Ответ на вопрос, какие объекты являются недвижимостью, можно найти в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К ним относится все, что имеет непосредственную связь с землей, включая земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все здания и строения. От того, относится ли объект к недвижимому имуществу или нет, зависит, следует ли проводить его государственную регистрацию и подлежит ли оплате соответствующий налог.

Понятие объекта недвижимости

Чтобы понять, какие объекты относятся к недвижимости, нужно сначала разобраться, а что такое недвижимость. Под ней понимают имущество, которое невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба. В числе него помимо зданий и сооружений можно назвать объекты незавершенного строительства, но только в том случае, если работы по возведению фундамента уже завершены.

К объектам недвижимости относятся не только таковые, характеризующиеся прочной связью с землей, но и морские, воздушные суда, а также таковые внутреннего плавания. К ним относятся и машинно-места, оборудованные в нежилых помещениях, если их границы определены в кадастровом учете.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

ст. 132 и 133.1 ГК РФ относят к недвижимости и иное имущество, например предприятия и единый недвижимый комплекс. Регистрация недвижимости производится в ЕГРН. При этом объект может считаться недвижимым имуществом, даже если он не попал в этот реестр и не может к нему относиться, если попал в реестр по ошибке.

Какие объекты не являются недвижимостью

При выяснении вопроса, какие объекты недвижимости существуют, нужно понимать, что те объекты, которые являются частью других объектов (зданий, земельных участков) самостоятельными объектами недвижимости не являются. К ним относятся:

Основные признаки недвижимости

К объектам недвижимого имущества относятся таковые, соответствующие ряду критериев:

К основным отличительным признакам рассматриваемого имущества можно отнести и такие:

Свойства объектов недвижимости

Для всех объектов недвижимости характерно наличие определенных свойств:

Общая классификация недвижимости

При выяснении вопроса, какие бывают объекты недвижимости, следует осознавать, что существует множество квалификационных признаков, по которым выделяются соответствующие единицы. Так, недвижимость приобретается с целью осуществления коммерческой деятельности, для использования в качестве жилого фонда, для выгодного вложения финансовых средств в процессе инвестирования.

По типу

По типу выделяют объекты жилой, нежилой недвижимости и земельные участки.

Жилая недвижимость

Жилье – это здания, предназначенные для проживания человека. К нему относятся соответствующие строения в том случае, если в них имеются необходимые для комфортного проживания условия.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения такие объекты подразделяются на следующие типы:

По функциональным, техническим характеристикам и габаритам все объекты подразделяются на:

Нежилая недвижимость

В законодательстве отсутствует четко выраженное определение нежилого помещения. К ним относят любые объекты, не отнесенные к жилым и не предназначенные для постоянного проживания граждан. Так, например, в многоквартирном доме, к нежилым помещениям относятся таковые, указанные в технической документации, не включенные в состав общего имущества дома.

Такие строения предназначены для использования в качестве производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и иных целях. К таковым относятся следующие объекты:

Сюда же относятся и объекты коммерческой недвижимости:

Земельные участки

Недвижимость, относящаяся к части земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие ее определить как индивидуально определенную вещь.

По состоянию

По состоянию все объекты недвижимого имущества подразделяются на завершенные и незавершенные.

Завершенные объекты

К завершенным объектам недвижимости относятся таковые капитального строительства, прочно связанные с землей, которые невозможно переместить без ущерба для конструкции. К ним, например, относятся:

Объекты незавершенного строительства

К объекту незавершенного строительства относится вновь создаваемый (имеющий признаки частично возведенного строения) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (с приостановкой или продолжением выполнения работ) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (при этом объект может эксплуатироваться, быть законсервирован или работы по его возведению могут продолжаться).

Чтобы признать правомерно строящийся объект недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что при выполнении строительных работ полностью завершены таковые по сооружению фундамента либо работы, аналогичные по своей сути таковым.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Следует учитывать, что с появлением в ГК РФ глав 6.1 и 17.1 суды не признают право собственности на помещения в объектах незавершенного строительства. То есть покупатели помещений в возводимых сооружениях могут потребовать вернуть им деньги, но не могут требовать регистрации права собственности на отдельные помещения в объекте незавершенного строительства.

По специфике объектов

Объекты могут быть отнесены к прочно связанным с землей, капитальным и некапитальным.

Прочно связанные с землей

К прочно связанным с землей объектам относят:

Некапитальные и капитальные строения

У некапитальных строений отсутствует прочная связь с землей. Их конструктивные характеристики позволяют проводить перемещение объекта, его демонтаж с последующей сборкой в ином месте без нанесения несоразмерного ущерба.

Капитальное же строение имеет прочную связь с землей, его нельзя переместить без причинения несоразмерного ущерба. Оно признается недвижимостью в том случае, если возведено без нарушений законодательства.

Особые виды недвижимости

В силу закона прочная связь с землей должна присутствовать только у зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Некоторые предметы числятся объектами недвижимости в связи с тем, что они определены законом.

Воздушные и морские суда

По отношению к ним иногда используют специальный термин «условная недвижимость». Полный перечень существующих объектов, являющихся по закону недвижимым имуществом, закреплен в Воздушном кодексе РФ и кодексе торгового мореплавания РФ.

Специальные объекты

К специальным объектам относят гаражи и машино-места. Если гараж расположен на территории жилого дома, независимо от того, является он капитальным или нет, предназначен для обслуживания этого дома, он не относится к самостоятельным объектам недвижимости.

В границах территории гаражного назначения такое строение может выполняться одно- или двухэтажным и предназначаться только для хранения транспортных средств. В них могут присутствовать подвальные помещения, они могут иметь общие стены с другими гаражами, расположенными в одном ряду с ними, иметь общие фундамент и крышу или отдельно стоять от них. Такие гаражи относятся к недвижимости и подлежат регистрации в ЕГРН.

Машино-место имеет свои определения в ГК РФ и Градостроительном кодексе (ГрК) РФ.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Так, в п. п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ под машино-местом понимают места, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, при соблюдении условий, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Определение в п. 29 ст. 1 ГрК РФ более расширено. Под машино-местом в данном кодексе понимают место, предназначенное только для размещения транспортного средства, индивидуально-определенная часть здания или сооружения, неограниченная или частично ограниченная любой ограждающей конструкцией и границы которой описаны в порядке, определенном положением о государственном кадастровом учете. При этом машино-место должно быть обозначено в поэтажном плане дома. Они не могут образовываться в объектах незавершенного строительства.

Практика признания судами строений и сооружений объектами недвижимости

Суды признавали право собственности на объекты недвижимости по отношению к следующим из них:

Судебная практика отказов в признании объектов недвижимостью

Суды не признают объектами недвижимости многие объекты, в числе которых:

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость

Ознакомиться с перечнем документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество можно на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер». Необходимость регистрации подобных прав определена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости.

п. 1 ст. 216 ГК РФ определены вещные права, требующие регистрации:

Считается ли объект недвижимостью, если он не зарегистрирован в ЕГРН

ВС РФ указал, что регистрация объекта недвижимости не является обязательным условием для признания его таковым. Таким образом, при ответе на вопрос, какие бывают виды объектов недвижимости, нужно иметь в виду, что они могут быть и незарегистрированными.

Также ВС РФ указал на то, что если у зарегистрированного в ЕГРН объекта нет признаков недвижимого имущества, он может быть исключен из ЕГРН при оспаривании права, после чего можно добиться его сноса.