Траншевая ипотека за 1 руб в месяц: условия получения, преимущества и примеры

Траншевая ипотека представляет собой активно развивающийся вид кредитования на покупку жилья. Правда, Центробанк считает такие предложения рискованными. Рассмотрим, кому выгодна траншевая ипотека (с возможным платежом в 1 рубль), какие подводные камни она предусматривает.

Что такое ипотека траншами

Для начала поясним, что такое траншевая ипотека по мнению авторитетных людей. По словам вице-президента гильдии риелторов РФ Константина Апрелева, эта модель покупки жилья в рассрочку в настоящее время является наиболее прогрессивной. Она заставит девелоперов соблюдать сроки и качество строительства.

При ипотеке, выданной траншами, как и при классической схеме кредитования, доступен налоговый вычет. Следовательно, с уплаченных процентов можно вернуть 13%-НДФЛ в пределах установленного лимита.

Новый вариант кредитования выгодно отличается от «околонулевой» ипотеки, о которой Центробанк высказывается очень негативно. У застройщиков есть возможность делать наценку на квартиру до 35 % от её рыночной стоимости. В сентябре 2022 года Эльвира Набиуллина заявила, что экстремально низкие ставки по субсидированной (1-2 %) или «околонулевой» ипотеке вводят заёмщиков в заблуждение. Стоимость подобного жилья порой очень сильно завышена.

Пример траншевой ипотеки

Например, два друга Иван и Степан решили купить недвижимость в строящихся домах в СПБ. Иван сразу же подобрал приемлемый для себя вариант и оформил обычную ипотеку под 14 % сроком на 15 лет. Стоимость недвижимость составила 10 миллионов рублей. При этом был внесён первоначальный взнос в размере 2 млн. руб. (20 %). В результате сумма кредита составил 8 миллионов рублей. Приступим к простым подсчётам. Ежемесячный платёж Ивана составил 106 539 рублей. На таких условиях Иван выплатит более 19,1 млн. руб.(106 539 руб. х 180 мес.).

Степан не торопился и внимательно изучил особенности петербургской траншевой ипотеки. Он заранее рассчитал свои будущие выплаты по кредиту. В итоге Степан принял решение, что брать траншевую ипотеку в СПБ заметно выгоднее. Стоимость выбранной им недвижимости также составляла 10 млн. рублей. Первоначальный  взнос — 20 %, процентная ставка — 14 %. А вот дальше начинается самое интересное.

В каких случаях лучше всего оформлять ипотеку траншами

Вариант покупки жилья с использованием траншевой ипотеки идеально подойдёт в следующих случаях:

• клиент заинтересован в приобретении недвижимости именно на первичном рынке;
• есть возможность в течение года, пока дом не будет введён в эксплуатацию, пожить у родителей или в жилье близких родственников.

Какие банки выдают траншевую ипотеку

Перейдём к перечислению застройщиков, работающих с новой программой. Сбербанк предлагает оформить траншевую ипотеку совместно с девелоперами:

При обращении в ГК «А101» можно получить в рамках новой программы кредит на сумму до 60 млн. рублей по ставке 8,5 % (при условии страхования здоровья и жизни заёмщика). Она распространяется на все квартиры в объектах, реализуемых этой строительной компанией:

• «Испанские кварталы»;
• «Скандинавия»;
• «Южные сады»;
• «Белые ночи»;
• «Прокшино».

Компанией «Петербургская Недвижимость» совместно со Сбербанком была разработана программа «Ипотека 1 рубль». Она действует на объекты Setl Group. По условиям программы покупатель получает первый кредитный транш, за который платит символическую сумму — 1 рубль в месяц. Он выдаётся на период до ввода дома в эксплуатацию. Льготный срок — до трёх лет. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, банком выдаётся оставшаяся сумма по ставке выбранной ипотечной программы. Таким образом, в этот момент  для покупателя начинают действовать условия одобренной ипотеки с процентной ставкой от 4,7 % на весь оставшийся период кредитования.

Обратите внимание!

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», Ольги Трошевой: «Такие программы, как траншевая ипотека, могут позволить себе только финансово устойчивые компании, у которых хорошая наполняемость эскроу-счетов».

