Как продать квартиру с долгами: риски и рекомендации

Не все объекты недвижимости реализуются без обязательств. Многих интересует, как продать квартиру с долгами, если на ней висит арест или крупные задолженности. В статье пойдет речь о том, на чем следует заострить внимание при приобретении подобного жилья.

Продажа квартиры с долгами

Не допускается реализация жилья, если на него наложен арест или оно приобретается за счет ипотечных средств без согласия займодателя. В иных ситуациях такой объект можно реализовать. Отсюда становится ясно, можно ли продать квартиру с долгами. Но при этом покупателю нужно проявлять должную осмотрительность.

Продажа квартиры с долгами по ЖКХ и ЖКУ

Чтобы продать квартиру с долгом по ЖКХ, нужно заключить соглашение между сторонами, согласно которому покупатель отдает продавцу задаток или аванс, а продавец за счет этих денег гасит накопившийся долг по ЖКУ. Но накопившаяся задолженность может быть разной, в том числе и крупной.

Продажа квартиры с долгом по ипотеке

Многие финансово-кредитные учреждения, чтобы понять, можно продать квартиру с долгами по ипотеке или нет, запрашивают справку, свидетельствующую о том, что нет долгов по ЖКХ. Это обязательство можно погасить способом, описанным выше, при его наличии. При ее непредставлении в одобрении сделки могут отказать.

Продажа квартиры с иными долгами

При наложении на квартиру ареста, пока с нее не будет снято обременение, продажа квартиры с долгами будет невозможна. Задолженность по капремонту переходит не на собственника, а на объект, поэтому, если обязательства возникли у прежнего владельца, а он продал объект, то долги перейдут на нового собственника. Это правило не распространяется на квартиры, которые находились в муниципальной или государственной собственности.

Можно ли продать квартиру с долгами

Как мы уже выяснили, можно продать квартиру с коммунальными долгами или с долгами по капремонту. Одним из исключений является случай, если банк или другое финансово-кредитное учреждение, выдающее кредит, не даст разрешение на объект, находящийся у него в залоге. Также не допускается реализация жилья, на которое наложен арест.

Как составить договор для продажи квартиры с долгом

Если заключается соглашение, в котором прописывается, что за счет задатка будет погашена задолженность продавца, то в договоре купли-продажи объекта недвижимости дополнительные пункты могут не прописываться. Если же стороны будут пользоваться аккредитивом или банковскими ячейками, то в договоре расписывается порядок расчета:

• указывается, что оплата осуществляется через аккредитив или ячейки банка;
• приводится ссылка на их номера;
• расписывают, какое подтверждение будет требоваться для доступа к выбранному параметру.

Риски при продажи недвижимости с долгами

Чтобы продать квартиру с долгом ЖКХ, если он относится к крупным, бывший собственник может использовать различные хитрости. Противоположная сторона должна поинтересоваться у продавца, почему у него образовалась подобная задолженность. Если у него есть другие неоплаченные долги, продавец в дальнейшем может быть признан банкротом, а состоявшаяся сделка недействительной. 

Компания, которой бывший владелец не платит вовремя может инициировать процесс о его признании злостным неплательщиком. В этом случае суд, как правило, выносит решение о наложении ареста на недвижимость. Сделка на этапе регистрации будет остановлена, а в оформлении перерегистрации квартиры будет отказано. Возобновить регистрацию можно будет только после оплаты задолженности продавцом, после чего с объекта будут сняты обременения.

Кому переходит долг при покупке квартиры

Нужно иметь в виду, что долги по ЖКХ на нового собственника не переходят, в то время как задолженность по капремонту относится на квартиру и полностью переносится на нового владельца. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, имеет положительный ответ. Поэтому ему необходимо проверять то, что обязательство, числящееся за старым собственником, им полностью выплачено.

Когда продать квартиру не получится

Имеются случаи, когда продать недвижимость с задолженностями не получится. Заключить договор продажи квартиры с долгом не представляется возможным при ее аресте, судебных ограничениях и имеющихся обременениях.

Арест недвижимости

Если собственник продал квартиру с долгами, на нее однозначно отсутствовал арест, поскольку тогда владелец терял бы полностью возможность распоряжения своим недвижимым имуществом. При этом отчуждения этого имущества не происходит. Арест, как правило, накладывается судом, который выносит свое решение, после принятия которого начинается исполнительное производство.

Сергей Александрович Катков

Финансовый директор. Соучередитель агентства недвижимости

Задать вопрос

Если в течение дольше чем 5 дней после получения постановления долги не оплачены, дело передается судебным приставам-исполнителям, запускающим такое ограничение и конфискацию имущества. Продажа квартиры невозможна не только по прямому договору между сторонами, но и на открытых торгах самим владельцем. Тендеры на продажу могут объявляться судебными приставами, в результате чего собственнику будут возвращены средства, оставшиеся после оплаты обязательства.

Судебные ограничения

Договор купли-продажи квартиры с долгом может быть не зарегистрирован и при наличии судебных ограничений. Если суд наложит запрет на регистрационные действия с объектом недвижимости, до тех пор, пока он не будет снят, любые действия с ним будут запрещены. Это касается не только квартиры, но и дома, и земельного участка, и других видов недвижимости.

Обременения в Росреестре

Продажа квартир с ипотечным долгом возможна только по разрешению банка. Помимо этого вида кредита, к обременениям относятся:

Последнее является разновидностью аренды. Возникает вопрос, при заключении подобной сделки можно ли продать недвижимость с долгами? Да, при истечении срока аренды или по судебному решению. Продажа квартиры вместе с долгом при доверительном управлении возможна после расторжения договора такого управления. Снять обременение ренты можно после расторжения договора, а при его действии у получателя отсутствует возможность совершать любые сделки, а владелец лишен возможности распоряжаться своим объектом.

Часто задаваемые вопросы

Полезные советы для проведения успешной сделки

Если возникает необходимость, продажа квартиры с долгом по ипотеке возможна, но только при ее одобрении банком, а с другими обременениями – только после ликвидации причины, приведшей к ней, поэтому здесь самое главное – быстро ликвидировать ее. Долг можно погасить из суммы задатка либо со средств с продажи объекта недвижимости, передав деньги через аккредитив или банковскую ячейку.