Можно ли продать квартиру по доверенности: 5 шагов к безопасной сделке в 2023 году

Продавать недвижимость может не только сам собственник, но и его представители. Ведь ситуации в жизни бывают разные: владелец может находиться в отъезде, в другом городе (или даже стране), может болеть и быть не способным самостоятельно передвигаться и заниматься документами. Что нужно знать при оформлении сделки? Как не нарваться на мошенников? И можно ли продавать квартиру по доверенности?

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры

Нельзя просто написать от руки доверенность своими словами и попросить собственника подписать. Во избегания мошенничества, любой документ должен заверяться нотариально в присутствии самого владельца (или владельцев) недвижимости. Причем в доверенности указывается такая информация, как:

• Фактический адрес квартиры или дома.
• Подробная опись жилья, в том числе имущества, которое входит в стоимость сделки и подлежит продаже.
• Полномочия, которые определяются доверенностью. То есть если составленный документы рассчитан на заключение сделки купли-продажи, то этот пункт должен быть прописан. Если же по доверенности будет производиться обмен, ремонт, оформление утерянных документов, сдача жилплощади в аренду третьим лицам, то все эти положения тоже указываются в доверенности.
• Минимальная цена, но не ниже рыночной. Прежде чем купить квартиру, обратите внимание на этот важный нюанс.
• Полномочия, позволяющие быть представителем реального собственника без его участия в сделках. Оформляется через органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание, что в 2020 году в Росреестр было занесено постановление, которое теперь дает возможность собственникам оформить запрет на регистрацию права и любые действия с недвижимостью третьими лицами. А если данные действия и будут совершаться, то только при личном присутствии собственника.

Как продать квартиру по доверенности без собственника пошаговая инструкция

В первую очередь вы должны подготовить доверенность с соблюдением всех требований через нотариуса. В случае если собственник не может передвигаться самостоятельно, то нотариус совершает выездную сессию.

• Шаг 1. Оформление доверенности.
• Шаг 2. Сбор полного пакета документов на недвижимость, включая выписку из кадастрового реестра и другие.
• Шаг 3. Выставление жилья на продажу (любым способом).
• Шаг 4. Поиск покупателя, демонстрация квартиры, обсуждение ключевых моментов (сроки, размеры предоплаты, торг).
• Шаг 5. Заключение сделки купли-продажи, получение денег за продажу жилья, передача средств собственнику в полном размере или с компенсацией в пользу продавца.

Важно отметить

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Договор купли-продажи не имеет отличительных черт и особенностей. Исключение: он должен содержать данные не только собственника, но и продавца, работавшего по доверенности. И неважно, кто будет его составлять – доверенное лицо или риэлтор.

Что стоит проверить при покупке квартиры

Нельзя слепо верить бумажке, которую вам предоставляет продавец. Важно проверить весь пакет документов, в том числе то, кем является собственник жилья, который доверенность и подписал. И чтобы удостовериться в правильности данных, совершите следующие действия:

• Попросите документы собственника, в том числе паспорт. Бывают случаи, когда доверенность составляют на «мертвую» душу, то есть по данным людей, которые уже признаны умершими.
• Узнайте причины, почему была составлена доверенность и почему недвижимость продается.
• Сохраните или попросите копию доверенности и договора, в котором указаны данные о недвижимости, в том числе площадь, точный адрес, технические характеристики, номер из кадастрового реестра.
• Договоритесь о звонке или встрече с собственником, возможно, по видеосвязи, чтобы убедиться в реальности сделки.

Совет!

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Если вы не доверяете нотариусу, боитесь столкнуться с мошенничеством, то наймите юриста. Он вместо вас проверить все документы на достоверность, поможет составить грамотный договор или внести правки в уже существующий, а затем совершить неоспоримую сделку купли-продажи.

Если по каким-то пунктам появляются сомнения, а продавец реагирует на просьбы неадекватно, подозрительно, то есть повод перепроверить данные. Не оставляйте залог, не вносите предоплату, если не уверены в честности сделки.

Особенности при ипотеке

Любая сделка купли-продажи через третьи лица является рискованной. Порой даже при максимально достоверной информации договор могут оспорить и признать недействительным.

Но помимо основных рисков есть подводные камни. Например, оформить ипотеку, используя доверенность, нельзя. То есть любое кредитование должно осуществляться непосредственно самим заемщиком, а не через знакомых, друзей и родственников. Но работает ли это же правило в обратную сторону, когда вопрос касается продажи ипотечного жилья по доверенности?

• Во-первых, чтобы продать квартиру в ипотеке важно получить одобрение в банке.
• Во-вторых, будучи покупателем ознакомьтесь с договором, в котором не должен присутствовать пункт о запрете продажи ипотечной квартиры раньше срока погашения.
• В-третьих, при переоформлении кредита на другое лицо должно осуществляться непосредственно самим собственником и покупателем. Так как данный процесс — это погашение части долга текущим владельцем квартиры и передача остаточного долга другому лицу, которое тоже становится заемщиком в банке. А закон запрещает использовать доверенность с целью взять ипотеку, кредит, займ и так далее.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Да, доверенность можно отозвать, причем причина может быть любой - от серьезных обстоятельств до банального "передумал". Но мало просто взять и отказаться. Процесс должен проходить так же официально, как и составление доверенности - через нотариуса.

Так же важно понимать, что в случае купли-продажи недвижимости передоверие оформить невозможно.

А вот присутствовать доверенному лицу на процедуре отмены нет смысла. Отказ составляет в письменной форме лишь тот, кто передал полномочия на продажу квартиру. Однако уведомить доверенное лицо обязан.

Как узнать не липовая ли доверенность

Если доверитель может спокойно посетить нотариуса и написать отказ от передачи полномочий в одностороннем порядке, то возникает следующий вопрос: а могут ли злоумышленники воспользоваться данной ситуацией и использовать уже недействующую доверенность, попробовав продать недвижимость?

Ответ: да, могут. Поэтому нужно знать, как проверить доверенность на подлинность, а также уточнить, активна ли она:

1. Доверитель и доверенное лицо не просто подписывает общую бумагу. Нотариус присваивает документу номер, который впоследствии вносится в единый реестр Федеральной нотариальной палаты.
2. Чтобы проверить данные можно зайти на сайт нотариальной палаты и заполнить все поля: номер документа, ФИО нотариуса, дата подписания.

Если данные в реестре будут найдены, то в системе появится информация о дате составления доверенности, а также данные самого нотариуса и доверителя. Если же документ подделан или недействителен, то система не найдет информацию и в поле будет указано об этом.

На сайте можно запросить выписку из реестра, а также узнать, была ли доверенность отозвана доверителем.

Почему сделки по доверенности попадают в зону риска

Подделка доверенностей — одна из самых распространенных мошеннических схем. И пользуются этой схемой даже те, кто, казалось бы, находится в хороших отношениях с собственником. Но продать квартиру, когда ее владелец живет в ней, практически невозможно. Поэтому злоумышленники пользуются возможностью, когда собственники долго отсутствуют в доме. А создать документ, подделать подписи и печати, выдумать несуществующих нотариусов (или же использовать подставные лица) — самое простое в попытке обмануть доверчивых покупателей.

Так же порой люди пытаются продать жилье родственников, которые находятся в бессознательном состоянии, на грани жизни и смерти, а также просто недееспособны (например, проходят лечение в психиатрической клинике). В этом случае люди, которые признаны недееспособными, не могут являться доверителями. Например, бабушка, страдающая деменцией в более острой фазе.

Случаются ситуации, когда собственник уже признан умершем, а сделка купли-продажи еще проходит через Росреестр. Это значит, что любые действия с жильем после смерти владельца, даже наследниками, запрещена до тех пор, пока не завершится регистрация в госоргане. И продажа такого жилья считается нарушением закона. Сделка будет аннулирована и признана недействительной.

Какие документы понадобятся

Помимо самой доверенности, заключенной у нотариуса, нужно подготовить полный пакет документов для продажи квартиры:

• Паспорт доверенного лица (приложите нотариально заверенные копии паспорта собственника).
• Разрешение на продажи долей в квартире от других владельцев.
• Справка о составе семьи (и разрешение от органов опеки).
• Договор на продажу квартиры с данными доверенного лица.
• Выписка из ЕГРН.
• Согласие супруга в письменном виде если он не является доверителем. Например, муж должен подписать, если жена занимается продажей.
• Правоустанавливающий документ.
• Техпаспорт.
• При наличии детей (свидетельства о рождении).

Существует несколько видов доверенности, поэтому важно понимать, какая именно подойдет в вашей ситуации:

• Генеральная доверенность. Составляется в случае необходимости оформления сделок с недвижимостью, счетами, подписание ценных бумаг, документов и договоров. Например, если квартиру в ДНР (Донецкая Народная Республика) необходимо продать без поездки в регион. Напомним, что кредитование и ипотека не выдается по доверенности со стороны.
• Специальная доверенность. Подходит для ограниченного списка действий. Документ теряет силу, как только сделка будет совершена. Например, получение архивной справки в другом городе на имя доверителя с помощью доверенного лица.

Доверенность составляется уполномоченными лицами в случае, если собственник жилья находится в тюрьме, проходит службу в армии. Например, сын служит в войсках. Нотариус в этом случае не имеет право заверять документ.

Образец договора купли продажи квартиры по доверенности

Единого шаблона для составления договора купли-продажи по доверенности не существует. Есть лишь нормативы, которые должны быть добавлены в документ при его заполнении. Образец смотрите ниже.

Но есть несколько важных нюансов:

• Документ не должен содержать ошибки.
• Используется только черная или синяя ручка, или же можно распечатать договор на принтере.
• Почерк должен быть разборчивым.
• Нельзя исправлять и зачеркивать ошибки.
• Должны предоставляться достоверные данные и реквизиты как доверителя, так и доверенного лица.
• В предмете договора должны указываться все данные о жилплощади, в том числе этажность, численность комнат (жилых и нежилых).
• В гарантиях передачи нужно указать отсутствие или наличие обременения, ареста. Также отмечается факт, что жилье передается с помощью доверенности (указать реестровый номер и данные доверенного лица).

Как максимально себя защитить

Будьте осторожны, если вы участвуете в купле жилья не у собственника, а через третьи лица, но по доверенности. По закону истинный владелец может оспорить сделку и доказать ее неправомерность, а затем и вернуть квартиру себе. И, как правило, решение суд выносит в пользу собственника, а не со стороны покупателя. Но даже если получилось доказать, что продавец по доверенности действовал в интересах законного владельца недвижимости, то вы можете столкнуться с большими судебными издержками. Сам судебный процесс трудоемок и заковырист.

И чтобы максимально себя защитить, необходимо проверять не только саму доверенность, но и мотивы продажи, учитывая все факторы (стоимость сделки, скидки, условия).

Несколько советов, позволяющие не стать жертвой мошенников:

1. Цена недвижимости. Обратите внимание на стоимость. Если запрашиваемая сумма меньше рыночной, то это ускоряет продажу недвижимости. Есть риск, что злоумышленники получили доверенность незаконным способом, или же получили ее методом запугивания, вводя собственника в заблуждение, подделали документы воспользовавшись отсутствием законного владельца.
2. Попытка ускорить сделку купли-продажи. Если цена соответствует среднерыночной, но продавцы с доверенностью начинают торопить покупателя, соглашаясь на любые скидки и с просьбой «дооформить» немного позднее, но после внесения залога или предоплаты, то это тоже повод задуматься, а не с мошенниками ли вы имеете дело.

Если вы являетесь собственником квартиры, то не распространяйте информацию о вашем отъезде (особенно о длительных), не оставляйте ключи малознакомым соседям и знакомым, попросите близких регулярно навещать квартиру и проверять обстановку.

Если же вы покупаете жилье через доверенное лицо, то перепроверьте все данные и не торопитесь ухватиться за «лакомый кусок», если вам предлагают хорошую скидку и настаивают на срочном внесении залога.