больше совладельцев, тем больше проблем с формальностями, связанными с заключением нотариального акта, необходимого для передачи права собственности на недвижимость. Совместная собственность — это состояние, при котором право собственности на одну и ту же вещь полностью принадлежит нескольким лицам. Каждый из совладельцев может отчуждать свою долю без согласия других совладельцев.

Совместное владение чаще всего возникает в результате наследования, когда один наследодатель наследует имущество нескольких человек одновременно. Такие ситуации не уникальны. В результате наследования возникают разные ожидания в отношении имущества, особенно если оно включает квартиру или другое имущество.

Продажа долей недвижимого имущества без согласия совладельца — это тема, которая касается долевого совместного владения. Положения Гражданского кодекса указывают на то, что в случае такой совместной собственности независимая продажа доли не является проблемой. Статья 198 Гражданского кодекса подтверждает, что каждый из совладельцев может отчуждать свою долю без согласия других совладельцев. Только деятельность, выходящая за рамки обычного управления, такая как продажа всего имущества или ремонт квартиры, требует согласия всех совладельцев. Также стоит сослаться на статью 1035 Гражданского кодекса. Он говорит, что если наследство принадлежит нескольким наследникам, делающим совместную собственность и раздел наследства, соответственно применяются положения о долевой совместной собственности.

Однако не забывайте, что продажа доли недвижимого имущества , как и другие сделки такого типа, которые должны быть завершены в нотариальной конторе, потребует уплаты соответствующей комиссии.

Порядок продажи квартиры с двумя собственниками

Как продать квартиру если второй собственник против?
Матвей Александрович Аверин
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Нужно различать вопрос продажи доли в квартире и продажи всей квартиры, где есть несколько совладельцев.

Продажа недвижимости требует посещения всеми совладельцами нотариуса и подготовки договора купли-продажи в форме нотариального акта. Вместо личного визита совладельцы также могут действовать через своих доверенных лиц. Для продажи недвижимости вам понадобится доверенность в виде нотариального акта.

Обсуждение продажи прав на недвижимость требует некоторых знаний о совместной собственности. Поэтому стоит представить и объяснить основную информацию, предусмотренную Гражданским кодексом. В этом правовом акте указывается, что возможны два вида совместной собственности — дробная и полная. Характерной чертой долевой собственности является то, что каждый из совладельцев имеет определенную долю в вещи. Если других помещений нет, предполагается, что доли совладельцев равны. Совсем иначе действует совместная собственность. Его характерная особенность — отсутствие каких-либо долей.

Если собственник за границей

В таком случае, если лицо за границей, необходимо оформить доверенность на человека, которому доверяет продажу собственник за рубежом, либо поручить эти задачи агентству недвижимости.

Для того, чтобы доверенность из-за рубежа была легитимной, необходимо выполнить следующие действия:

  • Оформить доверенность в стране пребывания;
  • Легализовать полученную доверенность;
  • Выполнить перевод на русский язык.

Чтобы продать долю в квартире или другом недвижимом имуществе, вам необходимо найти подходящего покупателя, который будет готов войти в правовую позицию продавца, заполнить документы и подписать договор. Продажа доли осуществляется так же, как и продажа полной собственности. Продана половина квартиры  никоим образом не препятствуют постановления или требования, предъявляемые нотариусом. Вам только нужно найти покупателя. И самое главное, решение о продаже вашей части может быть принято самостоятельно, без необходимости получения согласия совладельца.

Если собственник недееспособен или тяжело больной

Матвей Александрович Аверин
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Если владельцем является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то органы опеки и попечительства могут потребовать предоставления аналогичного по условиям проживания жилья для них.

Если собственник пропал и не объявляется

Нередки ситуации, когда совладелец не хочет продавать квартиру. Ни совместно, ни даже продавать не хочет. Если совладелец не дает согласия на совместную продажу недвижимого имущества, принадлежащая ему часть недвижимого имущества может быть продана. Казалось бы, владение только частью имущества — проблема без решения, приносящая только убытки. Однако оказывается, что часть квартиры можно продать и без согласия совладельца. О готовности продать совладельцу даже не нужно сообщать. Это можно сделать без ажиотажа, тем самым незаметно нивелируя раскол и недопонимание между совладельцами.

Если место жительства и пребывание другого владельца неизвестны, является ли он пропавшим без вести, или находится в розыске, можно продать квартиру без его разрешения. Но в случае, если в течение года кто-то из собственников появится и заявит свои права на долю собственности, сделка купли-продажи будет признана недействительной (придется вернуть деньги покупателю и оплатить моральный и материальный ущерб).

