Реструктуризация ипотеки 2024

Для каждого ипотечного заемщика крайне важно своевременно вносить ежемесячные платежи. В ином случае есть реальный риск лишиться жилья и оказаться на улице — за допущенные просрочки кредитор вправе принудительно реализовать недвижимость и направить вырученные средства на погашение задолженности. Чтобы избежать этого, при появлении финансовых проблем и трудностей с исполнением обязательств по договору, можно обратиться в банк и попросить о реструктуризации ипотеки. В статье рассказываем, что это за процедура, а также когда, как и на каких условиях она применяется.

Что представляет собой реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация — это изменение первоначальных условий кредитования по договоренности с банком.

Обычно кредиторы идут на этот шаг, когда понимают, что человек не в состоянии исполнять свои обязательства по заключенному договору. Чтобы предотвратить появление просрочек, они могут снизить проценты, уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке или предложить иные более комфортные условия.

Благодаря реструктуризации заемщик избегает наступления таких неблагоприятных последствий, как начисление штрафных санкций, общение с коллекторами, возбуждение исполнительного производства, а банк предотвращает появление проблемной задолженности. 

Ocнoвaния для pecтpyктypизaции

Основанием для реструктуризации задолженности является ухудшение финансового положения заемщика и его неспособность исполнять обязательства на первоначальных условиях. Поводы для изменения условий договора могут быть разными, но обычно такая необходимость возникает в следующих случаях:

• потеря работы или снижение уровня дохода по иным причинам;
• тяжелая болезнь заемщика или члена его семьи;
• стихийное бедствие или чрезвычайная ситуация (землетрясение, наводнение, пожар и т.д.);
• оформление отпуска по уходу за ребенком;
• призыв на срочную военную службу;
• иные основания по усмотрению банка.

Иногда кредитные организации, видя тяжелое материальное положение человека, сами предлагают изменение условий договора, но в большинстве случаев инициатива исходит от заемщика.

Какие документы необходимы для оформления реструктуризации ипотеки

Какой бы ни была причина для реструктуризации, на слово банк никому не поверит, поэтому обязательно понадобятся подтверждающие документы. В зависимости от повода для изменения условий кредитного договора, это могут быть:

• трудовая книжка, выписка от работодателя, уведомление о предстоящем сокращении;
• справка о доходах, налоговая декларация;
• документ, свидетельствующий о совершении противоправных действий, акт обследования поврежденного или уничтоженного имущества;
• листок нетрудоспособности, свидетельство о рождении ребенка, справка о нахождении в декрете;
• свидетельство о смерти, выписка из медицинского учреждения, документы, подтверждающие расходы на лечение;
• приказ о призыве, удостоверения военнослужащего.

Также понадобится заполненная анкета по форме кредитной организации и паспорт заемщика. Учтите, что банк вправе дополнительно запросить иные справки, выписки и т.д.

Bиды pecтpyктypизaции

Добиться снижения размера платежа и получить более комфортные условия по ипотечному кредиту можно несколькими способами. Рассмотрим основные доступные варианты. 

Кpeдитныe кaникyлы

Кредитные каникулы — это временное приостановление (полное или частичное) исполнения обязательств по оформленному кредиту. Пока действует льготный период, заемщик вправе не платить по кредиту или вносить сумму меньше положенного. Кроме того, в период действия каникул не начисляется неустойка, пени и иные штрафные санкции. 

Для получения льготного периода по ипотеке подойдут следующие виды каникул:

• Кредитные каникулы по закону № 348-ФЗ — подходят для всех основных видов кредитов, в том числе и ипотеки. Изначально механизм вводился как временная мера поддержки граждан во время пандемии, но с 1 января 2024 года они стали бессрочными. Максимальная продолжительность каникул составляет 6 месяцев, а получить их можно только один раз в течение всего срока кредитного договора.
• Ипотечные каникулы по закону № 353-ФЗ — подходят только для ипотеки. Как и в предыдущем случае, каникулы предоставляются на срок до 6 месяцев и только один раз.

Каникулы могут быть использованы поочередно — сначала первые, затем вторые, а вот совместить их не получится.

Для получения каникул заемщик должен соответствовать определенным требованиям, в частности, доказать падение уровня дохода. Если все условия соблюдены, отказать в оформлении льготного периода банк не вправе. 

Кредитные каникулы предоставляются банком не бесплатно, поэтому на весь период их действия начисляются проценты, которые в дальнейшем должны быть уплачены заемщиком. 

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Преимуществом каникул является то, что они не снижают рейтинг заемщика. Вместе с тем, информация о полученном льготном периоде передается в бюро кредитных историй и может быть учтена другими кредиторами. 

Пpoлoнгaция кpeдитa

Пролонгация — это частный случай реструктуризации, предусматривающий сокращение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования. Как правило, для решения временных финансовых трудностей банки предлагают именно этот вариант.

Учтите, что пролонгация неизбежно приведет к росту переплаты по кредиту, поэтому перед принятием решения внимательно все посчитайте. 

Измeнeниe вaлюты кpeдитнoгo дoгoвopa

Актуально в случае, если ипотека была получена в другой валюте, например, долларах. Иногда подобная конвертация может сделать кредит более выгодным. Поскольку в России большинство займов выдается банками в рублях, на практике этот способ практически неприменим. 

Измeнeниe cxeмы выплaт

Речь идет об изменении аннуитетного платежа на дифференцированный и наоборот. Если говорить просто, то при аннуитетном платеже в течение всего срока кредитования размер взноса остается неизменным, однако первое время основная часть денег идет на погашение процентов, в то время как основной долг практически не уменьшается. При дифференцированном платеже все происходит наоборот — сначала уменьшается тело кредита, вследствие чего к концу срока размер ежемесячного взноса становится существенно меньше. 

Сегодня наиболее распространены аннуитетные платежи — они несут меньше рисков для банка и маловероятно, что он согласится на изменение схемы выплат.

Умeньшeниe paзмepa пpoцeнтнoй cтaвки

Если после оформления кредита произошло снижение ключевой ставки Банка России и кредитные организации стали заключать новые договоры на более выгодных условиях, можно попробовать рефинансировать старый заем.

Рефинансирование — это самый выгодный вариант для заемщика, поскольку с его помощью можно не только уменьшить размер ежемесячного платежа, но и сократить итоговую переплату по кредиту. 

Cпиcaниe чacти дoлгa или cyммы пpoцeнтoв или пeни

Ждать списания задолженности можно только в случае истечения срока исковой давности, который по общему правилу составляет 3 года с момента первой просрочки. Способ ненадежный и может обернуться серьезными проблемами вплоть до продажи квартиры банком, поэтому пользоваться им точно не стоит.

Пopядoк pecтpyктypизaции

Для реструктуризации задолженности нужно обратиться в банк, подать соответствующее заявление, дождаться одобрения и подписать документы. Рассмотрим более подробно каждый из указанных этапов. 

Oбpaтитecь в бaнк

В большинстве случаев подать заявление о реструктуризации задолженности можно как в любом офисе банка, так и на официальном сайте или в мобильном приложении. Саму форму следует уточнять в конкретной кредитной организации. Обычно в документе указывается основная информация о заемщике и кредите, причина возникновения финансовых проблем, а также излагается приемлемый вариант решения проблемы.   

Дoждитecь peшeния бaнкa

После получения заявления банк изучит сложившуюся ситуацию, проанализирует приведенные доводы и на основании этого примет решение. Обычно на это уходит до 5 рабочих дней.

Пoдпишитe дoкyмeнты

В случае одобрения реструктуризации, нужно подписать дополнительные документы с новыми условиями погашения задолженности. После этого можно приступать к внесению платежей в соответствии утвержденным графиком.

Плюсы и минусы реструктуризации задолженности по ипотечному кредиту

Реструктуризация — это реальная возможность получить более комфортные условия по кредиту и избежать возникновения просрочек. Для заемщика это выгодно тем, что не наступают неблагоприятные последствия неисполнения обязательств по договору: начисление штрафных санкций, серьезное ухудшение кредитной истории, принудительная продажа ипотечной квартиры.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Однако нужно помнить, что реструктуризация, как правило, связана с уменьшением размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования, а это влечет определенную переплату по кредиту. Также отметка о проведенной реструктуризации вносится в кредитную историю заемщика - в будущем ее наличие может стать причиной получения отказа в выдаче нового кредита.

Кто может сделать реструктуризацию ипотечного кредита

Прибегнуть к реструктуризации вправе любой заемщик по ипотечному кредиту. Главным условием является падение дохода и ухудшение материального положения по независимым причинам (потеря работы, тяжелая болезнь и т.д.).

Если же человек не в состоянии платить по кредиту по собственной вине, например, он самостоятельно без каких-либо причин уволился с работы, в проведении реструктуризации ему, скорее всего, будет отказано. 

Чем реструктуризация ипотечного кредита отличается от рефинансирования

Рефинансирование — это получение нового займа на более комфортных и выгодных условиях с целью перекрытия старых долгов. Благодаря рефинансированию можно заметно улучшить условия кредитования, например, уменьшить ставку, сократить размер ежемесячного платежа, увеличить срок. Обратиться за услугой можно в любую кредитную организацию, готовую выдать заем на лучших условиях, чем первоначальный кредит.  

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Если выбирать между рефинансированием и реструктуризацией, то в большинстве случаев оптимальным будет именно первый вариант. Однако учтите, что переоформление кредита может быть сопряжено с несением дополнительных трат. Как правило, рефинансировать задолженность выгодно, если первоначальный заем нужно платить еще долгое время, а ставку удается снизить хотя бы на 2 процентных пункта. 

Как долго ждать решения банка о реструктуризации ипотеки

При рассмотрении заявления заемщика о реструктуризации задолженности каждый банк руководствуется собственными регламентами, поэтому срок может меняться в зависимости от организации. Как правило, это не дольше месяца, но обычно существенно быстрее — до 5-7 рабочих дней.

Если банк отказал

Реструктуризация кредита не является обязанностью банка — действующее законодательство не содержит соответствующих требований и положений. По этой причине отказ в изменении условий договора не считается нарушением прав заемщика. Не исключено, что для проведения реструктуризации банк попросит выполнить определенные условия, например, закрыть текущие просрочки. Если же договориться не получилось, следует рассмотреть другие варианты решения проблемы.

В отдельных случаях, когда после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, можно попробовать обжаловать отказ в реструктуризации в суде.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Помните, что сам по себе факт подачи заявления о реструктуризации не является основанием для освобождения от обязательств по кредитному договору. Если перестать платить, банк сначала начнет начислять штрафные санкции, а затем займется принудительной реализацией ипотечной недвижимости.

Как реструктуризация может повлиять на кредитную историю

Отметка о проведенной реструктуризации вносится в кредитную историю заемщика, что в дальнейшем может создать трудности при получении нового кредита. Однако это в разы лучше, чем просрочка и полное неисполнение своих обязательств. 

Что будет после проведения реструктуризации ипотечного займа

После того как стороны подпишут все необходимые документы и задолженность будет реструктуризирована, заемщик получит новый график платежей. Важно четко придерживаться его, поскольку далеко не факт, что банк еще раз пойдет на уступки и согласится изменить условия договора.

Таким образом, реструктуризация — это действенная мера, которая позволит избежать просрочек по кредиту и поможет сохранить ипотечную недвижимость. Однако из-за увеличения итоговой переплаты и ухудшения кредитной истории прибегать к ней следует, когда другие варианты, в частности, рефинансирование и кредитные каникулы, не доступны или не помогли.