Можно ли купить квартиру у родственников: ипотека и налоги

Сделка купли-продажи квартиры между родственниками проходит по общим правилам, предусмотренным законом, но существуют особенности, которые нужно учитывать.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассмотреть особенности заключения сделки, нужно понять, кто является близкими родственниками.

Определение дается в ст. 14 СК РФ.

Исходя из положений статьи, близкими родственниками считаются:

• супруги, то есть мужчина и женщина, состоящие в браке;
• дети и родители;
• внуки, бабушки и дедушки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• усыновленные и усыновители.

Близкие и взаимозависимые родственники

К близким родственникам относятся братья и сестры, родители и дети, внуки, бабушки и дедушки, то есть члены семьи.

В пп. 1 п. 2 ст. 105.1 НК РФ указывается понятие взаимозависимых родственников.

К ним относятся: физическое лицо, его супруга или супруг, а также родители (в частности, усыновители), братья и сестры (полнородные и неполнородные), дети (в том числе, усыновленные), попечитель (опекун) и подопечный.

Согласно ч. 1 ст. 137 ГК РФ, усыновленные дети и их потомство, по своим правам и обязанностям, приравниваются к родным членам семьи.

Особенности покупки недвижимости у родственника

Подписать договор купли-продажи с родственником легче, чем с посторонним человеком.

Преимуществами процедуры являются:

• более лояльное отношение сторон друг к другу;
• отсутствие надобности в риелторских услугах по поиску квартиры;
• небольшая вероятность стать жертвой мошенничества.

Сделки между родственниками имеют недостатки:

• покупатель утрачивает право на налоговый вычет, которое имеет при заключении договора с посторонним лицом (правило не затрагивает сделки, в которых участвуют внуки, бабушки и дедушки, так как они не являются взаимозависимыми лицами);
• при совершении сделки имеет место психологический фактор: покупатель может попросить большую скидку, а продавец — оттягивать фактический момент передачи недвижимости.

Кроме того, законодательством предусмотрены ограничения:

• участниками сделки с материнским капиталом не могут быть супруги, так как в этом случае отец ребенка окажется и продавцом, и покупателем доли;
• сделки за несовершеннолетних и недееспособных граждан совершают их родители, усыновители или опекуны.

Чтобы выкупить квартиру у родственников, обратитесь в агентство недвижимости «Цитадель-Питер». Мы возьмем на себя всю работу по юридическому сопровождению сделки.

Контроль со стороны налоговой

ИФНС проверяет куплю-продажу недвижимости между близкими родственниками тщательнее, чем с посторонними лицами. Это обусловлено высокой вероятностью того, что сделка окажется мнимой.

Понятие мнимой сделки устанавливается ч. 1 ст. 170 ГК РФ. Под ней понимается сделка, совершенная для вида, без желания создать юридические последствия. Она признается недействительной, а конкретно — ничтожной.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по ней. Если это невозможно в натуральном выражении (например, если речь идет об использовании имущества), то выплатить возмещение.

Получение налогового вычета

По смыслу п. 1 и п. 3 ст. 220 НК РФ, при расчете налоговой базы по НДФЛ, гражданин, покупающий квартиру, может претендовать на налоговый вычет. При этом затраты на строительство или покупку в РФ недвижимости и участков, на которых она расположена, не должны превышать 2 000 000 рублей.

Оговорка прописана в п. 5 ст. 220 НК РФ: налоговый вычет не применяется, если участниками сделки купли-продажи объекта недвижимости являются взаимозависимые лица. Их перечень дается в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Не все родственники являются взаимозависимыми. К таковым не относятся: бабушки, дедушки и внуки.

В сделках с супругами право на налоговый вычет часто имеет один из них.

Приведем пример.

Супруги решили купить квартиру у сестры мужа. Приобретенная недвижимость перейдет в общую совместную собственность вне зависимости от того, на кого будет оформлена. Однако налоговый вычет получит только супруга, так как для сестры мужа она не является близкой родственницей.

Сделки с несовершеннолетними

Согласно ст. 37 ГК РФ, запрещаются возмездные сделки между несовершеннолетними гражданами и их законными представителями (опекунами, попечителями, родителями или усыновителями), а также их супругами и близкими родственниками.

Исходя из указанной нормы, нельзя продать квартиру, принадлежащую малолетнему, от лица которого действует его мать, ее родителям или другим близким родственникам.

Запрет действует на любые возмездные сделки вне зависимости от того, какой стороной выступает ребенок (продавцом или покупателем).

Последнее время часто заключаются возмездные договоры, в которых продавцами являются дедушки или бабушки, а покупателями — их внуки. Такие сделки признаются недействительными, так как нарушают закон. Это прописано в ст. 168 ГК РФ.

Приведем пример.

Супруги Николай и Елена, у которых есть несовершеннолетний сын Максим, получили материнский капитал. За счет него родители решили улучшить жилищные условия. Они купили квартиру у бабушки Максима.

Так как фамилии у внука и бабушки были разные, нарушения выявлены не были. Сделку зарегистрировали. В результате семья получила право собственности на квартиру, а сотрудники Пенсионного фонда перевели средства материнского капитала продавцу.

Через некоторое время была проведена прокурорская проверка. Нарушение выявилось. Сделка была признана недействительной в суде.

Сделки с недвижимостью между супругами

На имущество, приобретенное в браке, действует режим общей совместной собственности. Один из супругов не вправе подарить, купить или продать недвижимость второму, так как она итак принадлежит ему в силу закона (ст. 35 СК РФ).

Приведем пример.

Илья состоял в браке с Надеждой. Он взял в кредит крупную денежную сумму, но не смог его выплачивать. Образовалась задолженность. Илья, опасаясь установления банкротства и принудительной продажи оформленной на него квартиры, подарил ее своей жене. Право собственности перешло на Надежду.

В отношении Ильи началась процедура банкротства, во время которой суд установил, что квартира была приобретена в браке. Фактически, она являлась совместной собственностью супругов, несмотря на то, что числилась на Илье. Заключать договор дарения с женой было нельзя. Суд установил недействительность сделки.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки?

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Да, может. Кредитор вправе обозначить, что не оформляет ипотеку с участием взаимозаменяемых и близких родственников. Даже если ограничение не оговорено, то банк все равно может отказать.

Чаще всего это происходит по следующим причинам:

• сумма, на которую совершается сделка, слишком маленькая, при этом стоимость квартиры намного ниже, чем аналогичного объекта на рынке;
• для родственника, продающего недвижимость, она является единственной пригодной для проживания;
• сделка проводится с использованием наличных средств.

Банки настороженно относятся к сделкам купли-продажи между родственниками. На практике они нередко запрашивают дополнительные сведения.

Купить квартиру у родственников на материнский капитал

Вопросы, касающиеся материнского капитала, регулируются ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В ч. 3 ст. 7 нормативно-правового акта указывается, что деньги, полученные от государства, могут быть направлены на то, чтобы улучшить жилищные условия.

В статье 10 ФЗ от 29.12.2006 г. указывается, для улучшения каких жилищных условий семьи с детьми вправе использовать материнский капитал. Допускаются сделки, не противоречащие закону.

Ограничения не содержатся и в «Правилах направления материнского капитала на улучшение жилищных условий» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

Главными условиями совершения сделок являются:

• наличие у приобретаемого имущества статуса жилого помещения;
• нахождение недвижимости на территории РФ;
• переход жилья в общую собственность супругов и их детей.

Требование об оформлении квартиры, приобретенной с участием семейного капитала, в общую собственность детей (в том числе, первого, второго, третьего и последующих) и родителей, устанавливается ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. При этом доли участников определяются по соглашению.

На практике возникают судебные споры.

Приведем пример.

Светлана обратилась с иском к бывшему мужу Алексею. Она потребовала признать квартиру совместно нажитым имуществом и выделить в ней доли. Недвижимость была куплена в браке за счет доходов членов семьи, суммы кредита и материнского капитала.

Светлана указала, что недвижимость должна перейти в общую долевую собственность бывших супругов и их сына Петра. Однако судом было установлено, что помимо сына, у Светланы и Алексея есть еще несовершеннолетняя дочь Валерия.

Суд выставил на обсуждение сторон вопрос об исполнении обязательства по оформлению права собственности несовершеннолетних детей на квартиру. Далее Светлана изменила требования иска с учетом интересов дочери. Квартиру разделили.

Таким образом, если недвижимость, купленная с использованием семейного капитала, не оформлялась в общую собственность родителей и детей, то при ее разделе суд предложит сторонам определить доли несовершеннолетних лиц в праве собственности.

Как купить долю у родственника

Покупка доли почти ничем не отличается от приобретения целой квартиры. Стороны также заключают договор и регистрируют его в Росреестре.

Перед оформлением сделки важно знать следующее

1. Продавая долю в коммунальной квартире, собственник обязан уведомить других совладельцев. Они имеют преимущественное право приобретения доли по той цене, за которую она будет выставляться на рынке. Это правило прописано в ст. 250 ГК РФ.

На размышление другим собственникам дается один месяц. Только если все они откажутся от сделки или не ответят в течение срока, продавец сможет заключить договор с третьим лицом.

2. Пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливается право на налоговый вычет при продаже недвижимости и доли в ней. Минфин России поясняет, что размер налогового вычета на продажу доли в квартире составляет не более 1 млн. рублей. Сумма дохода, которая превышает величину налогового вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если предметом купли-продажи выступает квартира, находящаяся в общей долевой собственности, то размер налогового вычета распределяется между сособственниками имущества пропорционально их долям. Для каждого совладельца доли сумма должна быть не более 1 млн. рублей.

Вместо получения налогового вычета, гражданин может сократить величину облагаемых НДФЛ доходов на размер произведенных им, и подтвержденных документально, расходов, обусловленных приобретением имущества. Эта норма установлена пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

3. Продать долю лица моложе восемнадцати лет могут его родители, опекун или попечитель. Для совершения сделки требуется согласие органа опеки и попечительства. Эта норма прописана в ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»,  п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ.

Уполномоченный орган одобрит сделку, только после того, как убедится, что интересы и права ребенка будут соблюдены. Чтобы подтвердить это, родителям, опекуну или попечителям придется предоставить в уполномоченный орган доказательства того, что:

• несовершеннолетний получит долю аналогичную той, что будет продаваться;
• ребенок будет прописан на новой жилплощади;
• если доля продается из-за переезда, то ее стоимость будет компенсирована.

4. Существуют условия приобретения доли за счет семейного капитала:

• покупаемое помещение является пригодным для жизни;
• фактически используемая семьей площадь увеличится;
• приобретение доли обеспечит семье получение комнаты или всей квартиры.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Выкупить долю можно только в той квартире, которая поделена на части. То есть в документе на право собственности должно быть прописано, какой долей владеет продавец. Нельзя выкупить часть квартиры, если она находится в общей собственности разных лиц и их доли не распределены.

Размер доли в покупаемой квартире, которую нужно выделить детям

Ребенок может унаследовать долю в недвижимости, получить ее по договору дарения или купли-продажи.

Если для покупки квартиры использовался маткапитал, то родители обязаны выделить доли несовершеннолетним детям. Это положение установлено п.4 ст.10 ФЗ № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Доли должна быть соразмерны части семейного капитала каждого ребенка.

Дети вправе участвовать в приватизации жилого помещения ст. 71 ЖК РФ; ст. 2, 7, 11 Закона РФ  «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

При этом важно соблюдение следующих условий:

• наличие гражданства РФ у ребенка;
• отнесение жилища к муниципальному или государственному фонду;
• использование помещение несовершеннолетним по договору социального найма (при этом несовершеннолетние, не проживающие в приватизированной квартире, но имеющие право ей пользоваться, участвуют в программе приватизации на общих условиях);
• участие ребенка в приватизации в первый раз.

Супругам лучше оформить свою долю в совместную собственность

На имущество супругов, купленное в браке, устанавливается режим общей совместной собственности. Брачным договором может быть прописано иное (п. 1 ст. 33, ст. 42 СК РФ).

Однако соглашение подлежит нотариальному удостоверению, а это — лишние расходы. Чтобы избежать их, при покупке недвижимости супруги могут выделить доли в праве совместной собственности.

Получать бумажный сертификат материнский капитал необязательно

С 2020 года сертификат на семейный капитал стали выдавать в электронной форме. Документ автоматически появляется в личном кабинете родителей на ресурсах Госуслуг и ПФР. Подавать заявления не нужно. Сотрудники ЗАГСа сами передадут сведения о рождении ребенка в ПФР.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Необязательно предоставлять бумажный сертификат в Росреестр или МФЦ. Сделка состоится и без этого. Нужно только будет указать в договоре купли-продажи, что после совершения сделки ПФР переведет сумму семейного капитала продавцу.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли купить ипотечную квартиру у родственника?

Да, но с учетом следующих особенностей сделки:

• деньги будут передаваться продавцу только по безналичному расчету, так как понадобится подтверждение не только факта перевода суммы займа, но и первоначального взноса;
• налоговый вычет при купле-продаже ипотечной квартиры между близкими взаимозависимыми родственниками, предоставляться не будет;
• в случае приобретения недвижимости у близких родственников, не будут применяться некоторые программы (например, льготная ипотека, для сотрудников РЖД, МВД, для военнослужащих).

Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника?

Квартира обычно приобретается по ипотечному кредитованию. Банки с подозрением относятся к договору купли-продажи между родственниками.

Чтобы сделка прошла хорошо, важно соблюсти условия:

• подготовить первый взнос и предоставить кредитору доказательства его наличия;
• удостовериться, что стоимость имущества соответствует рыночной;
• проверить, нет ли среди собственников жилья несовершеннолетних лиц;
• получить информацию о возможности налогового вычета;
• подтвердить, что после передачи квартиры, продавцу будет, где жить;
• указать полную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи;
• проводить все операции только по безналичному расчету.

Как оформить куплю продажу квартиры между родственниками?

Процедура проходит этапы:

• согласование условий (цены, порядка расчетов, сроков передачи имущества);
• составление, оформление и подписание договора купли-продажи;
• предоставление документов для регистрации сделки в Росреестр или МФЦ;
• получение документов (договора с отметкой о регистрации, выписки из ЕГРН).

Можно ли купить квартиру у родственников по военной ипотеке?

При военной ипотеке часть или полная стоимость приобретаемой квартиры оплачивается из бюджета Российской Федерации.

В зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке и других особенностей, она может быть законной или мнимой, то есть, совершенной вида, без намерения породить правовые последствия (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).

Мнимые сделки по военной ипотеки часто заключаются, чтобы получить средства из федерального бюджета.

Прежде всего, речь идет о покупке квартиры по военной ипотеке, при которой сторонами договора выступают супруги. Фактически они проживают под одной крышей, то есть помещение не отчуждается, а право собственности не переходит.

Военная ипотека на покупку квартиры у бывшего супруга, без возникновения дополнительных вопросов со стороны банка, возможна, если:

• к моменту подписания договора совместно нажитое имущество было законодательно разделено, и с этого времени прошло хотя бы три года;
• до купли-продажи был оформлен брачный договор, по содержанию которого недвижимость, являющаяся предметом залога, является собственностью супруга-продавца;
• супруг-продавец получил будущий предмет залога в дар или в порядке наследования;
• предмет залога достался бывшему супругу после официального прекращения брака.

Банк вряд ли одобрит сделку, продавцом по которой является взаимозависимое лицо и (или) член семьи военнослужащего. Это обусловлено тем, что член семьи живет с военнослужащим под одной крышей и вместе с ним ведет хозяйство. Фактически их связывают семейные отношения.

У родственника квартира может быть куплена по военной ипотеке, если действия сторон направлены на реализацию прав военнослужащего на обеспечение жильем, и это подтверждается документально.

Чем можно доказать факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?

Доказать факт уплаты денег можно, если они перечислялись по безналичному расчету. Для этого нужно предоставить выписку с расчетного счета, заверенную банком.

Опасно ли покупать квартиру у пожилого родственника?

Да, может быть опасно, если продавец окажется недееспособным ввиду психического расстройства.

В этом случае договор купли-продажи с ним окажется недействительным (ничтожным). Эта норма прописана в ст. 171 ГК РФ.

Однако недееспособность продавца на момент подписания договора нередко устанавливается уже после совершения сделки.

Чтобы снизить вероятность признания ее недействительной, заблаговременно нужно:

• узнать, есть ли основания для установления недееспособности продавца;
• выяснить, нет ли у пожилого родственника или заинтересованных лиц мотивов для оспаривания сделки.

Также покупателю важно выполнить требования добросовестности, то есть убедиться в том, что у продавца есть право на отчуждение недвижимости (понятие добросовестности указывается в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Выводы

Подведем итоги:

• договор купли-продажи между родственниками заключается в общем порядке, но с учетом законодательных ограничений;
• сделка с недвижимым имуществом между супругами незаконна, так как имущество принадлежит им на праве общей совместной собственности;
• приобретение квартиры у близкого родственника за счет средств материнского капитала обычно тщательно проверяется;
• для успешного совершения сделки, нужно заранее подготовить все документы, подтверждающее намерения создать правовые последствия;
• при покупке квартиры за счет материнского капитала, нужно выделить долю несовершеннолетнему лицу, соответствующую его части семейного капитала;
• сделки по военной ипотеке обычно признаются мнимыми и совершаются только тогда, когда предоставляются доказательства их действительности;
• перед заключением договора купли-продажи с пожилым родственником, особенно важно убедиться в его дееспособности.