Покупка или аренда квартиры: плюсы и минусы

На Западе многие граждане живут в арендованном жилье, однако, в России этот рынок развит слабо. Чтобы понять выгоднее снимать квартиру или купить в ипотеку нужно проанализировать ситуацию на рынке, возможные платежи по ипотеке, которые сможет выплачивать покупатель, взвесить все преимущества и недостатки одного и другого способа.

Что и сколько стоит считаем на конкретном примере

Допустим, что имеется ежемесячный доход, из которого можно свободно потратить на аренду или ипотеку до 65-70 тыс. руб. Посмотрим, что в этом случае выгодней снимать квартиру или купить.

Вариант первый снимать жилье

За 65 тыс. руб. в месяц можно проживать в арендованной двушке, расположенной в 3-4 станциях от большого кольца Москвы или в Санкт-Петербурге. Если предположить, что цены останутся постоянными и арендуем квартиру на 20 лет, то владельцу нужно будет отдать 65 тысяч рублей в месяц х 20 лет х 12 месяцев = 15 600 000 руб.

Плюсы и минусы аренды

Вариант второй взять ипотеку

Приобрести за 6,5-7 млн. в Санкт-Петербурге квартиру можно однокомнатную в районе Обводного канала или Комендантского проспекта в Приморском районе или небольшую двухкомнатную квартиру в Красногвардейском районе или Петергофе. Если вложить 10 млн. руб., шансы на покупку двухкомнатной квартиры резко возрастают. При использовании программы «Господдержка на новостройки» со ставкой 6% годовых при первоначальном взносе 2 млн. руб. составит 57 тыс. руб.

Вопрос, купить или арендовать квартиру, остается актуальным и после изучения всех положительных и отрицательных качеств аренды и ипотеки, поэтому рассмотрим, когда выгодно покупать квартиру, а когда ее целесообразнее арендовать.

Когда покупать квартиру выгодно

Рассмотрим, что выгоднее: аренда или покупка квартиры в 2024 году.

Сценарий 1: нет собственного жилья

При приобретении жилья в ипотеку важно учитывать размер первоначального взноса. Чем он ниже, тем будет больше:

• процентная ставка;
• срок ипотеки;
• величина ежемесячных платежей.

Например, купить 2-комнатную квартиру в районе метро Черная речка в Приморском районе Санкт-Петербурга можно за 9,5 млн. руб. площадью около 43 м². Если взять ипотеку под 11% на 20 лет с первоначальным взносом 20% (1 900 000 руб.), ежемесячный платеж составит 77 415 руб.

Если снять квартиру в этом же районе, то арендная плата составит около 35 000 руб./месяц. Допустим, что 77 415 руб., которые уходили бы на ипотеку, жильцы распределят следующим образом: 35 000 руб. будут оплачивать, а оставшиеся 42 415 руб. будут откладывать на депозит по ставке 16%. Предположим, что уровень инфляции будет чуть ниже, чем на начало 2024 года и составит 7% в год. Допустим, что квартиры будут дорожать ежегодно на этот уровень инфляции.

В таком случае через 20 лет после начала оплаты ипотеки она будет стоить 36 762 002 руб., а переплата по ипотеке за эти годы составит 11 086 035 руб. Таким образом, в общей сложности покупатель потратит 9 500 000 + 11 086 035 = 20 586 035 руб., что значительно ниже по сравнению с потенциальной стоимостью квартиры в будущем.

Предположим, что в случае аренды ежемесячно получаемые 42415 руб. через год будут вкладываться в сбережения под 16% годовых. В этом случае доход через 20 лет за вычетом процентов 15 285 637 руб.

Сценарий 2: у человека есть недвижимость, но он хочет переехать в квартиру побольше

В этом случае приобретатель недвижимости может продать квартиру и использовать ее в качестве первоначального взноса по ипотеке или сдавать имеющуюся у него квартиру в аренду и арендовать в том же районе квартиру большей площади.

Предположим, что человек является владельцем двухкомнатной квартиры в Приморском районе Санкт-Петербурга за 9,5 млн. рублей. Он хочет продать эту недвижимость и купить трехкомнатную квартиру в этом же районе за 13 млн. рублей. Сумму, вырученную при продаже, он будет использовать как первоначальный взнос.  В таком случае ему в ипотеку нужно будет взять 3,5 млн. руб. Допустим, что процентная ставка по ипотеке будет те же 11%. В этом случае ежемесячный платеж составит 36 127 руб., переплата за 20 лет составит 5 173 483 руб.

Сдача двухкомнатной квартиры в этом районе в среднем обходится в 35 000 руб./месяц, а трехкомнатной – в 70 000 руб./месяц. Таким образом, за аренду придется доплачивать 35 000 руб. каждый месяц. Если сумму, превышающую эту доплату, с потенциальной ипотеки, то есть 1 127 руб. каждый месяц откладывать, а затем один раз в год вносить на депозит под 16% годовых, то через 20 лет там скопится 738 452 руб. Стоимость же квартиры с учетом инфляции 7% составит через 20 лет 50 305 898 руб.

Недвижимость как инвестиция

В недвижимость можно вкладывать деньги для получения прибыли. С помощью инвестиций в жилье получают:

• Пассивный доход – с арендаторов, которым сдают жилье.
• Сохраняют накопления – жилую недвижимость следует приобретать в районах, где падение цены на нее маловероятно, предпочитать следует районы с развивающейся инфраструктурой.
• Доход с продажи или мены с переоценкой.

На недвижимость спрос есть во все времена, поэтому, она отмечается стабильностью и ростом цены при правильном выборе объекта. Наибольшую прибыль в 2024 году получают от покупки новостроек. При этом необходимо учитывать место расположения квартиры, проверку арендаторов на добросовестность, форс-мажорные обстоятельства, возможные случаи мошенничества.

Сложности ипотеки

При сравнении выгодно снимать жилье или купить важно понимать, что люди, относящиеся к одной и другой категории, относятся к разным сегментам рынка, это разная целевая аудитория. Наличие жилища в собственности придает человеку определенный социальный статус. Люди, находящиеся в зрелом и пожилом возрасте, не относятся к категории людей, которые могли бы жить в съемном жилье.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

В основном люди настроены на ипотеку потому, что в собственном жилье все можно изменить под себя, а арендодатели очень часто запрещают проводить в квартире какие-либо существенные изменения. Ипотека заставляет планировать собственный бюджет на несколько лет вперед, поскольку заемщику необходимо будет погашать как основной долг, так и проценты.

Жилищные и коммунальные платежи сегодня ниже, чем плата по аренде, что довольно существенно для пенсионеров. Ипотека предпочтительна для людей:

• семейных;
• со стабильным доходом;
• знающих, где они хотят проживать.

Но для того, чтобы взять ипотеку нужно иметь первоначальный капитал, позволяющий выполнять первоначальный взнос, стаж работы на последнем месте работы не менее 6 месяцев и уровень дохода, позволяющий банку одобрить выдачу кредита.

5 вопросов для оценки своих ипотечных возможностей

При выборе между ипотекой и арендой жилья следует задать себе 5 основных вопросов, ответы на которые помогут правильно выбрать, какой вариант является наиболее предпочтительным.

Когда аренда квартиры целесообразнее

Предпочесть аренду покупке жилья стоит молодым людям, у которых еще нет стабильного дохода или он сравнительно небольшой. Также лучше предпочесть арендуемое жилье тем, у кого имеется угроза увольнения, либо ожидается снижение доходов в ближайшей перспективе.

При этих условиях лучше начинать арендовать квартиру или дом, а разницу между тем, какой платеж вы делаете и платежом по ипотеке откладывать для внесения первоначального взноса. При просрочке платежа по ипотеке заемщик портит свою кредитную историю. В то время как при пропуске платежа по аренде предстоит тяжелый разговор с арендодателем.

Также аренда выгоднее для тех, кто хочет жить в шаговой доступности от своей работы, детского сада или школы ребенка, при этом денег для внесения первоначального взноса недостаточно или же в этом районе нет подходящих вариантов жилья.

Арендная ставка и ипотечный платеж в крупнейших регионах страны

Домклик провел исследование, насколько отличаются арендная ставка и ипотечный платеж в крупнейших субъектах России. В среднем по РФ аренда квартиры площадью 35 кв. м стоит 24,1 тыс. руб. Наиболее дорогая она в Москве – 69,1 тыс. руб., на втором месте – Санкт-Петербург – 34,3 тыс. руб. Далее в порядке убывания расположились:

Ипотечные платежи более крупные в целом по России по первичному жилью, хотя и очень близки к таковым по первичному (30,5 и 30,4 тыс. руб. соответственно). В лидерах находятся Москва и Московская область. По первой на первичном рынке ежемесячный платеж по ипотеке составляет 49,4 тыс. руб., а на вторичным рынке – 65,9 тыс. руб., по области соответственно 39,6 и 49,8 тыс. руб. Санкт-Петербург расположился на почетном третьем месте с платежами 35,4 и 42,5 тыс. руб. По другим регионам наблюдается превышение над арендными платежами примерно на 10-15 тыс. руб.

При анализе данных можно сделать следующие выводы:

1. В целом арендные платежи ниже по сравнению с ипотечными. В Москве наблюдается обратная ситуация, связанная с тем, что в столице отмечается стабильно высокий спрос на аренду.
2. В большинстве крупных регионов наблюдается существенный разрыв между арендными и ипотечными платежами. Наибольший – в Омской (69,7%), Ростовской (66,5%) и Самарской (48,9%) областях. Минимальная разница между платежом по ипотеке и арендой отмечается в Новосибирской области (1,3%), Санкт-Петербурге (3,3%) и Свердловской области (12,7%).
3. На рынке вторичного жилья сильнее всего по разнице между арендным и ипотечным платежами выделяются Московская, Ростовская и Омская области: первый выше второго на 73,2, 72,3 и 68,7% соответственно. Наименее серьезные расхождения – в Свердловской (12,9%), Новосибирской области (18,8%) и в Санкт-Петербурге (24,1%).

Подводим итог

При выборе, что делать – арендовать или купить жилье – нужно выяснить, сможет ли заемщик взять кредит с первоначальным взносом 20 процентов (для многих видов кредита), срок ипотеки, платежи по ипотеке, а предпочитающий аренду – прожить месяц (первый) без вреда для собственного бюджета. Нужно оценивать текущую ситуацию сейчас и на перспективу (в будущий момент). Нужно помнить, что каждое жилье имеет свою цену, и исходить из этого.