Когда можно продать квартиру без уплаты налога

Налоги на доход обязаны платить все граждане. При продаже недвижимого имущества можно использовать различные положения и значительно сократить размер налога или не платить его совсем.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Если квартира продается или сдается в наем, с доходов следует платить налог. Также налогом ФСН облагается вся недвижимость, в случае ее реализации и сдачи в аренду. Это положение распространяется на граждан РФ. Кроме прописки, человек должен проживать на территории страны не менее 183 дней в году. В противном случае налогообложение проводится как для иностранного гражданина. Это значительно большая сумма и отсутствие большинства льгот по безналоговой продаже жилья.

При продаже жилья и другого недвижимого имущества владелец строения выплачивает налог в размере 13% от дохода – стоимости продаваемого дома, квартиры и другого капитального строения. Если продавец имеет доход более 5 млн руб., процент налога будет выше – 15%. Для граждан, постоянно пребывающих за границей не по служебным вопросам, и проживающим в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составляет 30%.

Налог в указанном размере начисляется в случае:

• сдачи в аренду недвижимого имущества физическим лицам, не являющимся ИП и самозанятыми и не использующими помещение для производственной деятельности;
• продажи жилья до окончания минимального срока проживания или владения.

Владелец продаваемого жилья должен самостоятельно указать доход в декларации по налогу при заполнении формы З-НДФЛ (для физических лиц).

Что такое минимальный срок владения

Минимальный срок владения недвижимым имуществом, учитываемый при обложении налогом, составляет 3 или 5 лет в зависимости от формы владения и категории недвижимости.

Исчисление минимального срока владения нюансы

Определение минимального срока владения объектом недвижимости составляет 3 года, в случае соблюдения в отношении недвижимого имущества одного и более условий:

• Налогоплательщик получил право собственности на объект имущества по договору дарения, признаваемого членом семьи физического лица, которое в соответствии с Семейным кодексом считается близким родственником данного налогоплательщика или в порядке наследования по закону или завещанию.
• В случае, если налогоплательщик получил имущество в результате приватизации недвижимости.
• Как плательщик ренты, налогоплательщик получил право собственности на предмет недвижимости вследствие передачи имущества в связи с заключением договора пожизненного содержания с иждивением – когда в полученной квартире проживает пожилой человек и параллельно заключается договор по его досмотру.
• Налогоплательщик не имеет в своей собственности, включая совместную с женой или мужем, другого жилья, имущества в виде квартиры, дома, комнаты в общежитии семейного типа, доли в квартире, части жилого дома, а также доли в праве собственности на жилое помещении. Право на жилье проверяется на момент регистрации – завершение оформления документов купли-продажи с покупателем.
• Без налогообложения можно продать квартиру через 3 года, если она является единственным жильем и продавец купил второе жилье и в течение 3 месяцев заключает сделку по продаже первого.

Во всех остальных случаях для проведения сделки продажи без начисления налога, необходим срок в 5 лет владения объектом недвижимого имущества.

Эксперт уточняет, на основании ст.217.1 НК, срок 3 и 5 лет действует для всей недвижимости, приобретенной после 1.01.2016 года, на приобретенные до этой даты объекты недвижимости автоматически считается 3 года. Хотя за период времени с данной даты прошло более 5 лет, статья еще не отменена и действует.

Например, в собственности у ветерана земельный участок, квартира и гараж. Он может воспользоваться своей льготой по налогу только один раз, выбрать объект для продажи. За реализацию остальных он должен будет заплатить налог.

Инвалиды, пенсионеры, владельцы хозпостроек общей площадью до 50м2, могут не заниматься заполнением декларации. Им льгота засчитывается автоматически. Все остальные могут обратиться за получением сведений в центр МФЦ или оформить льготы через Госуслуги.

Продажа квартиры полученной в связи с реновацией

Продажа жилья, полученного по реновации, имеет свои нюансы. Но они никак не влияют на налогообложение от продаж.

В срок владения квартиры, полученной по реновации, при заключении сделки продажи, учитывается срок проживания в старой квартире, которая взамен полученной новой отошла государству. Поэтому, если вы были прописаны и проживали в старом жилье, минимальный срок засчитывается по нему.

Минимальный срок 3 или 5 лет зависит от той ситуации, которая сложилась в предыдущей, старой квартире. Как пример. Если жилье получено по наследству от близкого родственника, приватизировано, или является единственным жильем у владельца квартиры, то минимальный срок определяется в 3 года.

Таким образом, если владелец продает приобретенную по программе реновации квартиру, то минимальный срок 3 года определяется по проживанию в старой квартире, попавшей в программу Нового жилья. Если минимальный срок прошел, то продавец недвижимости освобождается от налога НДФЛ.

Продажа квартиры, купленной по ДДУ

При покупке квартиры по договору долевого участия – ДДУ, документы оформляются до готовности жилья и сдачи его в эксплуатацию – при закладке фундамента или более поздних этапах строительства. Клиент приобретает право на недвижимость на старте продаж. На момент заключения договора жилья еще нет.

По завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию, девелопер по акту передает покупателю квартиру. На основании этих документов квартира оформляется в собственность владельца.

Если на момент продажи квартира находится в собственности 5 лет, то при ее продаже налог не оплачивается, независимо от сдачи дома в эксплуатацию.

Срок сокращается до 3 лет, если это единственное жилье, находящееся у вас в собственности.

Квартиры, купленные в ДДУ, переходят в право собственности не в момент их государственной регистрации, а при выплате девелоперу последнего взноса по деньгам. Как только банк отмечает поступление всей суммы на счет застройщиков, начинается отсчет минимального владения жильем.

Если заключивший договор ДДУ владелец берет кредит и вносит остаток суммы, срок погашения кредита не влияет на дату вступления в право собственности.

Квартира, купленная по договору долевого участия, может перейти в собственность до оформления документов между девелопером и владельцем. Главное – поступление всей суммы на счет застройщика.

По окончании строительства застройщик может потребовать доплату, например в результате обмера площадь квартиры оказалась больше указанной в договоре. Дата доплаты не влияет учитывается в сроке вступления во владение жильем.

Продажа позже минимального срока владения

При продаже квартиры после минимального срока налог на доход не взимается. Заполнять декларацию и оплачивать 13% не надо.

Какое жилье считается единственным

Законодательно термин «единое жилье» отсутствует. Он реализуется только при реализации отдельных прав гражданами. Установлено общее правило, по которому единственное жилье определяется как помещение, пригодное для жилья и которое является единственным подходящим для постоянного проживания, самого гражданина и его семьи.

Термин используется в случаях осуществления гражданами отдельных прав по жилищному вопросу, включая взыскание просроченной владельцем жилья, задолженности или банкротства предпринимателя.

Если должник имеет право собственности на единственное жилье, то он пользуется «исполнительным иммунитетом» – такое помещение на может быть взыскано по исполнительному листу.

Изъять единственное жилье в счет долга можно только в том случае, если оно является залоговым имуществом по кредиту.

Исполнительский иммунитет действует в касательстве единственного помещения, пригодного для постоянного проживания, не обремененного ипотекой, при банкротстве гражданина.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Когда должник имеет в своем пользовании несколько пригодных к жилью помещений, суд определяет, на какое из них распространяется статус единственного, остальные могут быть изъяты или проданы в счет погашения банковского долга. При этом суд учитывает право должника и его семьи на проживание в нормальных условиях, гарантированное Конституцией и необходимость удовлетворить требования кредиторов. Решение принимается с учетом возможных иждивенцев, престарелых родителей, инвалидов. Оставленное в распоряжении должника жилье должно соответствовать санитарным и другим нормам. 

Для граждан, которые лишились единственного жилья по причине непригодности в результате срока эксплуатации, природных катаклизмов и по другим причинам, например приобретение их в результате кредитного займа или как обеспечение возврата целевого займа, семье предоставляется жилье из маневренного фонда в качестве временного проживания.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности у супругов

Совместной собственность супругов считается недвижимость и все, что приобреталось во время их совместной жизни. Все, что было у одного из супругов до оформления их брака, а также подаренного родственниками и получено в наследство, не считается совместной собственностью.

Имущество, принадлежащее только одному из супругов, не считаются общей собственностью. При продаже единственного совместного жилья по истечении 3 или 5 лет, налог не платится и декларацию заполнять не надо, независимо от того, сколько недвижимости имеет второй супруг в своей собственности.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог

В 2021 году в Федеральный закон внесены изменения, по которым семьи с детьми могут не платить налог в определенных случаях:

• новое жилье было куплено в тот же год, либо до 30 апреля (срока заполнения декларации), следующего года после продажи недвижимости;
• кадастровая стоимость нового жилья выше, площадь больше;
• родители воспитывают 2 и более детей до 18 лет, если ребенок учится на очном отделении, он учитывается до 24 лет;
• в момент совершения сделки по продаже налогоплательщику принадлежит жилье по площади в совокупности, меньше, чем приобретаемое на 50%;
• кадастровая стоимость определена суммой меньше 50 млн руб.

Данный порядок продажи без налогообложения распространяется на случаи, когда доходы от реализации недвижимости принадлежат несовершеннолетнему ребенку из этой семьи.

Способы уменьшения доходов от продажи имущества

Основной способ не платить налог при продаже недвижимости – соблюсти правило минимального срока владения 3-5 лет. Тогда налог на продажу недвижимых объектов не начисляется, сделку в декларацию можно не вносить.

Есть еще способ. От суммы дохода отнимается один млн руб – налоговый вычет при продаже квартиры. В результате получается база – сумма, на которую будет насчитываться налог.

От налога освобождается гражданин, купивший после продажи новое жилье больше по площади и дороже.

В случае продажи приобретенного недавно недвижимого имущества, если его стоимость ниже цены, по которой оно было куплено.

При покупке нового жилья за 3 месяца до продажи уже имеющегося, налог на доход с продажи не начисляется.

Уменьшение доходов на расходы

Способ уменьшения доходов на расходы популярен у продающих недавно купленное жилье до истечения минимального срока владения. В декларации кроме доходов от продажи указываются расходы на его приобретение. В результате разница незначительная, именно на нее и начисляется налог.

Уменьшение размера налога за счет вычета расходов возможна только в том случае, когда есть документальное подтверждение оплаты объекта недвижимости. Это договор с указанием реальной цены, которую заплатили за данное строение, квитанция банка с указанием целевого перечисления денег и другие документы.

При продаже квартиры, полученной по программе реновации, можно указать расходы на покупку старой квартиры, взамен которой получена новая.

При заполнении декларации о доходах, в ней указываются расходы и прикладываются копии документов, подтверждающих это.

Уменьшение доходов от продажи на вычет имущества без подтверждения расходов

В случае отсутствия документов, подтверждающих размер затрат при покупке старого имущества, налоговый отчет все равно предоставляется. Имеются лимиты на уменьшение дохода:

• 1 000 000 рублей на земельный участок или жилье;
• 250 000 рублей для движимого имущества.

Лимиты, действующие для всех доходов. Законно используются всеми гражданами при продаже конкретного имущества в одном году.

Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей

При продаже долей детей на жилье, выделенное при использовании маткапитала, детям необходимо выделить их долю.

Налог можно уменьшить за счет детской доли. На ее размер уменьшается доход на расходы одного из его родителей, при покупке этой доли. Например, для покупки жилья семья использует маткапитал. Затем требуется выделить детские доли. Это может быть всего 5% от жилплощади. Но процедуру надо оформить иначе можно лишиться маткапитала за нарушение правил.

Доли детям выделяются родителями оформлением дарственной или по соглашению, безвозмездно в любом случае. Минимальный срок на владение отсчитывается с момента передачи детям из права – оформления документов, независимо от срока уплаты денег за квартиру и оформления права собственности.

При продаже жилья раньше минимального срока проживания (по согласованию с органами опеки) доли детей не облагаются налогом. Дополнительно доходы уменьшаются на размер расходов. В результате налогооблагаемая сумма остается мизерной.

Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении

Положения закона касается недвижимости и автомобилей, которые достались в подарок от дальних родственников и других лиц.

При получении подарка с дохода берется НДФЛ. Доходы можно снизить на сумму выплаченного при дарении, налога. Он отмечается как расходы и сокращает сумму для начисления налогов.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследователя

Статья действует для любого имущества, которое было получено по наследству или как подарок от близких родственников.

Доход продавца сокращается на расходы дарителя, также наследователя. Налог НДФЛ начисляется не на всю сумму, а на разницу.

Если родственник или друг подарил объект недвижимости, при дарении налога нет, он не начисляется. Но отсутствуют и расходы на приобретение – их можно было бы использовать в качестве вычета (расход) при продаже.

Чтобы наследники и те, кто получил подарки смогли уменьшить налог, с 2019 года введена новая норма – доход уменьшают на сумму расходов дарителя.

Например, мать купила квартиру и через время подарила ее дочери. Последняя решила ее продать. Она может указать как расход сумму, которую заплатила за жилье в свое время ее мать. Налог будет значительно меньше.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого

Любое имущество, которое супруги нажили в браке, считается общим. В случае продажи совместно нажитой недвижимости доходы одного члена семьи уменьшаются на расходы другого.

Приобретенное в официальном браке жилье находится в статусе совестно нажитого. На имеет значения, кто оформлен собственником или платил при покупке.

Например, супруги купили квартиру пребывая в браке. Оформили на мужа. Он считается владельцем и плательщиком. После распределения их долей выгодным для них образом, муж может подарить свою долю супруге. При продаже квартиры, жена укажет расходы своего мужа в декларации. При оплате мужем квартиры это были их общие деньги.

Считается, что в браке любой из супругов является участником покупки совместного имущества, независимо, на кого из них оформлены документы.

Еще один пример. Супруги купили автомобиль и оформили его на супругу. На основании брачного договора машина через время переходит супругу. Через год он продает его:

• владение считается от момента покупки;
• если прошло 3 года, то налога НДФЛ нет;
• если прошло меньше времени, то при продаже муж указывает в статье расходов сумму, за которую транспорт был приобретен первоначально;
• налога не будет, если машину реализовать дешевле.

Схема работает при продаже недвижимости и любых дорогих вещей.

Уменьшение доходов на маткапитал

Маткапитал потратили на оплату жилья для семьи. В случае продажи квартиры доходы можно уменьшить на размер господдержки. В качестве расходов можно учесть сумму маткапитала. Это значительно уменьшит доходы и сумму налога.

Семья фактически потратила маткапитал – государственные деньги. Но они тоже могут включаться в сумму расходов наравне со средствами семьи, потраченными на покупку.

Для имущественного вычета, позволяющего вернуть НДФЛ, когда покупается квартира, маткапитал на считается расходами. Это значит, что супруги вернут налог только со своих денег, реально потраченных.

Учет в расходах процентов по ипотеке

Распространяется на жилье, купленное по ипотеке. В статью расходов включают не только сумму, потраченную на жилье, но и проценты, которые выплатили банку.

При продаже недвижимости доходы уменьшаются за счет расходов. Обычно это стоимость жилья при покупке. Но если квартира куплена в ипотеку, банк получил свои проценты, то их учитывают и сумму указывают в графе расходов. Этого положения нет в налоговом кодексе. Но оно имеется в разъяснениях Минфина.

Учет в расходах сумм, выплаченных другим наследникам

Заполнение декларации касается унаследованного имущества. Если его продавать, то доход от реализации уменьшается на сумму компенсаций остальным наследникам.

Вступая в наследство, некоторые наследователи могут договориться о получении компенсации деньгами за свою долю наследства.

Например, наследство представляет собой дом. Поделить его на части и оформить на каждого комнату или ее часть, сложно и неинтересно для претендентов на малые части. Тогда родственники договариваются между собой. Дом полностью оформляется во владение одного из них. Остальным он выплачивает компенсацию за их доли.

При продаже дома сумма компенсаций заносится в графу расходов. Налоговая база уменьшается. Но для совершения такого действия, с других наследователей необходимо взять расписки на получение компенсации.

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества

Для сделок по продаже недвижимости с 2021 года начали действовать новые правила декларирования доходов. Теперь декларация не подается, даже если недвижимость продана раньше минимального срока владения это касается случаев, когда доход меньше вычета без подтверждения.

Изменение 2021 года касаются только части граждан:

• кто продает недвижимое имущество до истечения минимального срока владения;
• доход получается меньше 1 млн рублей. Лимит рассчитан на каждый календарный год.

Заполняется декларация один раз в год, до конца апреля. В ней указываются все доходы за прошедший год. Если продаж было несколько, доход с них складывается. Образовавшаяся сумма облагается налогом.

При совершении сделки по условиям льготного налогообложения, когда срок владения выше минимального, единственное жилье или совершено приобретение жилья большей площадью, налог не вычисляется. Такие доходы не надо заносить в декларацию

Как рассчитать налог при продаже квартиры

Расчет простой, арифметический. Налог на доход с продажи квартиры насчитывается 13%. Для этого цену, полученную за недвижимость, умножают на проценты. Например, квартира продана за 5 000 000 руб. × 0.13 = 650 000 рублей налога.

Для имеющих годовой доход более пяти миллионов, налоговая ставка 15%. Расчет производится также.

Как заплатить меньше, если льготный срок владения еще не прошел

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Наиболее реальный вариант уменьшения налогового вычета до исполнения срока владения – уменьшить доход за счет расхода. В декларации следует указать в качестве расходов сумму, потраченную на приобретение этой недвижимости. Налог будет насчитываться на разницу.

При продаже единственного жилья в течение трех месяцев необходимо приобрести новую квартиру. Она должна быть дороже и большей площади.

Когда платить налог за продажу квартиры

Декларация за прошедший год подается гражданами до 30 апреля. Затем идет проверка правильности заполнения документов. Оплата налогов заканчивается 15 июля. До этого числа необходимо внести всю сумму налогов, насчитанных за прошлый год.