Новостройка или вторичка: что лучше выбрать?

Покупка квартиры – шаг ответственный. У большинства людей подобное событие происходит в жизни не часто, а у кого-то и вовсе однажды. Чтобы покупка не разочаровала, сделка прошла гладко, а стены стали родными и любимыми, стоит заранее определиться с тем, что важнее всего в новой квартире.

Какие квартиры дешевле строящиеся или готовые

Согласно статистике, один квадратный метр в новостройке в среднем дороже на 40-50 тысяч рублей, чем аналогичный метраж на вторичке. Однако если говорить о заключение договора на этапе строительства, эти цифры могут значительно измениться. На стоимость жилья имеет влияние нескольких факторов, в том числе такие, как удаленность от центра, метраж и транспортная развязка.

Плюсы и минусы новостройки

Официально новостройками считаются те квартиры, которые ранее не были зарегистрированы в Росреестре в качестве объекта недвижимости и не имели собственника.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Преимущества

Стоимость. Если заключать договор с застройщиком на этапе котлована, то цена будет значительно ниже, чем та, которую попросят за такую же квартиру на последних этапах строительства. Эта особенность часто используется состоятельными людьми в качестве инвестиции.

Все в этих домах новое. Сама квартира и стены в ней – далеко не единственное, что будет влиять на качество жизни. Канализация, проводка, лифты и общее состояние дома и подъезда имеют значение.

Чистота сделки. При оформлении сделки с застройщиком вероятность получить проблемы с правом собственности в будущем ниже.

Подбор этажа и планировки. У большинства людей есть предпочтения по этим моментам. На вторичном рынке не всегда будет предложение “квартиры мечты”.

Подземная парковка. Наличие этого блага в 2024 году сложно переоценить.

Инфраструктура. Застройка чаще происходит с учетом инфраструктуры и планированием придомовой территории. Как минимум это обеспечит наличие новых тротуаров, а в ряде случаев и детскую площадку, сквер или спортивную зону.

Ремонтопригодность. Перед заселением не потребуется вывозить старые шкафы и гарнитуры предыдущих владельцев. Квартира потребует только минимальный косметический ремонт.

Соседи. Конечно, объективно сложно предугадать, насколько приятными и бесконфликтными окажутся люди. Но первичное жилье не передается по наследству и редко приобретается откровенно неблагополучными гражданами.

Недостатки

Квартиру придется подождать. Это первый и главный недостаток строящегося дома. Сроки сдачи также могут продлеваться по различным причинам. Поэтому покупка новостройки на этапе строительства не подходит тем, кому требуется заехать в ближайшее время.

Финансовые риски. Существует множество примеров, когда по той или иной причине строительство новых жилых домов прекращалось. Тысячи людей так и не дождались квартир. Новая политика государства касаемо эскроу-счетов снижает эти риски. Но потерянные из-за инфляции деньги и время не вернутся.

Риск нарушения норм при строительстве. Новые коммуникации и стены радуют только тогда, когда построены как требуется. К сожалению, нет никаких гарантий, что застройщик или отдельные строители работы выполнили на совесть. Есть риск, что что-то пойдет не так. Из вентиляции начнет пахнуть соседской кухней, в подвале копиться дождевая вода, а по несущей стене пойдет трещина после усадки дома. Об этом новые собственники узнают далеко не сразу.

Обустройство дворовой территории может затянуться. И здесь речь даже не о том, что запланированные деревья не успеют вырасти к сдаче дома. В первую очередь застройщик будет стараться выполнить обязательства в части своевременной сдачи и отделке квартир. И только после этого займется двором. Поэтому первые месяцы, а то и годы возле новостроек может находиться строительный мусор и сопутствующий беспорядок. А запланированные на макете спортплощадки и детские качели могут там и остаться.

Ремонт у соседей. У каждого покупателя квартиры в доме свои сроки по благоустройству. Тот, кто заедет первым, будет наслаждаться звуками ремонта остальных соседей. С некоторыми интервалами этот процесс может растянуться на года.

