Аванс или задаток при покупке квартиры: разбираем отличия и риски

Вопрос задаток или аванс при покупке квартиры и в чем разница интересует многих читателей. Как один, так и другой платеж совершается с целью подтверждения серьезности намерений покупателя. Однако, что выбрать: аванс или задаток – определяется продавцом и предлагается второй стороне при заключении ДКП.

Что такое аванс при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости заключается в том, что первый платеж представляет собой предоплату, процент которой оговаривается в договоре покупки жилья.

Основные характеристики аванса

Чтобы понять, в чем разница задатка и аванса, нужно определиться, что каждое из этих понятий из себя представляет. Покупать недвижимость чаще всего предполагается в внесением авансового обеспечения. Для выполнения обязательств по договору стороны сделки подписывают документ, в котором определено процентное соотношение, которое покупатель обязан внести на счет продавца до приобретения жилья.

Такая сумма и называется авансом. Она закрепляется в авансовом соглашении или в предварительном ДКП. Он выполняет исключительно платежную функцию.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток – это некоторая сумма, передаваемая покупателем продавцу для подтверждения сделанного выбора объекта недвижимости. Исходя из этого, уже можно понять, в чем разница задаток или аванс.

Основные характеристики задатка

Чтобы понять, что использовать при покупке квартиры задаток или аванс, следует осознавать, что задаток гарантирует выполнение обязательств по договору, а аванс – нет.

Ключевые различия аванса и задатка

Основное отличие задатка от аванса заключается в том, что последний является формой предоплаты, которая заложена в подписываемом сторонами документе. Задаток же выполняет обеспечительную функцию, выступая гарантом исполнения требований сделки.

Задаток оформляют, как правило, через предварительный ДКП, в котором оговариваются все существенные условия основного договора. Его могут возвратить, например:

• при наступлении форс-мажорных обстоятельств;
• при соглашении сторон;
• по желанию покупателя или продавца.

Сравнительная таблица: аванс или задаток

Поможет выяснить, что лучше использовать при покупке аванс или задаток составленная нами сравнительная таблица этих двух форм предоплаты:

Как правильно оформить аванс

Договор задатка или аванса оформляется в зависимости от принятого решения сторон заключить сделку с использованием одного или другого инструмента.

Шаги перед передачей аванса

Перед тем, как покупатель передаст предоплату продавцу, ему нужно проверить документы на квартиру, самого продавца и ознакомиться с договором купли-продажи.

Проверка документов на квартиру

Покупатель может потребовать через МФЦ или попросить у продавца предоставить выписку из ЕГРН. Также следует проверить поквартирную карточку или выписку из домовой книги (если таковая ведется).

Проверка продавца

Чтобы избежать разбирательств в суде, нелишним будет попросить продавца продемонстрировать справку из ПНД и наркологического диспансера. Если это лицо не является собственником реализуемого объекта недвижимости, чтобы решить, задаток и аванс при покупке квартиры использовать, нужно потребовать у продавца предъявления доверенности на проведение сделки.

Как правильно оформить задаток

В чем разница договора аванса или задатка, можно понять, сравнив сведения из предыдущего раздела с информацией, приведенной ниже.

Шаги перед передачей задатка

Отличие задатка от аванса при покупке квартиры во многом сводится к заключению иного договора при использовании одного из этих инструментов.

Проверка документов на квартиру

Начинается проверка с документальным ознакомлением покупателя. Проверяются те же документы, как и при оформлении договора аванса.

Проверка продавца

При покупке недвижимости аванс и задаток вносятся только при достигнутой договоренности. Чтобы убедиться в чистоте сделки, нужно проверить продавца по тому же алгоритму, как и при оформлении аванса.

Составление соглашения о задатке

Соглашение может составить одна из сторон, но, как правило, это делает продавец. Грамотное оформление этого документа предлагают специалисты агентства недвижимости «Цитадель-Питер».

Риски при передаче аванса и задатка

Покупателей интересуют вопросы, что не возвращается аванс или задаток, какие еще риски могут возникать при передаче продавцу денежных средств.

Типичные проблемы с авансом

К таковым относятся: нечеткие формулировки в соглашениях и сложности возврата при возникновении спорных ситуаций.

