Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: нюансы, риски и особенности

Продажа квартиры с несовершеннолетними вполне допустима. Однако для заключения сделки понадобится оформить разрешительный документ в службе опеки и попечительства. Полезно знать, как оформляется подобная сделка.

Можно ли продать квартиру которой владеет несовершеннолетний

Российское законодательство не накладывает запрета на сделки с недвижимым имуществом, где собственником выступает не достигший совершеннолетия человек. В соответствии с СК и ГК РФ, не достигшими совершеннолетия, являются граждане, которым меньше 18 лет.

Дееспособность определяется с учетом возраста:

• до 6 лет – полная недееспособность, вся ответственность возлагается на родителей, опекунов;
• 6-14 лет – частичная дееспособность, ребенок не может подписывать бумаги;
• 14-18 лет – ограниченная дееспособность, можно подписывать документацию, но нельзя самостоятельно инициировать различные сделки с недвижимым имуществом.

Бывает, что гражданин приобретает полную дееспособность в 16 лет. Это может произойти при эмансипации, заключении брачного союза. В таких ситуациях человек может сам инициировать продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником.

В каких случаях ребенок может стать собственником недвижимости

Существуют разные причины, по которым ребенок может получить право собственности на жилплощадь. Чаще всего такое происходит при получении материнского капитала. Маткапитал можно тратить на то, чтобы улучшать условия проживания. Например, его используют для покупки недвижимости, самостоятельной постройки дома. В новом доме необходимо предоставить доли детям.

Еще один вариант, при котором может встать вопрос продажи квартиры с несовершеннолетними детьми – приватизация. Если дети проживают в неприватизированном жилье, после приватизации они становятся его собственниками, как и иные жильцы. Детям выделяются те же доли, что и остальным.

Также родители могут переоформить жилье на детей по собственной инициативе. Это делается для:

• обеспечения детей жильем;
• вывода недвижимости из категории имущества, которое муж и жена совместно нажили;
• защиты недвижимости от кредиторов.

Еще недвижимость может быть подарена детям либо передана по наследству.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Права собственника у детей могут возникнуть не при покупке недвижимости посредством маткапитала, а позднее. К примеру, подобное происходит, если родители приобретают недвижимость, которая строится. Пока жилье не достроено, предоставить долю детям нельзя. Они приобретут ее после ввода жилья в эксплуатацию.

Также родители могут приобретать недвижимость посредством ипотечного займа. Обыкновенно сначала мать и отец оформляют жилье на себя. После закрытия кредита родители предоставляют доли ребенку.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Недвижимость, которую оформили на детей, считается только их. Законные представители не могут владеть ей. У них нет права на продажу квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними, обмен, дарение имущества. Кроме того, родители не могут сдать жилье детей в аренду, поделить его на доли.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Проводить операции с имуществом ребенка можно только при наличии разрешения опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего. Понадобится приготовить такие бумаги:

• отчетность о рыночной цене недвижимости, которую составило лицо, лицензированное на соответствующую деятельность;
• документация, которая устанавливает права на недвижимость (справка из ЕГРН);
• техпаспорт недвижимости;
• ксерокопия лицевого счета;
• проект соглашения купли-продажи.

Следующий шаг

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Подача ходатайства через МФЦ по адресу прописки несовершеннолетнего. После заключения сделки нужно предоставить службе опеки отчетность, подтверждающую, что были соблюдены все условия продажи квартиры с несовершеннолетним.

Условия получения разрешения

Разрешение опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего можно получить, если одновременно с заключением сделки покупается новое жилье. Оно должно не уступать старому по метражу, цене, условиям проживания.

Пакет документов

Оформленное разрешение подается в соответствующее учреждение Росреестра с комплектом других бумаг. К ним относятся:

• ходатайство;
• устанавливающие право бумаги;
• соглашение купли-продажи;
• платежка, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Указанные документы позволяют выполнить продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Дать отказ в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2023 г. вправе по таким причинам:

1. Ухудшаются условия проживания детей. Это наиболее популярная причина отказов. Уменьшение цены жилья и площади отражается на решении опеки.
2. Отсутствует разрешение матери/отца. Исключение – ситуации, когда 2-го родителя лишили родительских прав.
3. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком выполняется для оформления ипотечного займа. Если заемщик утратит платежеспособность, кредитор отнимет жилье. Из-за этого ребенку будет негде жить.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Также отказ органов опеки в продаже квартиры несовершеннолетних возможен, если по результатам сделки деньги зачисляются на счет ребенка. Вместо продаваемой недвижимости на детей не оформляется никакое другое жилье. Полученные деньги могут утратиться из-за хищения, инфляционных процессов. Это не соответствует интересам детей, которые остаются без собственности.

Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего основан на гражданском законодательстве.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продать жилье возможно, если это разрешила служба опеки. Ребенок неспособен к самостоятельной защите собственных прав, потому этим занимается государство. Оно следит за тем, чтобы после заключения сделки были учтены имущественные интересы несовершеннолетнего.

Если ребенок собственник

Жилая площадь, которую выделяют несовершеннолетнему в новом доме, не должна быть меньше доли в продаваемой недвижимости. Если, к примеру, ребенку принадлежит треть однокомнатной квартиры размером 45 квадратов, в новом доме его доля должна быть равна минимум 15 кв. м.

Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

Здесь все обстоит аналогично ситуации, при которой доля в доме есть только у 1 ребенка. Новая недвижимость, которая приобретается вместо старой, должна предусматривать снабжение электроэнергией, водой, отопительную систему.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда у ребенка есть прописка в жилье, но нет права собственности.

Как продать квартиру с несовершеннолетним пошаговая инструкция

Продажа недвижимости, где зарегистрирован несовершеннолетний, возможна лишь в том случае, если ребенок может где-то получить новую прописку. На момент заключения сделки все, в том числе несовершеннолетний, сохраняют прописку в старом жилье. Выписка и регистрация на новом месте производятся позднее, спустя некоторое время после заключения сделки.

Условия продажи

Продать жилье с зарегистрированным ребенком можно лишь при условии того, что несовершеннолетнему будет где прописаться после заключения договора. Покупатель должен заранее узнать, по какому адресу будет прописан ребенок, есть ли подобная возможность.

Порядок продажи

Стандартный алгоритм продажи жилья с прописанными детьми следующий:

1. Проводят показы.
2. Согласовывают нюансы договоры.
3. Оформляют договор задатка либо аванса.
4. Собирают нужные бумаги.
5. Выписывают бывших собственников с семьями.
6. Согласовывают и подписывают договор.
7. Передают денежные средства.
8. Направляют документацию в Росреестр.
9. Право собственности переходит к новому владельцу с проставлением отметки ЕГРН.

После выполнения всех этих шагов нужно прописать ребенка на новой жилплощади.

Документы в органы опеки

Как было сказано выше, при заключении предварительного договора продажи квартиры с несовершеннолетними получать разрешение опеки не требуется. Основные риски при купле-продаже жилья с прописанными детьми возлагаются на покупателя имущества.

Срок ожидания ответа органа опеки

Ожидать ответа службы опеки не потребуется, так как продать недвижимость с зарегистрированными детьми можно без разрешения госоргана. Главное – обеспечить ребенка новым местом для прописки.

Договор купли продажи

Соглашение купли-продажи заключается стандартным способом. В документе обозначаются адрес продаваемой жилплощади, ее стоимость. Также договор предусматривает указание данных продавца, покупателя.

Порядок проведения сделки

После оформления разрешения опеки алгоритм проведения сделки будет следующим:

1. Оформление соглашения. В нем в обязательном порядке указывают предмет сделки, стоимость жилья, список лиц, которые имеют право пользования недвижимостью. Лучше всего, если составлением соглашения занимается опытный юрист. Кроме того, в документе должны быть подробно описаны иные условия купли-продажи. На момент заключения соглашения у участников сделки должно быть по экземпляру предварительного договора либо авансового документа. Продавец должен иметь все оригиналы нужных документов. Покупателю понадобится расписка продавца о получении аванса либо задатка.
2. Нотариальное заверение соглашения. Сделки по реализации недвижимости, которая принадлежит ребенку, предусматривают заверение у нотариуса продажи квартиры с несовершеннолетним.
3. Регистрация купли-продажи. Нотариус сам выполняет подачу бумаг в Росреестр.
4. Подготовка документации. Для Росреестра нотариус запрашивает паспорт взрослого владельца жилья, соглашение купли-продажи, свидетельство о рождении ребенка, Также понадобится паспорт законного представителя и документ, который удостоверяет соответствующие полномочия. Если ребенку больше 14 лет, он может сам принимать участие в сделке. В таком случае понадобятся его паспорт, письменно оформленное разрешение законных представителей на совершение купли-продажи. Еще нужно разрешение службы опеки. Последнее позволяет законным представителям дать разрешение на распоряжение собственностью.
5. Предъявление доказательств службе опеки. После заключения договора понадобится доказать опеке, что действующие требования исполнены без нарушения каких-либо имущественных прав несовершеннолетнего лица.

При покупке другой недвижимости понадобится предоставить службе опеки справку ЕГРН.

Oтвeты нa чacтo зaдaвaeмыe вoпpocы

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy пoдapeннyю нecoвepшeннoлeтнeмy peбeнкy?

При дарении наступают те же права, что и при других ситуациях. Продажа недвижимости выполняется по рассмотренному ранее алгоритму.

Кaким дoлжeн быть cчeт нa кoтopый мoжнo пepeчиcлить дeньги?

Расчетный счет должен принадлежать непосредственно ребенку.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний пpoдaть жильe oпeкyнy или poдитeлю?

То, что гражданин является родителем или опекуном, не меняет алгоритм продажи недвижимости, которой владеет несовершеннолетний.

Чтo бyдeт ecли нe выдeлили дoли дeтям и пpoдaли квapтиpy

При возникновении такой ситуации сделку могут признать недействительной. В таком случае начнется судебное разбирательство, по результатам которого детям вернут право собственности на жилье.

Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью

У лиц младше 18 лет нет возможности самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом. Однако в некоторых случаях полная дееспособность наступает в 16 лет. Например, такое происходит, если заключается брак.

Удостоверить сделку у нотариуса

Заверение сделки нотариусом гарантирует, что она юридически чиста. Нотариус выполняет проверку того, дееспособны ли участники сделки, определяет законность купли-продажи. Также служащий нотариальной конторы проверяет наличие нужных бумаг, отсутствие арестов, других ограничений. После этого документация отправляется для регистрации в Росреестр.

Как покупателю обезопасить себя при сделках с несовершеннолетними собственниками

Если при купле-продаже не соблюли законодательно установленные права ребенка, который имел долю в жилье, то, когда он станет совершеннолетним, у него появится возможность инициировать судебное разбирательство. Это возможно, даже если после заключения сделки прошло много лет, а недвижимое имущество уже перепродали новому покупателю.

Это грозит трудностями новому владельцу. Вероятно, понадобится защищать собственные права в суде. Чтобы избежать подобного развития событий, нужно перед оформлением договора внимательно проверить все нюансы.

Покупателю нужно настаивать на том, чтобы до заключения сделки несовершеннолетнего сняли с регистрационного учета в приобретаемом жилье вместе с родителем, с которым он зарегистрирован. Также нужно поставить ребенка на регистрационный учет по новому адресу. Это даст возможность предотвратить проблемы.

Мы сможем помочь в продаже или в покупке квартиры если один из собственников несовершеннолетний