Как выписать бывших владельцев из квартиры

Иногда после приобретения квартиры новые владельцы узнают, что в принадлежащем им жильё зарегистрированы посторонние люди. И эти люди имеют право жить в данной квартире, а выписать их принудительно нельзя.

На совместное проживание с новым хозяином, как правило, никто не претендует, но проблема никуда не уходит. Это, в первую очередь, касается дополнительных издержек на оплату коммунальных услуг, ведь расчёт платежей зависит от того, сколько человек зарегистрировано в квартире. При проведении дальнейших операций с жилплощадью новый собственник может столкнуться с определёнными затруднениями. Наличие неприятного «сюрприза» значительно уменьшает степень ликвидности, а, значит, и стоимость жилья. Ведь покупатель понимает, что зарегистрированное лицо может в любой момент предъявить собственные права на проживание.

Кого проблематично выписывать из квартиры

Покупка квартиры с зарегистрированными лицами – весьма опасное предприятие. Главным образом потому, что есть определённые категории граждан, которых нельзя выписывать из квартиры добровольно, а сделать это принудительно крайне проблематично. Ведь этих людей защищает закон. Это такие категории граждан, как:

• Лица, имеющие право пожизненно проживать согласно завещанию. Если жильё передаётся по наследству, то автор завещания имеет право указать лиц, приобретающих данное право. При проведении дальнейших операций с жилплощадью сила права сохраняется.
• Лица, с которыми был заключён договор пожизненной ренты с иждивением. Людей, заключивших данный договор, выписать либо выселить невозможно.
• Несовершеннолетние лица. Их крайне трудно выписать. Покупатель должен будет в судебном порядке доказать, что регистрация была чисто формальной.
• Супруга и супруг продавца (при условии, что брачный контракт гарантирует право на проживание). Даже в случае перехода квартиры новому владельцу эти категории граждан сохраняют право на проживание в ней.

Проверка недвижимости перед приобретением

Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, следует тщательно проверять жильё на предмет наличия зарегистрированных лиц. Квартиры с «сюрпризом» зачастую удаётся продать лишь благодаря ограничению возможности покупателя провести данную проверку.

Проще говоря, продавец делает упор на срочность, предлагая квартиру по весьма заманчивой цене и стараясь вызвать у покупателя полное доверие к нему. Для проверки квартиры следует обращаться за информацией в такие учреждения, как:

• Федеральная миграционная служба. Здесь следует учесть, что информация касательно прописки относится к персональным данным, которые сообщаются лишь при условии согласия всех прописанных в квартире лиц.
• Паспортный стол или ЖЭК. Правда, по закону сотрудники этих заведений не обязаны сообщать такого рода информацию потенциальным покупателям жилья.

Официально получить информацию может лишь собственник жилплощади. А это значит, что узнать о лицах, прописанных в квартире, можно только в присутствии владельца или располагая нотариально заверенной доверенностью на получение данной информации. С этим документом можно смело обращаться в любое из вышеперечисленных учреждений.

Если на момент проведения переговоров собственник квартиры уже имеет на руках выписку из домовой книги, то не факт, что представленная там информация соответствует действительности. Ведь после получения данной выписки в квартире могли быть зарегистрированы другие лица. По этой причине надо требовать предъявления свежей выписки.

Особенности договора купли-продажи

Также следует проследить за тем, чтобы в договоре была прописана ответственность продавца жилья за достоверность предоставляемых им данных.

Договор должен содержать пункт о том, что зарегистрированные в квартире лица должны быть выписаны в течение определённого периода времени с момента продажи жилплощади. При возникновении судебных разбирательств это даст покупателю серьёзное преимущество.

В соответствии со статьёй 558 ГК РФ, одним из обязательных условий при составлении договора купли-продажи является наличие раздела о лицах, имеющих право пользования жильём после её продажи. При отсутствии данного пункта суд может признать договор недействительным, что влечёт за собой расторжение сделки.

Как выписать в судебном порядке

Если покупатель получил вышеизложенную информацию слишком поздно (после приобретения квартиры с неприятным сюрпризом), то он должен попытаться через суд выписать зарегистрированных лиц. Для этого надо обратиться к юристу, ведь это весьма непростое дело и добиться справедливости крайне проблематично. Выход из такой ситуации есть, и российской судебной практике известно много примеров. Помимо искового заявления надо будет предоставить:

• квитанцию об уплате пошлины;
• доказательства того, что зарегистрированные граждане были выселены;
• копию иска;
• копию уведомления, которое требуется направить прежним жильцам;
• свидетельство о праве собственности;
• оригинал договора купли-продажи.

Исковое заявление должно подаваться по месту регистрации жильцов. В нём должно быть прописано требование о снятии с учёта зарегистрированных лиц. Причиной обращения служит положение «Правил снятия граждан с регистрационного учёта», гласящее, что снятие регистрации возможно исключительно при помощи органов исполнительной и судебной власти.

Если суд найдёт доводы убедительными, то с большой вероятностью примет положительное решение. Но и оно может быть обжаловано прежними жильцами, не желающими выписываться.

Что делать после суда

Положительное решение суда должно вступить в силу спустя месяц после его принятия. На основании решения суда органы ФМС могут выписать прописанных. Но этого может и не произойти в автоматическом режиме. По этой причине новому владельцу жилья придётся идти в паспортный стол и писать заявление о снятии с регистрации лиц, которых касалось судебное решение.