Если собственник в тюрьме

Вам необходимо письменно уведомить другого дольщика о продажи своей доли, т.к действует право преимущественной покупки ст.250 ГК РФ.

Для отмены совместной собственности у нотариуса необходим договор, подписанный всеми совладельцами недвижимости . Документом, подтверждающим отмену совместной собственности, является нотариальный акт, составленный перед нотариусом, который будет содержать информацию о правилах раздела имущества.

Содержание нотариального акта должно включать:

  • Данные обо всех лицах, участвовавших в процедуре
  • Правила раздела недвижимого имущества в порядке, установленном совладельцами.
  • Расселение совладельцев в составе подразделения.
  • Объявления об акциях, положения о дополнительных выплатах, погашениях и их сроках.
  • Заявления, поданные в суд земельной и ипотечной регистрации, связанные с учреждением новых книг, если они еще не созданы, или с записями в существующих книгах.
  • Данные и подпись нотариуса.
ст.250 ГК РФ

Что делать если соседи мешают продать долю в квартире

У соседей нет законных оснований помешать покупателю стать их новым соседом, поэтому, если поведение будущего соседа кому-то просто не нравится.

О незначительных нарушениях, таких как чрезмерный шум ночью, мусор, вандализм, гриль, который может вызвать пожар в здании или другие подобные инциденты, следует сообщать в полицию. Офицеры предпримут соответствующие шаги, чтобы помешать вам совершать такие действия. Затем, не допуская их совершения в будущем, например, наказывая их штрафом.

Как обращаться в суд пошаговая инструкция

Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

  1. доля незначительна и не может быть выделена в натуре;
  2. вещь неделима;
  3. общее владение и пользование имуществом невозможно;
  4. такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.

Суд выносит решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.

Любой совладелец может подать в суд заявление об отмене совместной собственности . Форму заявки можно найти на страницах, посвященных недвижимости. Хорошим решением будет доверить заполнение всей документации специалисту, то есть юристу, который специализируется на строительном праве и юридических вопросах, связанных с недвижимостью.

В зависимости от количества совладельцев суд может передать недвижимость одному из совладельцев в единоличное владение. Однако в этом случае мы обязуемся рассчитаться с оставшимися бывшими совладельцами. Он также может распорядиться о продаже совместной собственности, и в этом случае выручка от продажи распределяется между бывшими совладельцами.

Что сказал по этому поводу верховный суд

ВС отмечает, что, удовлетворяя иск истцов, суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, не учел, что истцами избран ненадлежащий способ защиты их прав, поскольку прекращение права ответчика на долю в общем имуществе путем продажи квартиры на публичных торгах является фактическим принуждением ответчика на отчуждение принадлежащего ему имущества, что противоречит нормам Конституции.

Следовательно, прекращение права на доли в общем имуществе путем продажи квартиры на публичных торгах не является эффективным способом защиты.

Еще одним способом отмены совместной собственности может быть продажа имущества и разделение полученной суммы между совладельцами (так называемое гражданское деление). Продажа по решению суда осуществляется в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса в ходе исполнительного производства (путем аукциона), и после продажи полученная сумма делится между правомочными. К сожалению, следует учитывать, что такой способ отмены совместного владения обычно наименее выгоден для совладельцев, так как цена имущества на аукционе намного ниже той, которую можно было бы получить, если бы имущество было продано на торгах. свободный рынок.

Если продажа квартиры осуществляется самими совладельцами, то в этом случае речь идет не об отмене долевой собственности, а о продаже долей. Затем все совладельцы присоединяются к договору купли-продажи и, действуя совместно, продают всю недвижимость. В ситуации, когда продажа осуществляется судом в результате производства по делу о прекращении совместной собственности, она осуществляется с аукциона в соответствии с положениями исполнительного производства.

Вывод

Продажа доли в имуществе возможна даже без согласия совладельца.  Некоторые пользователи Интернета, не очень интересующиеся законом и рынком недвижимости, могут подумать, что совместное владение домами или помещениями связано только с положением супругов. Многие узнают, что такое понятие, как долевое совместное владение недвижимостью, возможно только при наследовании, но это не так.

Аверин

Автор материала

Матвей Александрович Аверин

Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru

Об авторе
Комментарии
Нет комментариев
avatar
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка
avatar
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
Отмена
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка