Как продать долю в квартире за 7 шагов: инструкции и советы

Доли в квартире могут появиться по разным причинам: при дарении, разводе, наследовании. При этом собственник обладает всеми правомочиями в отношении доли. Он может подарить, завещать, продать свою часть, а также отдать в залог. Как продать долю в квартире в 2021 г., этапы продажи доли в квартире, возможные подводные камни, варианты продажи долей – об этом и многом другом пойдет речь в статье.

Как продать долю в квартире

Выделяют реальные и идеальные доли. Идеальные определяются в частях от целого (например, ¼), а реальные – в натуре (например, отдельная комната или 24 м²). Обычно отдают предпочтение реальным долям, поскольку покупатель может быть уверен, что если он покупает комнату, то в ней будет жить только он.

Что главное в договоре?

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Главное – установить в договоре порядок пользования общими помещениями. К ним относятся, например, ванна, туалет, коридор, кухня. Если доля идеальная, то в таком случае придется договариваться о порядке пользования квартирой в целом, что достаточно затруднительно.

Ниже представлена пошаговая инструкция, как продать долю в квартире.

Выделите свою долю в натуре

 Выделить доли можно двумя способами:

• договориться с остальными дольщиками и зарегистрировать договор;
• обратиться в суд (чаще всего требования истца удовлетворяют).

Так, в однокомнатной квартире продать долю в натуре можно только одну. Продать квартиру без выделения долей сложнее, поэтому на это стоит потратить время.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Перед тем как продавать долю третьим лицам, необходимо предложить купить ее другим собственникам, поскольку они имеют преимущественное право на ее приобретение. При этом иным собственникам должны предлагаться такие же условия, как и посторонним людям.

Извещение направляется по месту жительства совладельца. У него есть месяц, чтобы либо принять оферту, либо отказаться от нее. Игнорирование приравнивается к отказу. Если все совладельцы не захотели приобретать долю, она может быть продана третьему лицу.

Найдите, кому продать долю в квартире

Если все сособственники напишут отказ от покупки доли либо в течение одного месяца никто не согласится на оферту, часть квартиры может быть продана постороннему лицу на тех же условиях, которые предлагались дольщикам.

Совет: Можете обратиться за выкупом долей в наше агентство «Цитадель-Питер», так вы сможете сберечь свои нервы и время.

Подготовьте документы

Перечень необходимых документов может различаться по ситуации. Однако в обязательном порядке нужно подготовить следующие документы.

1. Паспорта покупателей и продавцов

Если обладатель доли несовершеннолетний, то необходимо предоставить его свидетельство о рождении и паспорт законного представителя.

2. Договор купли-продажи

Удостоверяется нотариусом. Каждая сторона получает по экземпляру документа, еще один остается в регистрирующем органе. В нем обязательно должно содержаться положение о том, что с заключением сделки подтверждается факт передачи доли в квартире от одной стороны другой. Либо отдельно от договора нужно подписать акт приема-передачи части помещения.

3. Документ, подтверждающий факт оплаты гос. пошлины

Покупатель должен оплатить гос. пошлину в размере 2 000 руб. Для подтверждения оплаты подходит как оригинал документа, так и его копия. Можно указать и просто реквизиты платежа. Однако лучше подстраховаться и сохранить подлинник.

4. Выписка из ЕГРН.
5. Документы, устанавливающие право собственности на продаваемую долю (договор дарения, купли-продажи и т. п.).
6. Отказы дольщиков от приобретения продаваемой части квартиры в письменном виде либо доказательства об отправке извещений о продаже в случае игнорирования оферты.

Если дольщик несовершеннолетний, то требуется также согласие органов опеки и попечительства. Согласие супруга необходимо, когда доля была приобретена во время брака и не является общей совместной собственностью.

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

В договоре купли-продажи указывается площадь всего помещения и размер доли, кадастровый номер и адрес объекта. Купля-продажа долей в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Если совладельцы решили продать все свои доли одновременно, то к нотариусу можно не обращаться.

Зapeгиcтpиpyйтe договор купли-продажи в росреестре

С 1 февраля 2019 года нотариус сам обязан направить пакет документов в Росреестр. Переход права регистрируют в течение трех дней.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Стоит отметить, что размер доли не влияет на объем прав дольщика. Единственное, если ваша доля меньше минимальной, вы не можете ее продать, но имеете право проживать в квартире и быть прописанными в ней.

Зaплaтитe налоги с продажи имущества

По общему правилу, если вы владели долей более 5 лет, вы продаете долю дешевле или по той же цене, то платить налоги не нужно. При владении долей более трех лет налоги также не уплачивают, если доля:

• досталась в подарок от близкого родственника либо члена семьи;
• унаследована;
• приватизирована;
• куплена до 01.01.2016 г.;
• получена в связи с договором пожизненного содержания с иждивением;
• является единственной недвижимостью в собственности либо недвижимость приобрели в течение 90 дней до регистрации перехода прав на долю.

При других обстоятельствах требуется уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости доли.

Величину налога можно уменьшить с помощью налогового вычета или снижения доходов на ранее совершенные расходы.

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

В законодательстве установлены минимальные размеры долей, которые можно продать, в зависимости от общей площади квартиры. Так, если квартира площадью от 30 до 60 кв. м., то минимальный размер доли составляет 1/3; если 60-120 кв. м. – 1/10; если более 120 кв. м. – 1/15.

Если один из собственников несовершеннолетний

Сделки, связанные с имуществом несовершеннолетнего, требуют нотариального удостоверения и одобрения со стороны территориального органа опеки и попечительства.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего?

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Продать долю от имени несовершеннолетнего могут только законные представители, если они не достигли 14-летнего возраста. Перед продажей доли об этом уведомляется орган опеки. Указываются все условия предлагаемой сделки: площадь продаваемой части, ее стоимость, где в дальнейшем несовершеннолетний будет зарегистрирован. Могут запросить дополнительные документы. Органы опеки проверяют, не станут ли хуже жилищные условия ребенка.

Если ребенок старше 14 лет, то он может совершать сделки с имуществом самостоятельно при условии согласия на это законного представителя. В случае эмансипации или получения полной дееспособности в возрасте от 16 лет чье-либо одобрение уже не требуется.

При отчуждении доли ребенка ему должны предоставить недвижимость той же или большей площадью либо денежные средства на личный счет в соответствии с рыночной стоимостью доли.

Если владелец доли несовершеннолетний, то это не препятствие для ее продажи. Главное – соблюсти порядок. По сути покупатель жертвует лишь временем. Орган опеки дает разрешение или мотивированный отказ о продаже доли ребенка в срок до 15 дней.

Если квартира куплена в ипотеку

В том случае, если квартира ипотечная, то продать долю в ней можно только при условии наличия одобрения со стороны банка. Согласие должно быть письменным. Если банк не дает разрешения, продать долю можно будет только при полном погашении ипотеки. Все остальные сделки в отношении заложенного имущества также допускаются только при наличии разрешения банка.

Если вы находитесь в браке

Лицо, находящееся в браке, при заключении сделки, требующей удостоверения нотариусом, должно получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Если не оформить согласие, то супруг/супруга имеет право подать заявление о недействительности заключенной сделки. Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год. Чтобы избежать в дальнейшем споров, рекомендуется сразу обратиться к нотариусу за заверением согласия.

Если супруги продают долю в квартире одновременно, оформлять согласие нет необходимости.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Дольщик перед продажей доли обязан предложить ее остальным совладельцам на тех же условиях, что и посторонним лицам. Оферту оформляют надлежащим образом и ждут ответ в течение одного месяца. Если за этот срок кто-то из дольщиков согласится на сделку, можно сразу ее оформлять у нотариуса в том же порядке, который установлен для третьих лиц.

Если два собственника согласились купить долю

На практике иногда получается так, что долю хотят приобрести одновременно два дольщика. Как поступить в этой ситуации – решать продавцу. Однако компромисс искать придется. Что можно сделать:

• самому выбрать, кому из них продать долю;
• продать тому, кто согласился первым;
• собраться всем вместе и решить вопрос;
• поделить свою долю пополам.

Продажа части доли

Дольщик имеет право продать свою долю не полностью, а частично. Можно ли продать часть доли в квартире, зависит от минимального размера доли, подлежащей продаже. Об этом уже говорилось ранее.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Дольщик может продать как выделенную долю, так и идеальную. Однако в первую очередь он обязан предложить приобрести долю сособственникам, так как законодатель в ст. 250 ГК РФ наделяет их преимущественным правом в этом отношении. То же самое касается и договора мены.

При нарушении преимущественного права любой дольщик в течение трех месяцев может обратиться в суд, чтобы на него перевели все права и обязанности покупателя.

Продать долю посторонним лицам можно, если совладельцы не воспользуются своим приоритетом в течение месяца.

