Государство и недвижимость: как продать квартиру властям и можно ли выкупить муниципальные метры

Российское государство — самый крупный, но при этом самый бюрократизированный игрок на рынке недвижимости. Взаимодействие с муниципальными и федеральными властями в жилищной сфере окружено множеством мифов. Одни собственники мечтают продать свою «вторичку» государству, считая его самым надежным плательщиком. Другие, наоборот, живут в муниципальных метрах или присматриваются к арестованному имуществу и задаются вопросом, можно ли выкупить квартиру у государства по цене ниже рыночной.

В этом подробном лонгриде эксперты компании «Цитадель-Питер» разбирают оба направления этого процесса: как государство выступает в роли покупателя, каковы жесткие требования властей к вашему ремонту и документам, и какие законные схемы существуют для выкупа государственного жилья в частную собственность.

Короткий ответ: да, выкупает, причем массово. Ежегодно из федерального и региональных бюджетов выделяются миллиарды рублей на приобретение жилья на вторичном и первичном рынках.

Однако государство не покупает квартиры просто так, как это делает обычный инвестор. Для каждой покупки есть строгая целевая программа.

Администрации городов (в Санкт-Петербурге этим занимается Комитет имущественных отношений — КИО) скупают жилье для реализации социальных программ:

Если вы решили продать свою жилплощадь городу, вам придется забыть о классической схеме «разместил объявление — показал — продал». Государство покупает недвижимость исключительно через систему электронных торгов (госзакупки) по Федеральному закону №44-ФЗ.

Алгоритм продажи квартиры государству:

Отвечая на вопрос, выкупает ли государство квартиры, нужно сделать важную ремарку: власти выкупают только идеальное жилье.

В Техническом задании прописано всё, вплоть до цвета обоев и наличия исправной сантехники. Требования обычно следующие:

• Метраж: Должен строго соответствовать лоту (например, не менее 33 кв.м. и не более 38 кв.м. для сирот). Если ваша квартира 32.5 кв.м. — заявку отклонят.
• Ремонт: «Бабушкин» вариант или черновая отделка не пройдут. Квартира должна быть с чистовой отделкой, так называемый ремонт «под ключ» (линолеум/ламинат, обои без отслоений, натяжной или покрашенный потолок).
• Оборудование: Обязательно наличие работающей плиты (газовой или электрической), исправной сантехники, ванны, раковины, межкомнатных дверей.
• Дом: Дом не должен быть аварийным, деревянным или подлежать реконструкции.
• Юридическая чистота: В квартире никто не должен быть прописан, не должно быть никаких долгов по ЖКХ, обременений, неузаконенных перепланировок или детских долей.

Многие собственники, попытавшись продать квартиру через госзакупки, сдаются на этапе сбора справок или после отказа комиссии из-за «не того цвета обоев». Если у вас нет времени играть в тендеры, получать электронные подписи и ждать бюджетных денег месяцами, обратитесь в «Цитадель-Питер». Мы выкупаем квартиры в любом состоянии (даже убитые, с долгами и перепланировками) за собственные средства. Оценка, юридическая очистка и выход на сделку занимают от 1 до 3 дней, а наличные вы получаете сразу, без долгих ожиданий.

Теперь рассмотрим обратную ситуацию. Муниципалитетам и федеральным ведомствам принадлежат миллионы квадратных метров. Часто граждане задаются вопросом: можно ли выкупить квартиру у государства, и как это сделать легально?

Закон предусматривает несколько механизмов перехода государственного жилья в частные руки.

Самый известный способ. Если вы проживаете в государственной или муниципальной квартире на основании договора социального найма, вы имеете законное право перевести это жилье в свою собственность абсолютно бесплатно (оплатив только госпошлину).

• Условие: Право на бесплатную приватизацию дается гражданину РФ один раз в жизни (для тех, кто участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним, сохраняется право на повторную приватизацию после 18 лет).
• Как сделать: Собрать справки (формы 7, 9), технический паспорт, отказы от тех, кто не хочет участвовать, и подать заявление через МФЦ.

Если вы живете в ведомственной квартире (от Минобороны, РЖД, больницы или МЧС), напрямую выкупить ее нельзя. Статус «специализированного жилого фонда» запрещает продажу.

• Как обойти: Необходимо, чтобы ваше ведомство или работодатель добровольно принял решение о снятии с квартиры статуса «служебной» и передаче ее на баланс муниципалитета. После этого заключается договор соцнайма, и вы приватизируете жилье. В редких случаях (в госкорпорациях) внутренним уставом предусмотрен прямой коммерческий выкуп служебных метров сотрудниками по сниженной стоимости за выслугу лет.

Государство регулярно избавляется от непрофильных активов или имущества, изъятого за долги (арестованное жилье, выморочное имущество, оставшееся после одиноких умерших людей, недвижимость банкротов). Это имущество продается на открытых электронных аукционах.

• Выгода: Стартовая цена на таких торгах часто на 15–30% ниже рыночной стоимости.
• Как купить: Вы должны зарегистрироваться на электронной торговой площадке, внести задаток (обычно 10-20% от цены) и участвовать в торгах на повышение.
• Риски: Муниципальные торги — это покупка «кота в мешке». Часто квартиры продаются без просмотра изнутри (вы не знаете, в каком состоянии трубы и проводка). Кроме того, в арестованных квартирах могут оставаться прописанные бывшие жильцы, выселять которых вам придется самостоятельно через суд.

В Санкт-Петербурге существует фонд коммерческого использования. Город сдает эти квартиры в аренду гражданам (например, очередникам, которым не положено бесплатное жилье, но положена помощь). Договор коммерческого найма с городом часто содержит пункт о праве последующего выкупа.

• Как работает: Вы живете в квартире, платите городу аренду, а через определенный срок (например, 5 лет) подаете заявление в Комитет имущественных отношений на выкуп этой недвижимости по рыночной или кадастровой стоимости (часто с предоставлением рассрочки от государства).

Отношения с государством на рынке недвижимости — это всегда строгий регламент, рамки законов и обилие бумажной волокиты.

Ответ на вопрос, выкупает ли государство квартиры, утвердительный, но это подходит лишь тем продавцам, чьи объекты идеальны с юридической и технической точки зрения, и кто готов ждать бюджетных выплат. Ответ на вопрос, можно ли выкупить квартиру у государства, также положителен. Приватизация, муниципальные торги и программы выкупа арендного жилья позволяют гражданам стать полноправными собственниками.

Если же вам необходимо продать любую недвижимость в Санкт-Петербурге без оглядки на цвет обоев, тендерные комиссии и бюрократические проволочки — специалисты компании «Цитадель-Питер» всегда к вашим услугам. Мы обеспечим быструю оценку, безопасный расчет и мгновенную сделку на высшем профессиональном уровне.