Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна
Многих покупателей квартир, особенно, обращающихся в кредитные учреждения за ипотекой, интересует вопрос, что такое оценка недвижимости и зачем она нужна. Это действия, выполняемые независимыми организациями для определения его стоимости.
Что такое оценка недвижимости
Оценка недвижимости – это оценочное определение ее стоимости. В основном она проводится при пользовании ипотечными программами. Но может понадобиться и в иных случаях:
- получают ссуду под залог недвижимости;
- при заключении договора купли-продажи любой стороной;
- в случае обмена квартирами для выяснения доплат или возврата части уплаченной суммы;
- передачи жилья по наследству;
- страховании квартиры;
- ее приватизации;
- при реорганизации, ликвидации или банкротстве юрлица, если квартира принадлежит ему;
- при имущественных судебных спорах;
- если квартира – взнос в уставный капитал юрлица;
- при ее привлечении в качестве инвестиции в предпринимательскую деятельность.
Существуют и другие случаи, когда проводят оценку недвижимости.
Зачем нужна оценка недвижимости
Во всех перечисленных выше случаях нужно установить не только цену квартиры, но и иметь документальное подтверждение этого. Это и является ответом на вопрос, почему нужна оценка недвижимости при продаже.
Виды оценочной стоимости недвижимости
Оценщик в своей деятельности выделяет 4 вида оценочной стоимости:
- Ликвидационная – стоимость, которая ниже рыночной на 15-20%, показывает цену, которую можно выручить при быстрой продаже объекта – заносится в отчет для сведений, предоставляемых банку (чтобы он мог ориентироваться за сколько сможет его реализовать при невозможности выплаты заемщиком ипотеки).
- Кадастровая – устанавливается Росреестром при проведении кадастровой оценки, нужна для определения ставки и суммы налога на недвижимость.
- Рыночная – стоимость, соответствующая сложившимся на рынке спросу и предложению. Оценка объекта недвижимости – это, в данном случае, сравнение стоимости аналогичных объектов, расположенных в том же районе, выполненных из одного материала, имеющих сопоставимую площадь и т.д.
- Инвестиционная – показывает целесообразность сдачи объекта в аренду, должна превышать рыночную, поскольку в ней закладывается потенциальная прибыль.
Исходя из перечисленных классификационных критериев, можно понять, для чего нужна оценка недвижимости.
Этапы проведения оценки
После того, как выяснили зачем нужна оценка недвижимости, нужно познакомиться с тем, как она проводится.
Выбор оценщика
Выяснив, для чего нужна оценка недвижимости, следует приступить к поиску оценщика. При выборе специалиста обратите внимание на:
- наличие аккредитации;
- нахождении в членах СРО;
- величину страховой суммы;
- рекомендации от банков для сотрудничества с этим специалистом;
- опыт деятельности в этой сфере;
- сроки выполнения процедуры;
- отзывы.
Выполнять оценку могут как ИП, так и юрлица, специализирующиеся на этом виде деятельности.
Подача заявки на оценку
Обратившись непосредственно к специалисту или соответствующую компанию, можно подать заявку на проведение оценки. Отдельные банки позволяют ее подавать в своем электронном сервисе.
Подготовка документов
Если вы разобрались с вопросом, зачем делать оценку недвижимости, нужно подготовить комплект документов, необходимых для ее проведения. Он определяется типом объекта и требованиями, предъявляемыми специалистом. Рассмотрим, какие документы нужны при оценке недвижимости в любом случае:
- паспорт заказчика;
- ДДУ (для первичного жилья);
- техпаспорт;
- приемочный акт (для новостроек);
- выписка из ЕГРН (для вторичек).
Провести оценку специалист сможет после получения этих и других названных им бумаг.
Проведение процедуры
После получения заявления оценщики приступают к проведению оценки:
- заключается договор на оказание услуг;
- непосредственно на объекте специалист делает замеры и фото;
- он проводит расчеты и анализирует полученные результаты;
- передает заказчику или в финансовое учреждение отчет с указаний информации о недвижимости, используемых методах и цене.
Из этого можно понять, отчет об оценке недвижимости что это такое.
Оплата услуг
Их стоимость определяется самим оценщиком. Для получения ипотеки оплату услуг осуществляет заказчик. Если банк откажет в получении кредита, деньги заемщику за проведение оценки не будут возвращены.
Цена на оказываемые услуги начинается от 2500 руб., но верхний предел ничем не ограничивается.
Результаты и расчеты оценки
Разберемся, что влияет на оценку недвижимости. При проведении оценки специалист учитывает баланс между доходностью от квартиры, необходимом уровне вложений в нее, затрачиваемой стоимостью и выгодой покупателя.
Помимо этого оцениваются:
- земельный участок и взаимосвязь между ним и домом;
- существующая конкуренция на рынке, локация объекта и его соответствие рыночным требованиям;
- возможность использования жилья по назначению, экономическая оправданность приобретения.
