Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Многих продавцов и покупателей интересует вопрос, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. При этом нужно проверять не только стороны сделки, но и документы. Ошибки, допущенные при оформлении бумаг, способны привести в будущем к признанию сделки недействительной и ее расторжению.

Что такое юридическая чистота квартиры?

Юридическая чистота квартиры представляет собой проверку условий, при которых ничьи прав на недвижимость, соответствует всем нормативно-правовым документам. Для ее проведения требуется получения максимально возможных сведений по объекту.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту для покупателя важно, чтобы предотвратить риски, связанные с покупкой недвижимости. При признании сделки недействительной существует небольшая вероятность того, что удастся вернуть все деньги. Если же договор будет заключен с мошенниками результаты предсказать очень трудно. Следует запросить справку о том, что в объект не были вложены деньги из материнского капитала, а если были, то имеется согласие сособственника или его законных представителей на продажу.

Основные риски при покупке непроверенной квартиры

Наибольшие риски поджидают продавца вторичного объекта. Но проявлять необходимую осмотрительность необходимо в любом случае. При покупке квартиры на первичном рынке недвижимости нужно поинтересоваться, кто является продавцом. Не всегда застройщик выступает в качестве одной из сторон в договоре купли-продажи. В этом случае при возникновении споров будет выступать продавец.

Если у него не будет достаточного финансового обеспечения, что можно узнать, изучив его финансовую отчетность, то при расторжении сделки будет нелегко получить назад с него деньги, или по крайней мере, их основную сумму. У продавца следует затребовать документы, подтверждающие факт погашения задолженности перед девелопером. Это может быть платежное поручение, в котором указано, что определенная сумма была перечислена на счет застройщика. Если факта оплаты жилья не было, это может служить основанием для признания сделки ничтожной в будущем.

При приобретении квартиры на первичном рынке у строителя или продавца следует запросить следующие документы:

Сейчас многие застройщики берут кредиты в банках для завершения строительства. Поэтому в выписке из ЕГРН следует проверить, что на объект отсутствуют всяческие обременения. Если квартира приобретается на вторичном рынке, у продавца необходимо запрашивать комплект документов по всем ранее проведенным сделкам в отношении жилья вплоть до первоначального владельца. Но нужно учитывать, что Росреестр регистрирует сделки с жильем, начиная с 1998 года. При приобретении более старого объекта, первоначальные сведения о сделках могут попросту отсутствовать.

Также покупателю следует проверить, имеются ли зарегистрированные в квартире лица. Они не могут претендовать на право собственности, но могут иметь право пожизненного проживания, из-за чего новому владельцу их будет невозможно выселить. Продавца проверяют на наличие судебных споров, процедур банкротства.

Зачем нужна дополнительная экспертиза, если объект проверяется банком

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой при получении ипотеки проводится банком только на возможность перехода права собственности и залога на жилье. Сам же клиент или его представитель должны провести анализ документов, сторону сделки и история заключаемых договоров купли-продажи.

Пошаговая инструкция проверки квартиры при покупке на вторичном рынке

Перед покупкой жилья на вторичном рынке следует проверить:

Проверка документов на собственность

Среди документов на собственность следует затребовать: правоустанавливающие документы, документы предыдущих сделок, выписку из ЕГРН и документ жилищного учета.

Правоустанавливающие документы

Эти документы демонстрируют, когда продавец получил в собственность квартиру, кто является собственником квартиры или ее части. Если забыть проверить правоустанавливающие документы, можно купить недвижимость, которая не принадлежит продавцу и на которую у него нет никаких прав. Настоящий владелец ее сможет быстро оспорить, из-за чего покупатель потеряет деньги.

Правоустанавливающие документы могут отсутствовать в следующих случаях:

В качестве правоустанавливающих документов выступают договоры:

Документы предыдущих сделок

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

При заключении договора купли-продажи покупателю следует проверить нет ли в квартире темных пятен в виде неучтенных собственников. Для этого у продавца нужно попросить представить расписку от предыдущего владельца, что тот получал деньги, а также акт приема-передачи. Это позволит убедиться в отсутствии разногласий между нынешним и прошлым собственниками.

Также в ЕГРН можно запросить справку о переходе на квартиру права собственности. Данные до 1998 года следует искать в БТИ, администрации города и их может получить только владелец недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Этот документ подтверждает право собственности на дом или квартиру, показывает наличие обременений и других собственников. Если объект недвижимости последний раз покупался (наследовался, менялся) до 2014 года, на него может присутствовать свидетельство о регистрации объекта недвижимости.

Документ жилищного учета

В некоторых случаях еще принимаются выписки из домовой книги, хотя они были отменены приказом МВД РФ еще в 2018 году. В разных регионах в состав этих документов могут входить разные бумаги:

• в Москве – единый жилищный документ;
• в Санкт-Петербурге – форма №9.

Эти документы подтверждают, кто зарегистрирован в квартире. Ее можно заказать через госуслуги, МФЦ или в УК. Выдается обычной и архивной формы. В обычной перечислены только те, кто сейчас зарегистрирован в квартире. В архивной же – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован. (прописан). Нужно проверить, нет ли в них несовершеннолетних, пенсионеров, отбывающих тюремное заключение и других лиц, временно выписанных из жилья. Архивная за период совершения сделки берется единожды, в то время как обычную можно брать неоднократно. Их следует затребовать при начале проверки докумен­тов, когда собственник выпишется и когда квартира перейдет в вашу собственность.

Проверка собственников

Ее проводят с целью проверки:

Дееспособность продавца

Услуга проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой включает в себя запросы в органы опеки и попечительства, в региональное отделение Росреестра. В последнем можно запросить ту же выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что владелец квартиры признан недееспособным или ограниченно дееспособным.

Судебные дела

Сведения о судебных спорах можно узнать в ГАС «Правосудие». Искать их следует по месту нахождения продавца или по месту расположения объекта недвижимого имущества. Первоначально нужно определиться с подсудностью дела, просмотрев информацию на сайте суда общей юрисдикции или сайте мирового судьи.

В картотеке арбитражных дел можно посмотреть информацию о текущих и оконченных судебных делах с участием продавца. На сайте ФССП содержатся сведения о ведущихся и недавно оконченных исполнительных производствах.

Банкротство

Необходимо выяснить, не является ли продавец фигурантом дела о банкротстве. Для этого нужно зайти на сайт картотеки арбитражных дел или в Федеральный реестр сведений о банкротстве. На них понадобится знать Ф.И.О. продавца и его ИНН. Можно попробовать запросить у продавца и сведения из БКИ о выданных ему кредитах.

Права несовершеннолетних

Следует проверить, имеются ли у продавца несовершеннолетние дети. Для этого нужно затребовать справку об остатке материнского капитала, что позволит покупателю убедиться в том, что его не использовали при покупке дома или квартиры. Если же материнский капитал использовался при приобретении объекта недвижимости, необходимо, чтобы в нем были выделены доли детям, в ином случае возможно возникновение проблем в перспективе. Если собственником является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, необходимо, чтобы было разрешение на продажу от органов опеки. При его отсутствии сделка в дальнейшем может признана незаконной.

У детей нужно проверить свидетельство о рождении, а у юношей и девушек 14-18 лет – паспорт гражданина России или, если они являются подданными другого государства, удостоверение личности соответствующего государства.

Согласие супруга на продажу

Зачастую квартира принадлежит на праве общей долевой собственности супругам. В этом случае они оба должны быть согласны на продажу недвижимости. Если супруги разошлись, они не теряют права на принадлежащую им долю в недвижимости. У продавца следует уточнить вопрос, когда приобреталась квартира – до брака или во время брака. Судебная практика свидетельствует, что суды признают сделки недействительными, если отсутствует согласие супруга на продажу объекта недвижимости.

Справки из ПНД и НД

Их берут для того, чтобы покупатель был уверен в том, что продавец является дееспособным. Следует спрашивать свежие справки, поскольку никто не даст гарантии, что дееспособность не была потеряна в течение небольшого промежутка времени. Такие справки требуют только у совершеннолетних владельцев недвижимости. Они им выдаются в день обращения в психоневрологический и неврологический диспансеры.

Доверенность на право подписи представителя

Если интересы продавца представляет не он сам, то у лица, представляющего его, должна быть доверенность. Она должны быть удостоверена нотариусом. Она может быть:

Доверенность у представителя может быть отозвана в любой момент любым нотариусом. Если доверитель скончается, доверенность считается незаконной.

Проверка обременений

Важно проверить наличие обременений: ареста, ипотеки, ренты и иных.

Ипотека

Следует ознакомиться со справкой из банка, подтверждающей, что ипотека, выданная на приобретение квартиры (если она выдавалась), погашена. Если погашение проведено не в полном объеме, нужно разработать с банком схему по отчуждению имущества.

Арест

При наложенном на квартиру аресте проведение сделки невозможно. Наложение такого вида обременения возможно при наличии у собственника больших долгов по коммунальным платежам или наличии споров по разделу наследства.

Рента

Некоторые пожилые владельцы квартир заключают договор ренты с ухаживающими за ними людьми, в которых прописано, что в случае их смерти объект недвижимого имущества получит оказывающий уход человек. До момента кончины хозяина все сделки необходимо согласовывать с ним.

Запрет на регистрационные действия и другие обременения

Если наложен запрет на выполнение регистрационных действий, владелец не может совершать сделки с недвижимостью до отмены постановления. При наличии права на безвозмездное пользование имеется право на проживание в квартире при любом собственнике. Это относится к:

Проверка задолженностей

Покупателю следует проверить наличие задолженностей по оплате коммунальных платежей, капитального ремонта, налога на имущество и наличие справки о погашении ипотеки.

Коммунальные платежи

Неоплаченные коммунальные платежи способны ухудшить жизнь нового владельца. Необходимо проверить, все ли платежи были выполнены в УК или ТСЖ, чтобы потом не ходить в суд и не доказывать, что это не ваши долги.

Капитальный ремонт

Обязанность по оплате коммунального ремонта переходит на нового собственника. Необходимо затребовать справку из фонда капитального ремонта.

Справка о погашении ипотеки

Если квартира прежним владельцем приобреталась в ипотеку, нужно спросить у продавца банковскую справку о ее погашении. При неполном погашении нужно разработать с банком схему проведения сделки по отчуждению недвижимости.

Налог на имущество

Налог на имущество оплачивает тот собственник, который его не оплатил. Покупателю следует поинтересоваться оплатой налога только для того, чтобы ему не приходили квитанции на его погашение.

Проверка истории квартиры

При проверке истории квартиры важно выявить:

Перепланировки

У собственника нужно попросить технический паспорт и сравнить планировку с фактом. Если имеет место перепланировка, необходимо выяснить, законна ли она. Если планировка не узаконена, банк может отказать в получении ипотеки. При невыяснении этого вопроса и наличии перепланировки по факту узаконивать ее придется новому владельцу.

Наследство

Если квартира получалась по наследству, нужно запросить свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе наследства, если оно заключалось и документы о наличии родственников той же очереди наследования, к какой относится и продавец или собственник квартиры.

Приватизация

Покупателю нужно выяснить, были ли прописаны на жилплощади в момент приватизации квартиры. Если были лица, отказавшиеся от приватизации, у них есть право пожизненного проживания в этом объекте недвижимости.

Использование материнского капитала

У продавца нужно показать паспорт на странице «Дети» и запросить справку о том, что материнский капитал не использовался. При использовании маткапитала на детей должны быть обязательно выделены доли.

Где и как получить необходимые документы?

Получить необходимые документы можно в Росреестре, МФЦ или на портале госуслуг.

Росреестр

Здесь можно запросить выписку из ЕГРН, но без указания данных о собственнике. Владелец квартиры может самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением, позволяющим раскрывать личные данные.

МФЦ

В МФЦ можно заказать необходимые для проверки справки (например, о зарегистрированных лицах), заказать выдачу выписки из ЕГРН без посещения Росреестра.

Портал Госуслуг

Здесь можно самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, если вы знаете кадастровый номер объекта недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке?

Продавец и покупатель могут обезопасить себя разными способами:

Предварительный договор

Он представляет собой соглашение, по которому стороны обязуется в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи. Если одна из сторон будет уклоняться от подписания основного договора, ее ждут штрафные санкции при обращении второй стороны в суд в течение 6 месяцев.

Задаток и аванс

Задаток или аванс обычно вносятся при заключении предварительного договора. Однако они не должны быть существенными, иначе предварительный договор может быть признан основным.

Эскроу-счета

Это специальный счет в банке, на который покупатель первичной недвижимости по договору долевого участия вносит свои деньги, на котором банк их блокирует до окончания строительства.

Проверка покупки квартиры у застройщика

При приобретении квартиры у застройщика проверяем юридическую чистоту по следующим параметрам:

Оценка надежности застройщика

Некоторые девелоперы оказываются мошенниками, поэтому необходимо проверять их надежность как сторон договора.

Разрешительная документация

Надежные строительные компании выдают ее в офисе или выкладывают на официальном сайте. К ней относятся проектная декларация и разрешение на строительство. Эти документы выдаются государственными органами. Дополнительным плюсом будет наличие технических условий на создаваемые коммуникации.

Неизвестные юридические лица в договоре

Уточните, когда и где зарегистрирована компания. Не стоит доверять зарубежным юрлицам, которые могут увести полученные деньги в офшоры.

Наличие застройщика в официальных реестрах

Имеется реестр застройщиков, работающих в рамках ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, расположенный в открытом доступе. Но девелопер может осуществлять строительство в одном месте на законных, а в другом – на незаконных основаниях. Поэтому нужно проверять не только застройщика, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Покупателю следует ознакомиться со статусом участка, на котором планируется постройка дома. В первом разделе выписки из ЕГРН указывается вид разрешенного использования. Если указано, что это земля сельскохозяйственного назначения, возможно возникновение проблем при возведении на нем дома.

Мониторинг хода строительства

Надежный застройщик размещает в открытом доступе ход строительства, позволяющий покупателям не посещать само места возведения здания.

Кoгдa нe cтoит пpoвoдить cдeлкy

Сделки по купле-продаже недвижимости приостанавливаются как по инициативе продавцов, так и покупателей. Если цена договора резко возрастает по сравнению с ранее оговоренной, стоит задуматься, нужно ли заключать сделку.

Можно ли проверить чистоту квартиры самостоятельно?

На сайте Росреестра имеется возможность проверить чистоту квартиры самостоятельно. Такая проверка позволяет бороться с мошенниками на рынке недвижимости. Здесь проверяются обременения, залог, судебные дела, выписки из ЕГРН, собственник по базам МВД. Бесплатно доступна общая информация. Для получения дополнительных сведений требуется заплатить деньги. Цены приведены на сайте.

Рекомендации по безопасной покупке

Чтобы убедиться в добросовестности продавца или собственника нужно:

Если вы опасаетесь проводить самостоятельную проверку, обратитесь в специализированные организации, узнайте у них стоимость проведения проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой.