Как продать квартиру, если собственниками являются несовершеннолетние дети?

Сделка по продаже квартиры, собственниками которой являются также несовершеннолетние дети – это сделка с ограничениями. Конечно, такую недвижимость можно продать, однако потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

В этой статье мы расскажем, как правильно провести такую сделку.

Разрешение органов опеки и попечительства – обязательный пункт. Без согласия от них сделка может быть признана незаконной и аннулирована. При этом у сотрудников органов опеки нет четкого регламента, которого они обязаны придерживаться. Они рассматривают каждую ситуацию индивидуально, рассматриваются все нюансы сделки, так как органы опеки действуют в интересах ребенка. Могут запрашиваться другие бумаги, дополнительно изучаться документы, проводиться беседы с ребенком и опекунами и прочее.

Сделка контролируется органами опеки и они требуют предоставления ребенку:

1. долю соразмерную площади старой квартиры (если он являлся собственником);
2. своевременную регистрацию в новой квартире;
3. деньги на расчетный счет (если квартира – не единственная недвижимость в собственности).

В каких случаях сделку могут аннулировать?

1. Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону на продажу квартиры нужно предоставить согласие всех участников сделки.
2. Новое жилье хуже предыдущего (меньше по площади или с плохим ремонтом).
3. Ребенок не прописан в новом жилье. Выписка ребенка из квартиры при продаже всегда должна сопровождаться регистрацией его в новом жилье.
4. Права ребенка ущемлены (например, ему не выделена доля в новом жилье).
5. Доля в новом жилье меньше. По закону метраж собственности уменьшаться не может.
6. Покупаемое жилье не достроено. (% завершенности строительства меняется в зависимости от региона).
7. Отсутствие удобств в новом жилье (горячая и холодная вода, электричество).
8. Ребенок – наследник, не вступивший в права. Если продается недвижимость, наследником которой является ребенок, то ему сначала необходимо вступить в право наследования и вступить в собственность.

Рассмотрим несколько возможных ситуаций и приведем алгоритм действий при сделке.

Собственник всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок.

Такая ситуация происходит, если до этого родителями было приобретено жилье и оформлено в собственность ребенка, либо ребенок вступил в наследство.

Сделка будет выглядеть так:

1. необходимо собрать документы (важно! органы опеки запрашивают документы не только на отчуждаемую недвижимость, но также и на приобретаемую):
   1. паспорт ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении;
   2. заявление обоих родителей или законных представителей ребенка;
   3. паспорта или другие документы, удостоверяющие личность родителей или законных представителей ребенка;
   4. правоустанавливающий документ на квартир у (например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.д.);
   5. выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка;
   6. справка о строительной готовности покупаемого объекта;
   7. кадастровый паспорт с экспликацией;
   8. справка о кадастровой стоимости недвижимости.
2. подать заявление в органы опеки и попечительства – его можно написать в местном представительстве или в МФЦ.  При этом госпошлину платить не нужно, а документы рассматриваются в течение 15 дней.
3. подписать договор купли-продажи. Если ребенку меньше 14 лет, договор подписывают законные представители, если же больше 14 – договор подписывает и он, и законные представители.
4. зарегистрировать сделки в Росреестре – подать документы на переоформление права собственности можно в любом МФЦ.
5. предоставить выписку из ЕГРН органам опеки.

Если несовершеннолетний является собственником доли в квартире, то весь процесс будет практически таким же. Отличие будет только в том, что при покупке нового жилья  в нем будет необходимо выделить долю ребенку или перечислить на его счет сумму, эквивалентную доле.

В квартире прописан несовершеннолетний ребенок, находящийся под опекой или попечительством.

Если ребенок прописан в квартире, он имеет право на проживание в ней. Чтобы продать такую квартиру, необходимо будет выписать из нее несовершеннолетнего ребенка. Сделка будет выглядеть так:

1. необходимо собрать документы. Ко всем вышеперечисленным документам вам также понадобятся: поквартирная карточка, кадастровый паспорт отчуждаемой квартиры и кадастровый паспорт покупаемой квартиры;
2. подать заявление в органы опеки и попечительства и получить разрешение;
3. выписать и прописать ребенка. Для этого вам необходимо предоставить в паспортный стол:
   1. удостоверение личности ребенка;
   2. удостоверение личности законного представителя;
   3. удостоверение личности собственника, из которой выписывают ребенка и собственника квартиры, в которую прописывают ребенка (плюс необходимо их личное присутствие);
   4. технический паспорт и домовую книгу на жилье (обеих квартир).
4. предоставить доказательства прописки в органы опеки и попечительства;
5. составить договор купли-продажи и оформить сделку.

Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, не вступивший в наследство.

Если вы продаете квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, не вступивший в наследство, то сначала необходимо оформить право собственности на него. Это осуществляется также с разрешения органов опеки. После получения согласия от них сделку можно проводить по схеме, указанной выше.

Важно!

Есть также некоторые случаи отступления от нормы, например:

1. Покупка недостроенного жилья. В таком случае оформление права собственности на ребенка откладывается до ввода жилья в эксплуатацию, однако он должен быть обязательно где-то прописан.
2. Состояние ребенка, при котором невозможно жить в квартире (аллергия, хронические заболевания или врожденные патологии).
3. Тяжелая болезнь ребенка, ему требуются денежные средства на лечение. В таком случае можно получить разрешение опеки на приобретение жилья, хуже продаваемого. Важное условие – разница в стоимости пойдет на оплату лечения.
4. Ребенку требуется специализированное учреждение (например, коррекционная школа или школа-интернат, которого нет в городе). В таком случае также допускается незначительное ухудшение жилищных условий, однако доля ребенку должна быть выделена обязательно.