Обмен квартир с доплатой

Если владелец квартиры хочет не просто ее продать, а получить выгоду от совершенной сделки, ему следует ознакомиться с вопросом, как происходит обмен квартирами с доплатой. Этот договор подразумевает свои нюансы, касающиеся приватизированного, неприватизированного жилья, а также объектов новой недвижимости, купленных в ипотеку.

Как правильно обменять квартиру

Обмен любого жилого объекта недвижимости представляет собой полноценную юридическую сделку, при которой ни одна из сторон не несет рисков, связанных с недобросовестными действиями с объектами права. При правильном обмене проводят оценку стоимости жилья, составляют договор мены, отдают документы на регистрацию в Росреестр. Одна из сторон, которая предлагает для мены меньший по стоимости вариант, производит доплату.

Зачем обменивать квартиру

В отличие от продажи жилья, обмен позволяет переехать на новое место жительства, не имея достаточных средств для покупки нового объекта.

Что такое договор мены

Рассмотрим, как оформить обмен квартирами с доплатой.

Какие пункты должны быть в договоре

Структура договора мены мало чем отличается от договора купли-продажи недвижимости. В преамбуле прописываются стороны с указанием ФИО, паспортных данных (если обмен производится между объектами, принадлежащими физическим лицам) или ИНН, КПП и ОГРН организации (если владелец одного или двух объектов – юридическое лицо). В теле договора приводятся следующие сведения:

Структура договора мены

Договор состоит из названия, даты и места его составления, наименований сторон, предмета договора, порядка проведения обмена, ответственности сторон, особых положений и заключения.

Кто может быть сторонами договора

Сторонами сделки мены могут выступать любые лица:

Что может стать предметом мены

В качестве предмета мены, помимо недвижимости, может выступать любое иное имущество:

Ценность обмениваемых вещей необязательно должно быть равноценной. Возможна разная стоимость меняемого имущества при соблюдении интересов каждой стороны. Поменять один объект недвижимости (дом) на другой (например, квартиру) вполне приемлемо, но поменять квартиру на строительство дома не получится, поскольку обе стороны должны быть собственниками определенного имущества.

Отличия мены от обмена

Мена – это передача права собственности на вещь от одного владельца другому. Условия мены регулируются ГК РФ. Обмен же подразумевает передачу права пользования жилым помещением или иным имуществом, правила которого определяются ЖК РФ.

Как происходит мена долей в собственности

Предметом договора мены могут выступать доли в собственности определенного объекта недвижимости. При этом для его заключения с другой стороной потребуется согласие других сособственников квартиры. У них есть преимущественное право не только покупки, но и мены. При получении отказа можно заключать сделку с той стороной, которая действительно заинтересована в этой сделке.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

При наличии доли у несовершеннолетнего, необходимо получить разрешение на мену от органов опеки и попечительства. До достижения им 14-летнего возраста за него в договоре подпись ставит законный представитель, а после 14 лет и до 18-летнего возраста -сам несовершеннолетний и его законный представитель.

В случае, если сделка проводится с несовершеннолетним собственником, ее не одобрят, если права владельца будут ущемлены. Поэтому доля, достающаяся ему при мене, должна быть соразмерной или больше той доли, которая имеется у него на сегодняшний момент.

Как подготовиться к обмену квартиры

Чтобы обменять жилье, нужно убедиться, что обе стороны заинтересованы в сделке, а для этого нужно найти вариант, на который произойдет обмен, в результате которого два лица смогут получить приемлемую для себя недвижимость. Далее необходимо составить договор мены. Использовать типовой договор, эффективность которого была подтверждена многочисленными сделками, можно, обратившись в Санкт-Петербурге в агентство недвижимости «Цитадель-Питер». Посмотреть доступные варианты и сделать заявку на обмен можно по ссылке.

После подбора варианта обмена необходимо собрать полный пакет документов и подать его на регистрацию через МФЦ в Росреестр. В этом комплекте должны присутствовать:

Мена с доплатой

На рынке сложно найти равноценные квартиры. Из-за этого стороны договариваются, что они обмениваются объектами недвижимости с доплатой одним из собственников другому разницы в стоимости жилья. Доплата произойдет после того, как будет проведена независимая оценка каждого объекта. Примерную рыночную цену одной и другой квартиры можно на сайтах Домклик и Яндекс.Недвижимость. Окончательная же сумма определяется сторонами в процессе переговоров.

Доплата не обязательно выполняется денежными средствами. В качестве ее могут использоваться:

Можно ли доплатить материнским капиталом

Закон не запрещает проводить доплату за счет средств материнского капитала, если такое его использование будет способствовать улучшению жизни семьи. Следует иметь в виду, что Социальный фонд не согласует обмен своей старой квартиры большой площади на новую меньшей, поскольку он ориентируется именно на метраж.

В договоре обязательно прописывается:

Можно ли доплатить ипотекой

Обмен квартирой с доплатой ипотекой возможен, однако при этом используются схемы с заключение договора купли-продажи. Это связано с тем, что банк оценивает сделку как покупку нового жилья, при этом стоимость меньшей квартиры учитывается в качестве первоначального взноса.

Как происходит обмен квартирами без доплат

Иногда сторонам удается подобрать объекты недвижимости, идеально совпадающие по стоимости, из-за чего не требуется заниматься оформлением договора с доплатой. В этом случае у владельцев квартир не возникает дохода, в связи с чем им не понадобится уплачивать налог.

Как обменять приватизированную квартиру

Обмен приватизированного жилья можно произвести по договору мены, купли-продажи или через trade-in. Договор мены ничем не отличается от ранее рассмотренных вариантов. Используя куплю-продажу, можно продать жилье и сразу приобрести новое, причем денежные средства в договорах могут не фигурировать. При наличии большого числа участников в сделках может происходить цепочка альтернативных продаж, позволяющих, например, разменять большую квартиру на ряд маленьких.

Как обменять неприватизированную квартиру

Невозможен обмен квартиры, относящейся к маневренному фонду, служебной или специализированной.

Какой договор нужно заключать

При необходимости обмена неприватизированных квартир заключают 2 вида договоров:

Какие документы необходимы

При обмене неприватизированной квартиры нужно собрать комплект документов:

Когда муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры

Муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры в следующих случаях:

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот

Запрета на обмен приватизированного объекта недвижимости на неприватизированный нет, но нет и разрешения на осуществление подобных действий. Поэтому обмен таких квартир возможен только если есть соответствующие документы, разрешающие подобные действия в отдельных субъектах РФ или имеется соответствующее судебное решение.

Как обменять ипотечную квартиру

Обмен ипотечной квартиры должен одобрить банк, выдавший кредит на ее приобретение. Жилье, на которое производится обмен, должно быть ликвидным и сопоставимым по стоимости. Если новое жилье будет дороже, со старого снимается обременение и оформляется новый заем с новым залогом. При досрочном погашении ипотеки можно поменять квартиру и на более дешевую.

Налогообложение в сделках мены

Налог при обмене квартиры с доплатой берется в том случае, если объектом недвижимости владели менее 3 или 5 лет в зависимости от ситуации и если нет подтверждающих документов о стоимости жилья, по которому оно приобреталось. Если они имеются, то налог платится только с разницы между старой и новой ценой, в размере 13%. Если собственник не использовал налоговый вычет в 1 млн руб., он может воспользоваться этим при обмене.

Возможные трудности при обмене квартиры на другую

Основные трудности связаны с обменом ипотечной квартиры, поиском подходящего варианта, необходимости расчета и оплаты налогов при владении жильем менее минимального срока, позволяющего не оплачивать НДФЛ. Проблемы могут возникнуть при обмене жилья на земельный участок, при наличии невыписанных жильцов. Узнать, как оформляется обмен квартир с доплатой на территории Санкт-Петербурга можно в агентстве «Цитадель-Питер».