Транспортная развязка и доступность инфраструктуры. Жилые комплексы зачастую строятся в некоторой удаленности от города. Пока городская администрация не согласует новый маршрут и не запустит его, единственным способом добраться домой будет личный транспорт или такси. Это может стать некоторой проблемой для отдельной категории граждан. Магазины, школы, больницы и другие блага цивилизации также появятся в новом районе не сразу.

Прописка через полгода. После сдачи дома в эксплуатацию требуется некоторое время для оформления документов. Поэтому в паспортном столе новоселов ждать будут не скоро.

Кот в мешке. Как бы ни был подробно представлен план квартиры, дома и района, когда человек окажется на новом месте, ожидания могут не оправдаться. Тротуары окажутся узкими, лестница крутой, а окна дома напротив будут слишком близко.

Вторичным жильем называют объекты жилищного фонда, которые уже находятся в собственности на основании договора купли-продажи. Это может быть не только физическое лицо, но также частное предприятие или государство. Год постройки здания или факт проживания кого-либо ранее в квартире не учитывается. Юридически вторичкой может считаться даже объект в еще не заселенном здании. Но в большинстве случаев, когда люди говорят о вторичном жилье, имеют в виду уже заселенные дома.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Преимущества

Вариативность. Уже построенных объектов в разы больше, чем строящихся. Можно подобрать для себя наиболее удобную комбинацию метража, количества комнат, район, удаленность от остановок метро или другого общественного транспорта.

Инфраструктура. В пешей близости от дома в обжитом районе обязательно найдется уютный магазинчик со всем необходимым. Поблизости окажутся детский сад, школа и почтовое отделение.

Отсутствие длительного ожидания квартиры. После покупки старым жильцам дается две недели на то, чтобы съехать. Далее квартира передается в полное распоряжение новоселам.

Понимание окружающей обстановки. Зайдя в уже существующий двор, с большей вероятностью можно понять, насколько он будет комфортен. Чистота и публика сразу внесут ясность в то, какие порядки в конкретном месте приветствуются. Соседи подскажут о состоянии коммуникаций и размере коммуналки. Оценить вид из окна можно будет собственными глазами.

Недостатки

Обременения. Физическое лицо в качестве предыдущего хозяина несет в себе массу рисков. Здесь и легко проверяемое обременение, и долги по коммуналке, и куда менее приятные сюрпризы. Может объявиться долевой собственник, находившейся в местах лишения свободы. Или продавец будет признан недееспособным на момент подписания договора купли-продажи. Это не полный перечень, причем даже добросовестный риелтор не сможет помочь избежать этих проблем.

Условия по ипотеке. Заявка на финансирование вторички подается в каждый банк отдельно. В каждом свой список требований, документов и условий. И если со сбором информации и бумаг риелтор помочь может, то подать заявку может только заявитель лично в отделении. По факту одобрения потребуется дополнительно проводить оценку квартиры, которая может повлиять на итоговые цифры. Если предыдущие этапы пройдут успешно, то сам процесс подписания договора может растянуться не на один день (подписание договора у нотариуса, внесение первого взноса, подписание ипотечного договора и прочее). И большинство этапов придется планировать исходя не только из личных планов, но и из возможностей продавца.

Износ здания и коммуникаций. У каждой инженерной системы свой срок эксплуатации. Даже если каждый житель бережно относится к своему дому, коммуникации и сама постройка неумолимо стареют. Точное состояние визуально оценить сложно, да и проблемы могут появиться не сразу.

Ремонт. Практика показывает, что ремонт во вторичке обходится дороже, чем в первичке. Это связано с необходимостью замены части коммуникаций, демонтажа старых конструкций, выравнивания пола и стен.

Трудоемкий процесс подбора. Объявлений о продаже на агрегаторах много, но далеко не все фотографии отражают реальное состояние квартиры. Потребуется много сил и времени на поиск того самого, единственного и неповторимого варианта.

Разница в ипотечных программах на покупку новостройки и вторичного жилья

В кредитных ставках на ипотеку разобраться непросто. Большинство банков используют сложную систему конструктора, где финальная цифра получается из совокупности нескольких факторов. Учитываются размер первого взноса, наличие страховки, сумма кредита, место работы заемщика и многое другое. Поэтому привести в пример конкретные цифры не сложно, а невозможно. Но если принимать во внимание усредненные значения, то разница в ставке на вторичку превышает первичку на 10 процентных пунктов. Однако при рассмотрении выгодных предложений на новые квартиры не стоит также забывать о размере ставки рефинансирования ЦБ на момент оформления сделки.

Какая ипотека выгоднее по переплате

Переплата напрямую зависит от процента. На данный момент государство активно поддерживает застройщиков сниженными ставками для приобретения жилья в новостройках. Поэтому в вопросе “Где переплата по кредиту при прочих равных будет ниже” ответ однозначный – при покупке первички.

Если негде жить, то какую ипотеку выгоднее взять: на новостройку или вторичку

В случае, если жить негде уже сейчас, а приглянувшийся жилой комплекс запланирован к сдаче через некоторое время, требуется детально просчитать не только расходы, связанные с ипотечными обязательствами, но и с текущими расходами на жилье. При этом стоит учитывать не только текущие ценники, но и динамику возрастания цен. Только за 2023 год стоимость аренды выросла на 30 и более процентов в зависимости от региона. При таком скачке разница в 10 процентов по ипотеке уже не кажется таким однозначным показателем для покупки первички, если ждать ее требуется 2-3 года.

Расходы на сделки

Безусловный платеж при покупке квартиры составляет 2 тысячи рублей. Эта сумма уплачивается за регистрацию прав собственности. Вне зависимости от типа приобретаемого жилья могут возникнуть расходы на нотариуса и банковские комиссии за переводы и аккредитивы. Но у каждого типа сделки есть и свои индивидуальные статьи.

При покупке новостройки могут потребовать авансовый платеж по оплате коммуналки. Также бывают ситуации, когда количество квадратных метров при бронировании оказалось меньше, чем при кадастровом замере. Разницу необходимо возместить. Прием квартиры собственными силами также может оказаться не лучшей идеей. Есть люди, которые за определенное вознаграждение готовы проверить помещение на соответствие всех требований и предупредить о возможных проблемах.

В случае покупки вторички в ипотеку нужно быть готовым к оплате кадастровой оценки рыночной стоимости объекта. Этот документ требуется банку, чтобы исключить завышения ценника на квартиру. Также может обнаружиться задолженность по коммунальным платежам, но это достаточно легко проверить еще до совершения сделки.

Вторичка чаще всего реализуется с помощью риелтора. Однако кто из участников сделки будет оплачивать его услуги, решается в индивидуальном порядке.

Что выгоднее продать: новостройку или вторичку

Согласно статистике, чем свежее дата сдачи дома, тем выше стоимость квартир в нем. Однако эта цифра по большей степени имеет значение для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию, а не как долгосрочное владение.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

С каждым годом стоимость конкретной недвижимости постепенно снижается. Однако это заметно лишь при сравнении процентного отношения к стоимости с прочими объектами. Инфляция и общее увеличение стоимости недвижимости делает это удешевление незаметным. Однако при покупке первички есть серьезный риск оказаться собственником “неудачного” объекта. Таким статусом нарекают дома, в которых были выявлены серьезные проблемы, угрожающее целостности и сроку эксплуатации. Впрочем, с вторичкой тоже есть возможность получить проблемный актив, от которого будет сложно избавиться в перспективе.

Что в итоге выгоднее: квартира в новостройке или на вторичном рынке.

Выгода – понятие относительное. То, что будет безусловным и важным плюсом для одного, может оказаться совершенно незначительной деталью для другого. В подборе квартиры не может быть универсального рецепта.

Если говорить исключительно о финансовой выгоде, то важно понимать, что требуется: дешевле при покупке или дороже при продаже?

Цена и ценность – разные вещи. И если речь идет о комфорте, то здесь цифры и вовсе бессильны. Только внимательно изучив все нюансы и перенеся их на себя, человек сможет сделать верный выбор.