Что такое переуступка прав и как она работает?
В статье рассмотрим, что такое переуступка прав и как она работает. Для чего дольщики реализуют и приобретают права требования? Переуступка может осуществляться в отношении земельного участка или квартиры. Она может проходить с обременением или без него.
Что такое договор переуступки прав
Наиболее часто объекты недвижимости в строящемся доме приобретают по договору ДДУ. Сегодня здания возводятся на деньги, хранящиеся на эскроу-счетах в банках, но сохранилось понятие дольщика и ДДУ — договора долевого участия. В этом случае покупатель приобретает жилье непосредственно у девелопера. Но, если он хочет купить квартиру, когда строительство уже практически закончено и они раскуплены, помочь может переуступка прав.
Сергей Александрович Катков
Финансовый директор. Соучередитель агентства недвижимости
Рассмотрим, что такое переуступка прав. Исходя из вышеизложенного, договор переуступки заключают тогда, когда ее собственник не хочет ею пользоваться, а хочет ее продать, но до ввода здания в эксплуатацию. К новому владельцу переходят все права дольщика. Когда вы что-то переуступаете, договор называется договором цессии, одна сторона цедентом, а другая – цессионарием.
Зачем и когда необходимо пользоваться переуступкой
Чтобы понять, как оформить переуступку прав, нужно разобраться зачем ее проводить. Купить квартиру, приобретенную кем-то по ДДУ нельзя, это возможно сделать только по переуступке. Переуступить – значит, поменять одного покупателя на другого. В основном применяется тогда, когда необходимые для конкретного лица объекты недвижимости у основного продавца закончились. В основном переуступку проводят к моменту окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию.
В связи с этим стоимость по заключаемому договору будет больше по сравнению со стоимостью объекта на этапе строительства.
Инструкция оформления сделки
Рассмотрим, как оформить переуступку права требования, куда обращаться, как зарегистрировать договор, какие нужны документы и как их передать, какой имеется налог на куплю-продажу.
Куда обращаться
Найти тех, кто знает, что такое переуступка прав собственности, не так сложно. К ним относятся граждане, купившие квартиру или несколько объектов недвижимости в доме для последующей перепродажи или переуступки, юрлица или закрытые ПИФы. Также можно обратиться к подрядчикам, с которыми девелопер может рассчитываться квартирами, а те затем переуступать их другим лицам.
Еще одной группой являются граждане, приобретшие недвижимость для собственных нужд, но из-за сложившихся обстоятельств, вынужденные от нее избавиться до ввода дома в эксплуатацию.
Как оформить сделку
Рассмотрим, как оформить договор переуступки права. Покупатель должен убедиться, что собирается совершить сделку с полномочным на то лицом, т. е. он должен проверить, что права на объект недвижимости принадлежат продавцу или он представляет его интересы. Если был заключен ДДУ, он должен пройти регистрацию в Росреестре, что можно проверить по штампу, на котором присутствует соответствующая надпись, или заказав выписку из ЕГРН на объект недвижимости.
Для покупателя важно, чтобы на или в этих документах отсутствовали слова «ипотека», «залог». Рекомендуется ознакомиться с проектной декларацией, разрешением на строительство, чтобы оформление договора переуступки не закончилось потерей денег. Срок аренды на землю у строителя должен истекать не ранее планируемой даты ввода здания в эксплуатацию.
Регистрация договора
В МФЦ передают на регистрацию, которая будет производиться в Росреестре, заявление с приложением договора переуступки в 3 экземплярах — для каждой стороны и органа регистрации. Как и при любой регистрации прав, требуется оплатить госпошлину.
Документы необходимые для переуступки квартиры
При подписании договора переуступки прежний дольщик передает новому ДДУ: оригинал, если он заключен на один объект или копию, если в нем несколько объектов являются предметом. Также необходимы:
- паспорта сторон (или выписка из реестра, если продажу осуществляет юрлицо);
- справка, подтверждающая проведение оплаты или свидетельствующая о том, что долг переводится на цессионария;
- согласие строителя (если такое требование присутствует в ДДУ);
- разрешение банка, выдавшего ипотеку (если она бралась);
- разрешение от органов опеки (если дольщиком-продавцом выступает несовершеннолетний);
- согласие супруга продавца (если недвижимость приобреталась в браке).
Передача документов
ДДУ, разрешения, согласия, справки от прежнего дольщика новому передается в момент подписания договора переуступки, паспорт предъявляется во время заключения сделки.
Налог на куплю-продажу квартир по переуступке
Поскольку срок на возможность неуплаты налога в большинстве случаев не истекает, продавец должен обогатить государство его уплатой. Он исчисляется с разницы между полученным доходом и понесенными ранее расходами на приобретение объекта недвижимости. Ставка налога – 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Покупателю предоставляется право налогового вычета, как и при обычной покупке квартиры.
Завершение сделки
Из изложенного выше понятно, что такое переуступка прав требования. Как оформлять договор переуступки права правильно? Нужно прийти в банк, пройти там в спецкомнату для переговоров, оплатить создание аккредитива или специальной ячейки и согласовать условия доступа к ним, подписать договор, перевести эскроу-счет на счет приобретателя и подать договор на регистрацию в компетентный орган.
Переуступка земельного участка
Рассмотрим, что такое право переуступки земельного участка. По своей сути, это то же самое, отличие заключается в том, что здесь происходит передача права аренды третьему лицу. Остальные договоры ранее заключенного соглашения остаются действующими. Здесь собственник сохраняется, меняется только арендатор.
Как происходит переуступка земельного участка
Рассмотрим, как оформить переуступку прав аренды участка. Текущий арендатор имеет право в одностороннем порядке заключить договор переуступки. Иногда на это требуется согласие владельца (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, относится к участкам в особой экономической зоне), в других случаях ему направляется уведомление.
Рассмотрим подробнее, как оформить переуступку права аренды земельного участка. Процедура осуществляется по алгоритму:
- арендатор находит заинтересованное лицо для заключения договора переуступки;
- он отправляет уведомление владельцу;
- стороны заключают сделку в свободной форме;
- если аренда заключается на срок более 11 месяцев, договор регистрируется в Росреестре.
Он распечатывается в 3 экземплярах.
Как обезопасить себя
В то время, как одни думают, как оформить переуступку прав требования, другие мечтают нажиться на этом. В связи с этим существуют определенные риски обеими сторонами сделки.
Риски договора цессии при продаже квартиры
При заключении договора переуступки передаются права и обязанности дольщика. Если предыдущий дольщик оплатил сумму частично, оставшаяся сумма ляжет бременем на нового дольщика. Для взаимных расчетов лучше применять банковскую ячейку.
Для покупателя основной фактор риска – надежность девелопера. Если продажу осуществляет юрлицо, нужно проверить у его представителя наличие доверенности на совершение подобных действий.
Хитрости для максимальной выгоды
Если вспомнить, что такое договор переуступки права, становится понятно, что при заключении договора цессии между гражданами оплата может производиться до его госрегистрации. Из-за этого право может реализовываться неоднократно.
Требовать с застройщика пени, штрафы при возникновении спорных моментов новому дольщику можно будет по цене, которая была уплачена по ДДУ. Этот момент необходимо учитывать при рассмотрении вопроса, как работает переуступка прав.
Переуступка с обременениями
Рассмотрим, что такое переуступка права аренды или на квартиру при наличии обременения ипотекой или материнским капиталом.
Переуступка с ипотекой
Рассмотрим, как оформить переуступку права требования на квартиру с ипотекой. Продавец в этом случае либо подтверждает выполнение своих финансовых обязательств, либо в договор цессии включаются положения о переходе долга. Иногда в кредитный договор банк включает положение о необходимости получения у него согласия на цессию.
Переуступка с материнским капиталом
Материнский капитал внести гражданину по закону нельзя, поскольку он не является застройщиком, но некоторые суда идут навстречу физлицам и заключают, что формальных причин для отказа нет.
В каких случаях договор не зарегистрируют
Требования, как оформить переуступку права и что будет при их несоблюдении, установлены Росреестром. Регистрация договора приостанавливается в случаях:
- собран не полный комплект документов;
- неправильное их оформление;
- договор подписан не уполномоченным на это лицом;
- заявление о регистрации подало не уполномоченное лицо;
- банк не дал согласия на переуступку квартиры по ипотеке;
- если ранее на этот объект недвижимости уже подавались документы на регистрацию;
- имеется арест на квартиру или идет судебный процесс по ней;
- у цедента нет права, которое он хочет уступить.
На исправление недочетов дается до 3 месяцев. Если они не будут устранены, в регистрации договора откажут.
Плюсы и минусы сделок по договору цессии
Мы рассмотрели, что такое договор переуступки права. Теперь нужно ознакомиться с его преимуществами и недостатками.
Основные плюсы:
возможность получения жилья, когда кажется, что необходимой квартиры уже нет;
хорошая скидка, если цеденту нужно срочно продать объект недвижимости;
возможность цеденту выгодно перепродать квартиру, если есть время подождать;
риск банкротства девелопера к концу застройки резко уменьшается.
Основные недостатки:
право собственности до момента регистрации в Росреестре не будет получено;
возможность переложить долги на покупателя;
существуют множественные риски.
Часто задаваемые вопросы
Заключение
В статье рассмотрено, что такое переуступка прав аренды земельного участка или квартиры. Иногда можно получить вместе с квартирой долги цедента. Подходит ли конкретному человеку заключение договора цессии, зависит от тех критериев, по которым он ищет жилье. Если нужна квартира такой площади и планировки, которой уже нет в продаже, это будет наилучшим вариантом. Но нужно помнить о необходимости проверки продавца, объекта и девелопера.
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев