Нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости: содержание и порядок оформления

При реализации дома и другого недвижимого имущества одним из супругов другому может понадобиться нотариально заверенное разрешение. Но оно требуется не во всегда, поэтому необходимо выяснить, в каких случаях продавец должен получать такой документ.

Когда нужно согласие супруга на сделки с недвижимостью

При проведении сделки муж или жена должны получить согласие у другой половины, согласно ст. 37 СК РФ, при:

• получении ее в результате обмена на другое имущество совместного пользования;
• погашении кредита на ее приобретение обоими супругами;
• приобретении жилья в браке;
• установлении совместного владения объектом брачным контрактом.

Нужно помнить, что согласие выдается безотзывно, поэтому рекомендуется его давать только в отношении отчуждаемого имущества перед заключением сделки.

Согласно п. 2 ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов в случае их совместного владения имуществом, может быть признана недействительной, но только по требованию не давшего своего согласия мужа/жены и исключительно тогда, когда другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии одного из супругов на ее совершение.

Когда не нужно согласия супруга на сделки с недвижимостью

Во многих случаях оформлять согласие от мужа/жены на продажу недвижимости не требуется.

Недвижимость куплена до вступления в брак

При выяснении вопроса, нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости, если она была приобретена до вступления в брак, можно дать однозначный ответ: «Не нужно» (если, конечно, такое право не наступило в результате специальной оговорки в брачном контракте). Такое же правило относится и на имущество на праве собственности в период брака, но фактической оплате объекта до вступления в брак.

Жилье было подарено одному из супругов

То, что получено в качестве подарка, принадлежит конкретному человеку, поэтому сделка не сопровождается разрешением от мужа/жены, не являющихся владельцем объекта.

Жилье досталась в наследство одному из супругов

В случае получения квартиры или дома в наследство, они не считаются совместно нажитым имуществом, в связи с чем право распоряжаться своей собственностью имеется только у владельца.

Продавцами недвижимости выступают оба супруга

Как объясняет В. Дергунова, вполне логично, что если собственники реализуют принадлежащее им имущество совместно, то никакого разрешения ни от одной стороны не требуется.

Недвижимость приватизирована в браке одним из супругов

Договор купли-продажи квартиры или дома можно заключить без согласия мужа или жены, если жилье было приватизировано на одного из супругов, а второй при этом в программе приватизации не принимал участие.

Недвижимость является собственностью одного из супругов на основании брачного договора

СК РФ не умаляет действие заключенных брачных контрактов. Несмотря на то, что в п. 1 ст. 33 определено, что имущество, приобретенное в период нахождения в браке, является совместным, допускается указывать при заключении брачного договора конкретное лицо, которое станет его владельцем при разводе.

В этом случае согласия жены/мужа по мнению суда РФ не требуется.

Как правильно оформить согласие если вы продавец

В п. 3 ст. 35 СК РФ определена необходимость получения нотариального удостоверения при оформлении разрешения от супруга/супруги. В случае, если оно не было получено или возникновении споров, сделки оспариваются по ст. 173.1 ГК РФ.

При обращении к нотариусу понадобиться предъявить:

• удостоверения личности;
• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о регистрации брака.

Какие последствия для сделки влечет отсутствие согласия супруга

Если жена/муж не дали своего согласия на продажу недвижимости, заинтересованное лицо сможет впоследствии подать в суд и признать эту сделку незаконной, из-за чего она будет расторгнута. В результате этого имущество будет возвращено прежнему владельцу. Для получения затраченных денежных средств обратно покупателю придется подать в суд на продавца.

Например, определение Московского городского суда в отношении разведенных супругов, не разделивших имущество гласит о том, что согласия бывшего мужа никто не спрашивал. Он узнал, что квартира была продана и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении сделки и передаче недвижимости бывшим собственникам. Решение было отменено после выплаты бывшей женой истцу причитающейся ему доли.

Как продать общее имущество после развода

Описанные ранее случаи, не требующие получения согласия супруга/супруги, актуальны и для этого случая. После развода актуальным становится получение разрешения в том случае, если дом или квартира принадлежали одному из супругов, а капитальный ремонт ее проводился на совместные семейные средства.

После получения свидетельства о разводе, можно обратиться к нотариусу и подписать соглашение о расторжении имущества при отсутствии претензий друг к другу. После получения нотариального удостоверения с ним обращаются в Росреестр для перерегистрации новых прав.

При недостижении соглашения стороны вправе обратиться в районный суд по адресу расположения недвижимости. Суд разделит его в соответствии с финансовым вкладом бывших владельцев и с учетом интересов детей.

Когда согласие бывшего супруга на продажу квартиры необходимо

Разрешение на продажу квартиры или дома требуется, если:

• есть право общей долевой собственности с супругом/супругой;
• имущество приобреталось в браке;
• капитальный ремонт выполнялся на совместные деньги;
• жилье было приватизировано двумя собственниками.

Во многих случаях для регистрации сделки согласия не требуется. Оно нужно для уверенности покупателя, что к нему не будут предъявляться претензии в будущем.

Когда согласие бывшего супруга на продажу недвижимости не нужно

Продаваемая квартира или дом не требуют получения разрешения от бывшего мужа/жены, если имущество:

• было приобретено одним из них до заключения брака;
• принято как наследственное;
• подарено конкретному супругу;
• принадлежит одному из них на основании брачного контракта;
• приватизировано только одним из бывших супругов;
• было куплено во время брака, но на денежные средства, накопленные до свадьбы женой или мужем.

Ст. 36 СК РФ определено, что в этих случаях недвижимость не считается общей собственностью.

Чем опасна продажа без согласия бывшего супруга

Если бывшая жена/муж не дали своего нотариально удостоверенного согласия на сделку, то второй бывший супруг может потребовать признания такой сделки недействительной в течение 1 года, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. В п. 2 и 3 ст. 171 ГК РФ определено, что договор может быть признан недействительным, если противная сторона сделки знала (или должна была знать) об отсутствии согласия на момент заключения договора и совершения сделки.

При расторжении брака режим общей совместной собственности не изменяется. В случае, если бывшие супруги не разделили между собою имущество, признать сделку недействительной гораздо сложнее. В основном бывшие супруги получают денежную компенсацию за отчуждаемую недвижимость. Правомерность такого подхода была подтверждена и Конституционным судом РФ в Постановлении №35-П от 13.07.2021:

«При признании сделки по распоряжению общим имуществом бывших супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем.

Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам ст. 301 и 302 ГК РФ».

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

В июле 2022 года в СК РФ, в частности, в п. 2 ст. 39, были внесены изменения, что дало судам право отступать от равенства долей в общем имуществе супругов. Если согласие одного из них обязательно при заключении сделки, но оно не было получено, то суд сможет уменьшить долю продавца и увеличить долю пострадавшей жены/мужа в случае признания сделки недействительной.

Инструкция как оформить согласие супруга на сделку

Если вы продаете недвижимость, принадлежащую на праве совместной собственности жене и мужу, нужно прийти к нотариусу, захватив с собою комплект документов:

• паспорт;
• свидетельство о браке;
• брачный договор (при его наличии);
• выписку из ЕГРН.

Нотариус должен не только удостоверить подпись на согласии, но и рассказать о том, какие последствия ожидают супругов при неисполнении своих обязательств. Как правило, в разрешении не указываются конкретные сроки действия, но при желании их, как и другие условия можно указать в документе.

Необходимо учитывать, что нотариальные действия подлежат оплате.

Образец согласия супруга на продажу недвижимости

При оформлении сделок с недвижимостью продаваемая квартира или дом должны реализовываться в некоторых случаях вместе с разрешением одного из супругов, выступающего в качестве продавца. Утвержденной формы согласия нет. В качестве примера можно использовать бланк, в котором указывается:

1. Место и дата составления.
2. ФИО, паспортные данные одного и второго лица.
3. Ссылка на ст. 35 СК РФ о даче согласия на продажу недвижимости на своих условиях супругу/супруге.
4. Указать, что содержание ст. 34-36 СК РФ нотариусом лицу, дающему согласие, разъяснено.
5. Документ составляется 2 экземплярах, один из которых хранится у нотариуса по адресу его местонахождения (с указанием адреса), а второй выдается супругу, дающему свое согласие (указываются его ФИО).
6. Нотариус удостоверяет подпись гражданина, от которого составлен документ, проставляет реестровый номер и сумму, взысканную по тарифу.

Какой срок действия у согласия

Законодательство не ограничивает срок действия такого документа. Преимущественно, его выдают перед совершением сделки. Если он нужен, супруг/супруга могут самостоятельно установить его в согласии.

Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга

В п. 2 ст. 35 СК РФ установлено, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, по умолчанию предполагается, что он действует с согласия другого супруга. В п. 3 этой же статьи оговорены случаи, когда требуется получать нотариальное удостоверение согласия. Они применяются для сделок:

• по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
• подлежащих обязательной госрегистрации;
• для которых установлена обязательная нотариальная форма.

Действия по распоряжению недвижимостью, занесенной в ЕГРН, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

К договорам, подлежащим обязательной госрегистрации, относятся:

• договоры об ипотеке недвижимости;
• соглашения об изменении или расторжении сделки, зарегистрированной ранее;
• соглашения об уступке права требования и/или переводе долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации.

Процедура оформление у нотариуса

Нотариально удостоверенное согласие выдается супругом, не принимающим участие в сделке и не указанным в договоре. Действие является односторонним, не требующим присутствия второго супруга. Текст может быть подготовлен заранее или составлен непосредственно у нотариуса.