Как уведомить о продаже

Перед тем, как продать свою долю в квартире другому собственнику, об этом требуется сообщить остальным дольщикам. Законодатель не определяет четкой формы уведомления, однако оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде и содержать все условия сделки, в том числе цену доли, порядок и форму оплаты и др. Уведомление должен получить каждый сособственник по месту жительства.

Есть несколько способов отправки извещения:

• персонально в руки (но позаботьтесь о том, чтобы дольщик подписал два экземпляра уведомления: для себя и для вас);
• с помощью нотариуса;
• заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
• телеграммой и иными средствами связи и доставки, фиксирующих вручение адресату.

У дольщиков есть месяц, чтобы принять или отказаться от оферты. Если сособственники предоставят письменный отказ, советуем заверить его у нотариуса в целях избежания споров.

Молчание дольщика воспринимается как отказ. Если вам не удалось выйти на связь с совладельцем, сохраните доказательства о том, что вы направили надлежащим образом оформленное уведомление. В противном случае заключенная сделка может быть признана ничтожной.

Если по каким-либо обстоятельствам условия сделки изменились, за исключением повышения цены, то дольщикам придется отправлять повторные уведомления.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Тщательно подумайте, прежде чем выставлять на продажу свою долю. Гораздо выгоднее продать целую квартиру, нежели ее часть. Попробуйте поговорить об этом с другими дольщиками. Вряд ли они захотят жить вместе с посторонним человеком. А если и захотят, то с продажи всей квартиры они получат за свою долю денег больше, чем при ее отдельной продаже.

Если все совладельцы одновременно согласятся продать доли одному человеку, то такую сделку не нужно оформлять у нотариуса. Достаточно государственной регистрации.

Невыгодно продавать долю, которая выражена не в натуре, а в части от квартиры. Поэтому рекомендуется выделить свою долю в натуре и уже потом приступать к продаже. Это можно сделать через суд или договорившись с другими дольщиками.

Перед продажей изучите тенденции рынка. Возможно, цены на недвижимость упали и следует подождать, когда ситуация улучшится. Или ваша квартира расположена в отстраивающемся районе и в скором времени ее стоимость возрастет.

Продажа долей – ответственный шаг, требующий тщательного подхода.

Как продать долю в квартире без согласия

Если дольщик препятствует продаже вашей доли, есть несколько вариантов, как продать долю в квартире без согласия второго собственника:

1. Обращение в суд

Если суд сочтет причину продажи удовлетворительной, он даст разрешение. К таким причинам можно отнести нежелание жить в одной квартире вместе с дольщиком, финансовые проблемы и др. Однако если дольщик проживает в квартире на постоянной основе, суд не поможет.

2. Оформление договора дарения

Можно заключить с покупателем договор дарения и получить оплату по расписке. Но этот способ незаконный и рискованный. Если будет доказан факт передачи денег за квартиру, сделку признают фиктивной.

3. Оформление договора займа

Продавец берет в долг у покупателя деньги и оставляет в залог свою долю. Далее заключается соглашение об отступном, и права собственности на долю переходят покупателю. Способ также нелегальный, сделку можно признать недействительной.

Варианты продажи долей в квартире

Как продать долю в квартире, уже говорилось ранее. Сделать это можно двумя способами: продать долю в квартире другому собственнику или дольщику. К сожалению, сразу перейти ко второму способу нельзя, в первую очередь нужно уведомить других владельцев долей. Так как согласно принципу преимущественного права покупки держатели долей имеют прерогативу первоначального выкупа собственности. Поэтому если вы решили продать свою долю, в первую очередь нужно уведомить ваших совладельцев. Форма уведомления – письменная, с указанием цены и других условий сделки.

Со дня уведомления у владельцев долей есть месяц на то, чтобы отреагировать на ваш запрос и выкупить долю на предложенных условиях. На практике часто возникает ситуация, когда уже после продажи доли стороннему лицу держатели доли заявляют, что не получали предложений о выкупе. Поэтому, чтобы избежать данного рода разногласий, рекомендуется сохранять документы об отправке уведомления о продаже доли. Лучше всего это сделать с помощью нотариуса или отправив заказное письмо. Также от владельцев можно взять расписку о получении оферты.

Как и говорилось ранее, если в течение месяца владельцы не выкупили долю, то у вас появляется право продать ее стороннему лицу. Естественно, это крайний срок, если владельцы письменно отказались от выкупа, то процесс продажи можно начать раньше. После письменного отказа они теряют право преимущественного выкупа и вообще какие-либо права на вмешательство в процесс продажи доли. Далее владелец доли сам решает, кому продать ее. Чтобы продать долю в комнате в коммунальной квартире, необходимо соблюсти такой же порядок.

Доля ребенка

Один из вариантов использования материнского капитала – приобретение квартиры. Однако, приобретая жилплощадь таким способом, государство ставит условие для покупателей: выделение доли несовершеннолетнему. Но можно ли продать квартиру с детскими долями? Для этого понадобится не только письменное согласие владельцев, но и одобрение органов опеки и попечительства. Родители должны доказать, что приобретут собственность на замену. К тому же, новая жилплощадь должна соответствовать прежней квартире по всем характеристикам либо превосходить их.

Доказательства нужно подкреплять документами, то есть уже на момент продажи доли нужно иметь предварительное соглашение о покупке замены. При вынесении решения о том, можно ли продать долю ребенка в квартире, учитываются многие факторы. Например, госорганы могут отказать, если доля несовершеннолетнего была в центре города, а родители нашли замену в поселке.

1/2 доля

Можно ли продать половину доли квартиры? Это наиболее простой случай продажи доли, так как у вас в собственности половина квартиры и для продажи нужно лишь согласие одного лица. И чаще всего владелец второй половины – родственник, что еще сильнее упрощает процесс.

2 доли

С правовой точки зрения не имеет значения, какую долю вы собираетесь выставить на продажу. Условия те же: продаете свою долю совладельцам или письменно получаете отказ от претензий к продаже и продаете ее стороннему лицу.

3 доли

Опять же, условия не изменяются, продаете вы одну долю или три. Однако если вы владеете ¾ жилплощади, хорошим решением будет выкупить 1 долю и продать квартиру полностью, чем искать покупателя на 3 доли. Так, можно продать и 1, и 2, и 3, и даже 5 долей в квартире.

Популярные вопросы и ответы

Есть ли налог при продаже доли?

Чтобы продать долю в квартире, нужно уплатить налоги. По общему правилу, налог при продаже доли составляет 13% от стоимости сделки. Налога можно избежать, если доля:

• находится в вашем владении более пяти лет;
• реализуется по покупной цене либо дешевле;
• принадлежит вам более трех лет на основании договора дарения от близкого родственника либо члена семьи, приватизации, наследования, договора ренты или купли-продажи, заключенного до 01.01.2016 г.;
• на протяжении последних трех лет являлась единственным жильем (допускается наличие второго жилья, если оно было приобретено в течение 90 дней до продажи доли).

Как заставить продать долю

Продать долю в квартире можно через суд. Собственника можно обязать продать долю в квартире по рыночной стоимости, если она малозначительная. Об этом говорится в ст. 252 ГК РФ. Незначительной называется та доля, которая мала в процентном соотношении, невозможно выделить в натуре, не интересна владельцу. Можно ли заставить продать долю в квартире, решает суд.

Матвей Александрович Аверин

Отсутствие интереса в использовании доли можно доказать разными способами

Задать вопрос

Предоставить в суд выписку из ЕГРН, подтверждающую у владельца небольшой доли наличия иной недвижимости; сведения о том, что владелец доли не проживает в квартире и не несет расходы на ее содержание и др.

Что сказал по этому поводу верховный суд

Вопрос о незначительности доли и заинтересованности в ней собственника, как постановил Верховный суд, решается каждым судом в индивидуальном порядке. Учитывается также и возраст дольщика, состояние его здоровья, наличие детей и др.

Хотите решить вопрос быстрее?

Евгений Юрьевич Палкин

Специалист по недвижимости, юрист

Оставить заявку

Сможем выкупить вашу квартиру, комнату или долю без юридических трудностей и быстрее других агентств в Санкт-Петербурге

Выводы

• Обратитесь за услугой в агентство недвижимости или к юристам.
• Выкуп долей агентством будет для вас большим спасением.
• Перед продажей доли в квартире об этом нужно уведомить всех дольщиков, так как они обладают преимущественным правом выкупа.
• Посторонним людям предлагаются те же самые условия сделки, что и дольщикам. Единственное, можно увеличить цену.
• Купля-продажа долей заверяется нотариусом. Исключение – все сособственники договорились продать свои доли одному человеку. В этом случае нужна лишь государственная регистрация.
• Долю, размер которой меньше минимального, продать нельзя.
• Для продажи доли несовершеннолетнего требуется письменное одобрение со стороны органов опеки.
• Долю сособственника можно выкупить в судебном порядке, если она незначительна.