Условия получения

Поясним, что такое траншевая ипотека простыми словами. По сути, она представляет собой один из способов покупки недвижимости на первичном рынке в рассрочку. Классическая схема предоставления траншевой ипотеки предполагает, что кредит выдаётся покупателю квартиры двумя траншами:

• 30% от суммы ипотечного кредита непосредственно после заключения договора;
• оставшиеся 70% — не позднее, чем за 4 месяца до ввода дома в эксплуатацию.

По условиям траншевой ипотеки у заёмщика получается два графика платежей:

• до момента сдачи дома в эксплуатацию (сравнительно небольшие взносы);
• после сдачи жилья — полноценный платёж на общую сумму кредита.

Обратите внимание! По информации от экспертов рынка недвижимости величину траншей устанавливает именно застройщик, а не банк.

Кому подойдёт

Новая программа будет особенно выгодна клиентам, которым очень важно сократить платёж на первое время. К примеру, тем, кто арендует квартиру и не может вносить крупные суммы в период, пока дом будет строиться.

Такая ипотека окажется весьма удобной и тем людям, которые планируют продать имеющуюся у них квартиру. Эта категория клиентов сможет приобрести новое жильё по текущей цене и впоследствии быстро погасить ипотеку за счёт вырученных средств. Если сделать это до того, как придет время оформления второго транша, переплата по ипотечному кредиту будет совсем незначительной.

Преимущества и недостатки ипотеки траншами

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала об особенностях траншевой ипотеки на пресс-конференции, состоявшейся 28 октября 2022 года. Это новая программа, поэтому отношение Центробанка к такому виду кредитования только формируется. По мнению Набиуллиной, новая программа может спровоцировать повышение ставок по проектному финансированию. Ещё один подвох траншевой ипотеки — увеличение разрыва стоимости жилья в новостройках с ценой вторичного жилья.

Главный  недостаток нового вида кредитования, по словам Набиуллиной, касается самого застройщика. При траншевой ипотеке на его эскроу-счета в банке будет поступать меньшая сумма. Речь идёт о первоначальном взносе и символическом транше. Эскроу-счета будут пополняться медленнее, чем в случае с обычной ипотекой. Это даёт возможность банкам снижать ставки по кредитам для застройщиков, что, в свою очередь, может привести к увеличению ставки для проектного финансирования.

В качестве ещё одного риска ипотечного кредитования Набиуллина указала недобросовестную продажу недвижимости. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жильё не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания». В заключение своего выступления председатель ЦБ сказала, что Центробанк продолжит анализировать особенности и риски траншевой ипотеки.

Плюсы траншевой ипотеки для ипотечника

Первое преимущество траншевой ипотеки — уменьшение общей переплаты по кредиту. Оно достигается за счёт меньших платежей в первоначальный период.

Следующее преимущество, которое дает траншевая ипотека, — уменьшение общих финансовых трат семьи до момента сдачи дома в эксплуатацию. При выборе классического варианта ипотеки клиенту в первоначальный период пришлось бы и вносить полный платеж по ипотеке, и платить за аренду жилья.

Другие плюсы траншевой ипотеки:

• наличие времени для подготовки к более высоким платежам. Словом, можно заранее начать формировать подушку безопасности или заняться поиском дополнительной подработки. Следовательно, важный плюс траншевой ипотеки — давать клиенту дополнительную временную фору;
• более прозрачная схема покупки недвижимости для последующей сдачи в аренду. Это, в первую очередь, касается приобретения квартиры с отделкой. Сразу же после сдачи дома и получения ключей такую недвижимость можно сдавать в аренду. Таким образом, начисление высоких платежей по кредиту синхронизируется с появлением дохода от квартирантов.

Минусы траншевой ипотеки для ипотечников

Основные минусы траншевой ипотеки:

• есть возможность получения более высокой ставки по кредиту. Соблазн взять ипотеку с небольшим платежом на первое время весьма велик. Поэтому высока вероятность, что банки будут предлагать подобные кредиты с менее выгодной процентной ставкой;
• в отдельных случаях по подобным программам могут предлагаться низколиквидные квартиры (те объекты, по которым слабые продажи );
• цена недвижимости, продающейся по условиям траншевой ипотеки, может быть выше стоимости аналогичных объектов недвижимости. И это вполне объяснимо. Траншевая ипотека формирует дополнительный спрос на недвижимое имущество.

Выводы

Наибольший спрос на покупку недвижимости с привлечением траншевой ипотеки наблюдается в Санкт-Петербурге и Москве. По итогам октября показатель сделок, оформленных в рамках подобных предложений, увеличился почти в 3 раза.