Готовый отчет об оценке
Отчет составляется по утвержденным стандартам. Он дает представление, для чего проводится оценка недвижимости. Обязательно в его состав включаются:
- основание;
- данные оценщика (например, ФИО, сведения о СРО и т.д.);
- основание и цель оценки;
- описание объекта недвижимости;
- использующиеся методы для определения цены;
- список источников, использованных при составлении отчета;
- формулы для расчета и применяемые коэффициенты;
- документы, используемые специалистом;
- сделанные им фотографии.
Готовый отчет распечатывается, прошивается, нумеруется и передается со штампом заказчику или в банк. Если он передается в электронном виде, то подписывается электронной подписью.
Методы оценки недвижимости
После того, как разобрались, что такое оценка недвижимости при ипотеке, нужно понять, какие используются методы для проведения процедуры.
Сравнительный
Его применяют для получения сведений о рыночной или инвестиционной стоимости объекта. При использовании этого метода стоимость устанавливается не выше рыночной. Полученную за 1 кв. м цену оценщик умножает на соответствующие коэффициенты, зависящим от района расположения дома, инфраструктуры, его состояния.
Доходный
Этот метод применяют для оценки инвестиционной стоимости. Оценщик рассчитывает потенциальную прибыль и проводит ее сравнение со стоимостью объекта. Его цель – установить баланс между прибылью собственника и доходом покупателя.
Затратный
Его применяют к участкам под застройку и к загородным домам. С помощью него определяют, что стоимость объекта недвижимости не превышает затраты на его ремонт или рыночная стоимость участка не выше расходов на его застройку.
Критерии оценки недвижимости
После выяснения, для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке, заказчику необходимо обратить внимание на критерии, в соответствии с которыми она будет проводиться. Все они подразделяются на общие, основные и второстепенные.
Для квартиры
Если нужна оценка недвижимости при продаже, важны критерии:
- стоимость и наличие предложений аналогичных объектов в определенной рыночной нише;
- обременение;
- расположение;
- инфраструктура;
- как давно построен дом;
- тип застройки, используемый материал;
- этаж;
- площадь;
- наличие лоджии/балкона;
- планировка;
- парковка во дворе;
- состояние квартиры;
- вид из окна.
Для дома
При оценке дома используются те же показатели + оцениваются такие из них, которые оказывают влияние на комфортное проживание: наличие коммуникаций, их состояние, состояние фасада.
Для земельного участка
Земельный надел оценивается по критериям, оказывающих влияние на его цену:
- форма;
- размер;
- назначение;
- наличие на нем зданий и их предназначения;
- сложившийся рельеф;
- социальная и транспортная инфраструктура;
- расположение;
- экология;
- имеющиеся инженерные коммуникации.
Для коммерческой недвижимости
Коммерческую недвижимость оценивают по следующим критериям:
- фасад;
- высота здания;
- свобода прохода;
- количество входных групп;
- коммуникации;
- планировка;
- вывеска;
- отражение в навигационных системах;
- расположение (отдельно стоящее или встроенное в дом);
- расходы на эксплуатацию;
- кадастровая стоимость.
Оценка для недвижимости в ипотеке
Если заказчик берет кредит на покупку квартиры, оценивают те же критерии, как и вышеперечисленные для жилой недвижимости, особое внимание уделяя локации, площади, наличию ремонта и техническому состоянию ее.
Факторы влияющие на оценку
Сергей Александрович Катков
Финансовый директор. Соучередитель агентства недвижимости
Вопрос, нужна ли оценка недвижимости, возникает перед разными покупателями, за исключением тех, кто приобретает квартиру в ипотеку (поскольку она обязательна). Остальным нужно ознакомиться с факторами, влияющими на оценку, чтобы понять, за счет чего в отчете будет стоять та или иная стоимость.
Итак, на оценку оказывают влияние факторы:
- политические (завершение льготных программ по ипотеке и т. д.);
- экономические (если политические в основном снижают цены на жилье, то экономические, наоборот, способствуют их повышению, если население в кризисные времена начинает вкладываться в объекты недвижимости);
- демографические (возраст людей, влияющий на определенные типы жилья);
- культурно-социальные (уровень жизни, образования и т. д.);
- уровень развития науки и техники (модернизированные технологии, качество используемых материалов);
- природные (например, рельеф, климат).
Как повысить стоимость квартиры в оценочном отчете
Понять, зачем делать оценку недвижимости, можно из примера взятия ипотеки. Если стоимость окажется ниже той суммы, которую хочет заемщик взять для приобретения жилья, банк ему откажет или выдаст пониженную сумму. Существенно повысить цену недвижимости вряд ли получится, поскольку оценщики дорожат своей репутацией, но специалист сможет предложить заказчику варианты того, что нужно сделать, чтобы повлиять на стоимостную оценку в выгодном для себя свете.
Если заказчик предполагает, что ему дается заниженная цена, это решение он имеет право оспорить в судебном порядке.
Часто задаваемые вопросы
Заключение
В статье рассмотрено, что такое объект оценки недвижимости и что такое отчет об оценке недвижимости. Они обязательны в том случае, если оказывается влияние на приобретение квартиры с помощи кредита. Но ее могут заказать и иные заинтересованные стороны в получении достоверных сведений о цене объекта недвижимости.
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев