logo02
8 (812) 925-31-11
Сейчас работаем!
[email protected]
Наша почта
Оставить заявку
Кто собственник

Приобретение жилья на вторичном рынке: инструкция и необходимые документы

Приобретение жилья на вторичном рынке определяется предпочтениями конкретного покупателя. На нем представлены и коммунальные комнаты, и жилые дома, квартиры-студии, с простым или элитным ремонтом. В основном ко вторичке относится жилье в домах с ремонтом, что позволяет сразу заехать в него для проживания с возможностью постепенного переделки его под свой вкус.

Что такое вторичное жилье

Вся жилая недвижимость подразделяется на первичную и вторичную. Если право собственности еще ни на кого не оформлено, то квартира или дом относятся к первичке, в ином случае, независимо от того был в приобретаемой квартире сделан ремонт или нет – это вторичка.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Учитывайте плюсы и минусы вторички при выборе между приобретением такой недвижимости или первички.

Основные плюсы:

возможность немедленного переезда после оформления права собственности;
не нужно ломать голову об инфраструктуре в будущем, присущей для новостроек;
различные варианты ипотечного кредитования;
разнообразные виды предлагаемого жилья.

Основные минусы:

ипотека, как правило, предлагается по более высоким ставкам;
сложно проверить юридическую чистоту сделки (возможно появление бывших собственников);
возможность неодобрения банком ипотеки из-за сильной изношенности, неузаконенной планировки;
дополнительные затраты на оценщика;
возможная ветхость недвижимости.

При выяснении вопроса, что учесть при покупке вторичного жилья, нужно еще обращать внимание на наличие рядом с ним парковки.

Что такое вторичное жилье

Риски при покупке вторичного жилья

Чтобы понять, что из вторичного жилья лучше выбрать, следует учесть возможные риски при его покупке. При осмотре жилья нужно поинтересоваться, не было ли сделано прежними владельцами незаконной перепланировки. Это опасно тем, что при необнаружении такого явления, на нового собственника наложат штраф и заставят вернуть жилье в первоначальное состояние.

Еще одной проблемой для нового владельца становятся непогашенные платежи по ЖКХ. Поэтому у собственника следует спросить последнюю квитанцию, в которой будет указано, что он не должен по коммунальным платежам на текущую дату, и проверить продавца на сайте службы судебных приставов. Также нужно проверять долги по капитальному ремонту жилья, поскольку они целиком перейдут на нового собственника.

Также опасна покупка квартиры на вторичном рынке жилья с мебелью и неуказание этого в договоре. В этом случае прежний собственник квартиры может потребовать ее возврата.

Матвей Александрович Аверин
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Задать вопрос
Также следует обращать внимание на наличие обременений. С ними сделку могут признать незаконной или они могут существенно усложнить ее выполнение. У собственника следует выяснить, есть ли у него несовершеннолетние дети, другие иждивенцы, имеются ли лица, имеющие право проживать в этой недвижимости на постоянной основе. Не стесняйтесь требовать у продавца ЕГРН-выписку, паспорт и другие документы.

Кто может купить вторичку в ипотеку

При выяснении вопроса, какую вторичку можно приобрести, следует также задаться вопросом, а на какие деньги ее можно купить. В основном для покупки недвижимости люди обращаются в банки для получения ипотеки. Кредитные программы действуют не только на первичку, но и на вторичку, но в меньшем количестве видов, и, как правило, с чуть большими ставками.

Претендовать на покупку вторичной квартиры по ипотеке может любой человек, представивший справку 2-НДФЛ с доходами, составляющими не менее 200% от ежемесячного платежа по взятому кредиту. На последнем месте работы потенциальный собственник должен проработать не менее 3 месяцев.

Небольшую вероятность одобрения права на получение ипотеки имеют пенсионеры. Преимущество и дополнительные бонусы получают клиенты, у которых в банке открыты зарплатные карты. Необходимо следить за своей кредитной историей, чтобы она не попадала в разряд плохих.

Кто может купить вторичку в ипотеку

Требования к квартире при ипотеке

Чтобы получить право собственности в доме или квартире, нужно, чтобы жилье соответствовало определенным банковским критериям:

  • оценочная стоимость должна совпадать или быть больше требующейся суммы кредита;
  • помещение должно подходить для проживания;
  • его техническое состояние – не ниже удовлетворительного;
  • жилье находится в собственности.

Квартира должна иметь узаконенные перепланировки. Желательно, чтобы смена собственников происходила нечасто и не было случаев принятия ее в наследство ранее установленного законом срока.

Выбираем квартиру на вторичном рынке

Если человек выбирает себе жилье, то в выбранной квартире нужно смотреть не только на выполненный ремонт, но и обращать внимание на район расположения дома, его тип, социальную инфраструктуру.

Район

Его следует подбирать, исходя из собственных предпочтений: жить в центре города с его суетой, но близостью к различным учреждениям или в спальных районах на окраине, откуда будет нужно добираться до работы, но зато не будет постоянного шума. При выборе района следует также ориентироваться на транспортную доступность и состояние экологии.

Так, в районе Васильевского острова в Санкт-Петербурге не самая благоприятная климатическая и экологическая обстановка, мало зеленых насаждений, повышенная влажность и усиленные ветры. Хотя район и пользуется популярностью у жителей города, стоит подумать перед приобретением жилья в нем.

Тип дома

Дома, построенные по разным технологиям, имеют неодинаковый срок службы, а также разную звукоизоляцию. В зданиях из панелей плохая теплоизоляция (особенно, в старых), хорошо передаются различные звуки. Срок их эксплуатации, как правило, не превышает 25-30 лет.

Сейчас вместо панельных в основном строят монолитные дома. Они не имеют несущих стен, поэтому к ним предъявляются более мягкие требования в части перепланировки. Но такие дома характеризуются плохой теплоизоляцией, стены нуждаются в дополнительном утеплении и создании условий для принудительной вентиляции.

Самый дорогой тип жилья – кирпичное, хорошо дышащее и обеспечивающее приемлемую звукоизоляцию. Его часто комбинируют с монолитными материалами для удешевления, создавая монолитно-кирпичные дома.

«Хрущобы» и «брежневки» отличаются невысокими потолками, небольшой площадью, маленькой кухней, плохой тепло- и звукоизоляцией. Их время постройки – 60-80 года ХХ века. Но они в основном расположены в выгодных местах и имеют обустроенные дворы. «Сталинки» в основном идут с высокими потолками и толстыми стенами, обеспечивающими хорошую шумоизоляцию.

Социальная инфраструктура

Чтобы выполнить полноценный обзор рынка вторичного жилья, необходимо изучить  социальную инфраструктуру в районе расположения дома. Покупателю важно, чтобы рядом находились поликлиника, больница, различные учреждения, в которые необходимо обращаться.

Район

Близость к работе, школе ребенка или дому родителей

Важно учитывать и близость расположения жилья от школы при наличии в семье детей, к работе (считается, что если человек может добраться до работы от дома в течение 30-60 минут, это оптимально расположенное жилье). При наличии престарелых родителей вы выбираете квартиру, расположенную рядом с ними, чтобы иметь возможность чаще заходить в гости, помогать, оказать помощь в случае необходимости.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

Для оценки состояния дома перед приобретением жилья следует обратить внимание на состояние несущих конструкций, общественных зон и придомовой территории, выполнение капитального ремонта, вопросы домоуправления и базу ремонта.

Капитальный ремонт

На сайте Реформа ЖКХ можно проверить, запланирован или уже проводился капитальный ремонт дома. Здесь же будет приведена вся информация об нем:

  • тип;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • число жителей;
  • признание аварийным;
  • статус памятника архитектуры.

Несущие конструкции

Под ними понимают фундамент, стены и перекрытия. Могут использоваться деревянные перекрытия, в большей степени подверженные гниению, устанавливаемые на лагах. Имеют пониженную шумоизоляцию с улицы. С такими же перекрытиями и стенами, заполненными мусором, делали экспериментальные квартиры, называемые конструктивистскими.

В 50 годы строили «кировки» с деревянными перекрытиями, отсутствием ванных комнат по умолчанию, а следовательно, с перепланировкой, несущие риски для покупателя. В ранних «сталинках» также использовались деревянные перекрытия, которые затем сменились на железобетонные.

В панельках типа «хрущевок» и «брежневок» может в углах накапливаться конденсат. В них плохая звукоизоляция, поэтому нужно выяснить, устанавливались ли какие-либо приспособления для ликвидации шума.

В современных постройках нужно обращать внимание на тип используемого материала, звуко- и теплоизоляцию.

Состояние общественных зон

Если вы стоите перед выбором, какую вторичку купить, обратите внимание на состояние подъездов, ремонт, наличие лифта. Посмотрите на входные двери, почтовые ящики. Побеседуйте с соседями, проживающими в этом доме.

Капитальный ремонт

Состояние придомовой территории

Учитывайте при подборе, как выглядит придомовая территория. Об этом можно узнать, просмотрев участок или Яндекс.Карты. Обращайте внимание на зеленые насаждения и детскую площадку, парковку и наличие охраны.

Вопрос домоуправления

Уточните на сайте ГИС ЖКХ, какая организация управляет домом. Поищите о ней отзывы, поспрашивайте соседей.

База ремонта

При учете различных обстоятельств во время подбора квартиры важно обращать внимание на ремонт, который предстоит выполнить. Важно оценивать все конструкции, включая коммуникации. При обнаружении потрескавшейся плитки или отошедших обоев можно обсудить с продавцом снижение цены.

База ремонта

Проверка документов перед сделкой со вторичкой

Самое главное – проверить выписку из ЕГРН. Также следует запросить:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • адрес регистрации проживающих в ней, например, по домовой книге;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • заверенное нотариусом согласие супруга;
  • согласие органов опеки, если одним из владельцев является несовершеннолетний;
  • справку об отсутствии нахождения собственника на учете в ПНД;
  • справку о регистрации (форма 9).

Что еще нужно сделать, покупая квартиру на вторичном рынке

Чтобы приобретенная недвижимость не преподнесла неприятных сюрпризов собственнику, необходимо учитывать еще ряд факторов.

Соберите информацию в интернете

Проверьте – хорошие или плохие отзывы о доме, какие в нем есть общедоступные заведения. Советуем изучить место расположения остановок, наличие магазинов, школ и детских садов.

Внимательно осмотрите квартиру

Не зацикливайтесь на беседах с агентом или владельцем, осматривайте внимательно всю квартиру. Проверяйте воду, работу электричества, отопления. Просмотрите жилище на наличие клопов и тараканов, грызунов.

Проверка документов перед сделкой со вторичкой

Уточните кто собственник

Если квартиру показывает агент или в ней присутствует неизвестный, уточните, кто является владельцем. Спросите у лица доверенность, если оно не является собственником.

Уточните есть ли среди собственников несовершеннолетние

При наличии несовершеннолетних продажа недвижимости возможна только с разрешения органов опеки. Если дети не являются собственниками, нужно узнать, не использовались ли для приобретения жилья средства материнского капитала.

Выясните есть ли на квартире обременения

Обременения могут тормозить сделку или делать ее невозможной. К ним относятся: ипотека (нельзя продавать без разрешения банка), аренда (для арендатора неважно, кто является собственником при наличии официального договора), арест (невозможно продать до момента его снятия).

Кто собственник

Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

Совершенная сделка может быть оспорена в течение 3 лет. После этого ее можно оспорить только по решению суда. Поинтересуйтесь, почему собственник продает квартиру, если вы хотите приобрести жилье, у которого владелец был определен 1-3 года назад. Если вы выбираете недвижимость, которая в собственности более 10 лет — это во многом снижает риски.

Уточните, есть ли неузаконенная перепланировка

Проверьте технический паспорт для выяснения того, есть ли неузаконенная перепланировка. При ее наличии попросите продавца ее узаконить или договоритесь о скидке.

Узнайте про долги по ЖКХ

Несмотря на то, что задолженность по ЖКХ не переходит на нового собственника, это будет стоить нервов для доказывания очевидного управляющим компаниям. При наличии задолженности в договоре следует предусмотреть, что продавец ее погасит до момента продажи или сделает скидку.

Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

Семейное положение собственника: споры о наследстве

После смерти одного из супругов его доля переходит к наследникам первой очереди. Также они могут определить в завещании, кому достанется принадлежащая им доля вне зависимости от родства с выделением обязательной доли по судебному решению для лиц, которым она полагается (в основном касается нетрудоспособных). При этом следует иметь в виду, что можно выкупить квартиру у родственников. Гражданская жена/муж (сожители) не могут без завещания претендовать ни на какую долю по закону.

Продажа квартиры по доверенности

Доверенность выдается доверителем поверенному для представления его интересов при заключении договора купли-продажи квартиры. Она может действовать конкретный срок (или на 1 год при его неуказании), отменена доверителем в любой момент, признана недействительной в случае его смерти или признании безвестно отсутствующим (как и поверителя), а также если в отношении доверителя проводится процедура банкротства.

Поверенный лишен возможности продать недвижимость самому себе. В доверенности следует указывать сумму, за которую должно быть реализовано жилье, способ передачи денег. Доверитель должен представить этот документ для заверения нотариусу вместе с согласием другого супруга на ее продажу. При оформлении договора в него вносятся сведения и о доверителе.

Как защититься от мошенников

Отнеситесь внимательно к документам. Не стоит доверять продавцам, предлагающим недвижимость по слишком заниженной цене. При разговоре с собственником нужно не стесняться задавать интересующие вопросы. Для собственного успокоения можно также поговорить с соседями: расспросить их о владельце жилья, его характере, возможных долгах, узнать о проживающих с ним.

Матвей Александрович Аверин
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Задать вопрос
Лучше всего подобрать жилье через риэлторов, которые будут самостоятельно проверять эту информацию и искать, нет ли подвоха для их клиента. Жителям северной столицы советуем обращаться в агентство недвижимости «Цитадель Питер».

Чек лист на что обращать внимание при выборе вторичного жилья

Основные моменты, на которые нужно обращать внимание при выяснении какое вторичное жилье выгоднее:

  • собрать информацию из доступных источников;
  • внимательно осмотреть предлагаемое жилье;
  • узнать, кто является собственником;
  • уточнить, входят ли в их число несовершеннолетние;
  • узнать об обременениях, наложенных на квартиру;
  • спросить у собственника, сколько лет он владеет этой недвижимостью;
  • обсудить сумму договора;
  • узнать семейное положение продавца;
  • просмотреть документы собственника;
  • выяснить про перепланировки;
  • проверить оплату коммунальных услуг и капитального ремонта;
  • обратить внимание на тип дома;
  • определиться с социальной инфраструктурой;
  • выбрать район для покупки дома.
Аверин

Автор материала

Матвей Александрович Аверин

Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru

Об авторе
Комментарии
Нет комментариев
avatar
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка
avatar
Заполните ключ сайта капчи в настройках темы
Отмена
×
Комментарий успешно отправлен
×
Произошла ошибка