Нечёткость формулировок в договоре

При возникновении вопроса: «Аванс и задаток что не возвращается?» нужно учитывать, что расплывчатые формулировки способны привести к неправильным расчетам и потере выплат от ФНС. В соглашении должен быть прописан размер использующегося инструмента и порядок расчетов.

Сложности возврата при спорных ситуациях

Вопроса, что возвращается аванс или задаток за квартиру, перед покупателем не должно стоять. Вернуть можно любые потраченные деньги, если грамотно составить договор. Но возможно возникновение сложностей, связанных с частичным исполнением обязательств, односторонним отказом от исполнения договора, невозможностью оплаты, если соглашением предусмотрена возможность удержания аванса или задатка, наступления форс-мажорных обстоятельств по отношению к авансу (он может не возвращаться, если в договоре прямо не прописано иное).

Типичные проблемы с задатком

С задатком могут возникать проблемы как у продавца, так и покупателя.

Потеря суммы при отказе покупателя

Если покупатель в одностороннем порядке отказывается от выполнения условий договора, он теряет внесенную в задаток сумму.

Обязанность двойной выплаты при отказе продавца

При установлении вины продавца в нарушении условий договора он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Что возвращается при срыве сделки: аванс или задаток?

При выяснении отличий аванса от задатка при покупке недвижимости следует иметь в виду, что аванс возвращается полностью при срыве сделки независимо от виновника за вычетом понесенных расходов.

Если передумал покупатель

Задаток, если передумал покупатель совершать сделку, не возвращается.

Если передумал продавец

Задаток в случае, если сделка сорвана по вине продавца, возвращается покупателю в двойном размере. Также возмещаются убытки, причиненные неисполнением договора.

Нужно ли заверять соглашение у нотариуса

Чтобы понять, в чем разница договора задатка и аванса, следует понять, нужно ли эти документы заверять у нотариуса. Соглашение об авансе не требует обязательного нотариального удостоверения, однако, его наличие повышает юридическую значимость документа. То же касается соглашения о задатке. Исключением выступает ситуация, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Как расторгнуть соглашение

Соглашение о задатке или авансе расторгается по соглашению сторон, в одностороннем порядке (с выплатой соответствующих сумм, оговоренных ранее), из-за форс-мажорных обстоятельств. Также возможно расторжение по решению суда.

Порядок действий при расторжении

В случае расторжения в одностороннем порядке, сторона, решившая расторгнуть договор, должна уведомить другую сторону о своем решении. Если договор расторгается по обоюдному согласию, заключается дополнительное соглашение о расторжении. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств, их наступление должно быть документально подтверждено.

Что выбрать: аванс или задаток?

Отличие аванса от задатка при покупке недвижимости из рассмотренного выше уже очевидно. Рассмотрим, в каком случае для каждой стороны выгоднее использовать тот или иной инструмент.

Для покупателя: когда выгоднее аванс

Для покупателя аванс выгоден, когда предложение на рынке превышает спрос.

Для покупателя: когда выгоднее задаток

Выгоднее для этой стороны задаток, когда на рынке больший спрос на недвижимость. Выбрать самый выгодный вариант помогут специалисты агентства недвижимости «Цитадель-Питер».

Для продавца: когда выгоднее аванс

Продавцу аванс выгоднее с той позиции, что заключенный договор может не исполняться, при этом он должен будет просто вернуть деньги покупателю. Также для этой стороны использование подобного инструмента выгоднее при совершении многоходовых сделок (когда, например, продается одно жилье, приобретается другое, а собственник последний, в свою очередь, покупает третью… — задаток становится владельцам возвращать накладно).

Для продавца: когда выгоднее задаток

Продавцу выгоднее закладывать в ДКП задаток, когда у него есть намерения получить выгоду от продажи недвижимости. Также этому лицу выгодно использовать задаток, если есть подозрения, что покупатель откажется от покупки по своей вине, а сумма задатка будет достаточно высокой.

Часто задаваемые вопросы

В статье рассмотрено, чем отличается задаток и аванс. Договор задатка или аванса следует заключать в зависимости от того, какой тип рынка сложился. Нужно иметь в виду, что возврат денег при отмене сделки гарантирован только при оформлении задатка. Авансовые платежи не регламентированы законодательно, поэтому при включении в договор особых условий, они могут не возвращаться.