Продажа квартиры с прописанными людьми: что нужно знать
Не все стороны, участвующие в сделке, понимают юридические аспекты продажи квартиры с прописанными людьми. Нужно ли рассматривать подобные предложения или лучше сразу отказаться? Имеются ли у подобных сделок риски и стоит ли их опасаться? Если человек прописан в проданной квартире, следует учитывать, какая у него регистрация – временная или постоянная.
Права прописанных лиц и закон
На вопрос, можно продать квартиру если прописан в ней человек, ответ «Да», но при этом учитывают, что последующая регистрация недвижимости будет с обременением. Новый собственник будет обладать всеми правами по владению, распоряжению и пользованию имуществом в соответствии со ст. 209 ГК РФ, но при этом учитывают отдельные особенности.
Сергей Александрович Катков
Финансовый директор. Соучередитель агентства недвижимости
В п. 2 ст. 9 ГК РФ сказано, что согласия прописанных владельцу объекта недвижимости получать не нужно, однако, если регистрация постоянная, то человек с большой долей вероятности сможет проживать в квартире всю свою жизнь, а если временная (на срок до 5 лет), то вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, имеет положительное и однозначное решение после истечения этого срока.
Кто считается «прописанным» и какие права он имеет
Понятия прописки сейчас нет. Его используют как синоним «регистрации» в более привычном звучании. Продажа квартиры с прописанными гражданами возможна, но при этом учитывают их права:
- использование жилья по своему усмотрению;
- регистрация детей, не требующая согласия собственника;
- пользование ЖКУ с равномерным или пропорциональным распределением оплаты между зарегистрированными.
Можно продать квартиру без согласия прописанных. В любом случае они не имеют права на совершение сделок с ней, не могут подключать/отключать коммуникации, могут осуществлять ремонт или перепланировку только с согласия собственника.
Когда прописанные могут оспорить сделку
Как уже отмечалось, ответом на вопрос, можно продать квартиру с прописанным человеком, является «Да», но при этом учитывается, что они могут оспорить проведенную сделку.
Основания для оспаривания:
- Нарушение права на проживание. Если хозяин продал объект недвижимости без учета того, что прописанный человек может в ней пожизненно жить (при отказе от участия в приватизации, заключении договора пожизненного содержания), он имеет право оспорить эту сделку в судебном порядке, поскольку его права были нарушены.
- Невыделение доли несовершеннолетнему, не наделенному долей при совершении сделок с объектом недвижимости или при использовании материнского капитала.
- Продажа квартиры с нарушением интересов других собственников.
- При заключении кабальной сделки или оказании давления. Это важно для престарелых родственников, на которых могут оказывать давление или шантажировать.
- Нарушение прав наследников. Если выписать прописанного продажа квартиры в случае, если он был наследником, будет затруднительна.
Следовательно, права прописанного при продаже квартиры должны учитываться.
Можно ли продать квартиру с прописанными людьми
Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. При этом собственник сможет заключить ДКП без согласия зарегистрированного лица, имеющего права проживания в момент продажи. Вопрос с зарегистрированными решается собственником самостоятельно или между продавцом и покупателем путем оговаривания всех условий.
Законные варианты сделки
Можно продать квартиру без согласия прописанных, но сделать это может только ее владелец, которому принадлежит объект недвижимости на правах собственности. При этом, если ему принадлежит только определенная доля, он должен получить согласие от других сособственников.
Законом разрешено проведение подобных сделок, но у них есть сложности в оформлении.
Когда продажа без согласия прописанных возможна
Согласие прописанных при продаже квартиры не требуется. Но покупатель должен проявить необходимую осмотрительность. Преимущественно такая сделка заключается по пониженной цене, и когда оплата осуществляется покупателем непосредственно на счет продавца.
Если квартира приобретается с использованием средств по ипотеке, кредитная организация проводит полную проверку объекта недвижимости, и может отказать в выдаче кредита. До момента заключения сделки из квартиры должны выписаться все зарегистрированные в ней лица.
Кого можно и нельзя выписать из квартиры
Иногда возникают такие вопросы, если в объекте недвижимости прописан инвалид можно ли продать квартиру, или возможна ли ее продажа при проживании в ней несовершеннолетних.
Лица, которых можно выписать принудительно
Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру без согласия прописанных, не всегда однозначен. Продать квартиру с прописанным человеком не собственник не может. При этом необходимо учитывать, имеются ли в зарегистрированных лица, которых можно выселить в принудительном порядке. К ним относятся:
- люди, реально не проживающие в квартире и не вносящие денежных средств в ее содержание;
- граждан, ранее зарегистрированных в этой квартире и числящихся членами семьи, но утративших статус родственника и выписанных;
- буйного алкоголика, чье поведение угрожает безопасности иных жильцов;
- бывшего супруга, если квартира приобреталась до брака.
Вопросы принудительного выселения решаются в судебном порядке.
Кого не получится выселить
Важно учитывать, что согласие выписываемых при продаже квартиры требуется при:
- разводе, если брак был заключен во время приобретения объекта недвижимости;
- если между бывшими супругами был заключен брачный контракт, в котором прописывалось, что после развода второй супруг может оставаться проживать на территории квартиры;
- лица, получившего завещательный отказ;
- несовершеннолетнего, если на это нет согласия его родителей, опекунов и органов попечительства;
- отказавшегося от участия в приватизации;
- лиц, находящихся на иждивении или алиментном обеспечении.
Как безопасно продать квартиру с прописанными жильцами
Чтобы решить, как продать квартиру с прописанным человеком, нужно определиться с правилами для продавца и важными факторами, указываемыми в ДКП.
Правила для продавца
Чтобы продать квартиру с прописанными жильцами, нужно иметь соответствующие права. Ими обладает собственник или все владельцы с выделенными долями. Желающие реализовать свою недвижимость на законных основаниях могут не спрашивать разрешения у зарегистрированных в квартире. Но в его интересах выписать проживающих в ней жильцов, чтобы не прогадать в цене.
Что важно прописать в договоре купли‑продажи
Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми помимо основных разделов: преамбулы, указанием реквизитов сторон, их прав, обязанностей, ответственности, условий изменений, расторжения договора должны содержать ФИО зарегистрированных и указание срока снятия их с регистрационного учета, если такое снятие возможно.
Риски для покупателя: как защититься
Перед заключением сделки покупателю следует провести проверку квартиры и постараться минимизировать риски.
Проверка перед сделкой
Важно помнить, что продать квартиру с прописанным человеком не собственник не может. Перед заключением договора нужно заказать выписку из ЕГРН, из которой можно узнать количество владельцев и имеющиеся обременения на объект недвижимости. При продаже квартиры собственником прописанных выписывают, как правило, заранее.
У продавца запрашивают архивную поквартирную карточку, которую он может получить на Госуслугах или через МФЦ, либо ЕЖД в тех регионах, в которых это предусмотрено. Помимо этого, собственник может заказать справку по форме 9 в тех же местах.
Как минимизировать риски
Права прописанного в проданной квартире определяются его статусом. Например, нельзя продать квартиру с несовершеннолетним, если на то не получено разрешение органов опеки и попечительства. Также невозможно реализовать объект недвижимости как «чистый», если в нем имеет право пожизненного проживания отказавшийся от приватизации.
Снизить риски поможет выписка зарегистрированных до сделки, прописать в договоре обязанность одной из сторон заниматься выпиской (для покупателя предпочтительнее, чтобы этим занимался продавец), использовать заверенное нотариусом согласие временно отсутствующего лица на заключение сделки с обязательством не препятствовать пользоваться квартирой. Продавец может попытаться снизить цену.
Для грамотного составления договора можно обратиться к риелторам в агентство недвижимости «Цитадель-Питер».
Выписка прописанных: добровольная и принудительная
Договор при продаже квартиры с прописанным человеком следует заключать, если из нее выписаны зарегистрированные лица в добровольном или принудительном порядке.
Добровольная выписка: порядок действий
Зарегистрированный подает заявление в УМВД, через МФЦ или Госуслуги о снятии его с регистрации, что позволит закрыть вопрос о том, возможно ли продать квартиру с прописанным человеком. Вместо выписки можно зарегистрироваться по новому адресу, после чего в течение 3 дней прописка по старому адресу будет автоматически ликвидирована.
Принудительная выписка через суд
Самые распространенные случаи принудительной выписки через суд:
- периодическое нарушение правил пользования жилым помещением;
- наличие у зарегистрированного иного жилья;
- фактическое непроживание в квартире;
- прекращение семейных отношений с владельцем.
Продажа квартиры, в которой прописан инвалид, возможна, но суд будет применять более строгие критерии оценки. Дела по принудительному выселению рассматриваются с обязательным участием прокурора.
Особые случаи: на что обратить внимание
К ним можно отнести наличие в жилье временно зарегистрированных граждан, детей до 18 лет, получение права собственности в результате наследования или приватизации.
Продажа с временно зарегистрированными
При продаже квартиры нужно согласие прописанных выписаться из этого объекта недвижимости. Если у них временная регистрация, нужно проверить до какой даты она действует. Это можно сделать по справке формы 9.
Квартиры с прописанными детьми
Продать квартиру с прописанным родственником или не родственником, не достигшим 18-летнего возраста, можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Проще, если этот малолетний гражданин будет сразу зарегистрирован в другом жилье, либо же в договоре должно быть указано, когда и на каких условиях произойдет выписка ребенка.
Наследование и приватизация
У некоторых возникает вопрос, как продать приватизированную квартиру с прописанным. Ее можно реализовать точно также, но следует учитывать, что отказавшийся от приватизации имеет право пожизненного проживания в ней. То же самое относится и к квадратным метрам, полученным в пользование по завещанию.
Сроки и затраты: что учитывать
Чтобы определиться, как осуществить продажу квартиры с прописанным человеком по договору, необходимо определиться с временными рамками и финансовыми возможностями.
Временные рамки
Они важны при продаже квартиры если прописан пожилой человек. Сюда же относится ситуация, когда необходимо решить можно ли продать квартиру, если прописан инвалид. Важно учитывать и то, есть ли время для ожидания выписки граждан, проживающих по временной прописке.
Финансовые расходы
При продаже квартиры с прописанным собственник или покупатель несут расходы на аренду банковской ячейки, оказание нотариальных услуг, услуг риелтора, оплату госпошлины за регистрацию. Эти издержки нужно учитывать наравне с стоимостью самой квартиры. Если при продаже квартиры прописанные выписываются – стоимость будет одна, а если они остаются зарегистрированными можно смело торговаться на снижение.
Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными
Продажа квартиры с прописанными жильцами имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Для продавца
Прежде всего, это возможность реализовать такую недвижимость, а также возможность самостоятельной выписки жильцов с временной регистрацией, не подкрепленной договором найма.
Основные минусы:
трудности с поиском покупателей;
снижение цены;
как правило, банк не продает квартиру с прописанными жильцами, точнее, отказывает в ипотеке;
имеются риски судебных разбирательств.
Для покупателя
Основной плюс – возможность приобретения жилья по сниженной стоимости.
Главные минусы:
получение в нагрузку невыписываемых лиц;
проблемы с дальнейшей реализацией, обменом;
судебные разбирательства.
Часто задаваемые вопросы
Заключение
Вопросы, можно ли продать квартиру с прописанным человеком и можно ли продать квартиру без согласия прописанных, имеют положительное решение, но иногда учитывают статус зарегистрированных. Такие объекты недвижимости продаются с большим дисконтом. Выселение может быть добровольным или по принуждению, но последнее потребует затрат нервов.
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев