Продажа доли несовершеннолетнего в квартире: требования закона и алгоритм действий
Если дети являются совладельцами недвижимости, возникает закономерный вопрос при необходимости ее реализации, как продать долю в квартире ребенка. Основное условие при этом – получение согласия от органов опеки и попечительства. Другие критерии оценки детской доли и способы ее выкупа описаны на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Законодательная база
У многих клиентов, имеющих детей, возникает вопрос, можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире. Это возможно сделать, если предоставить ребенку, по крайней мере, аналогичные или лучшие условия для проживания. Об этом говорится в ст. 19 Закона об опеке, в ст. 28 и 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ.
Узнать подробности по юридической помощи в жилищных вопросах можно на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Роль органов опеки и попечительства в защите имущественных прав детей
Именно эти органы определяют, можно ли продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка. Они призваны защитить права ребенка, не достигшего 18-летнего возраста и проконтролировать исполнение своих обязанностей родителями или приравненными к ним лицами.
Эти органы выдают разрешения на совершение действий с имуществом детей. Это касается его сдачи, отчуждения, обмена, раздела, выделения долей, уменьшения стоимости имущества, оформления передачи недвижимости по договору дарения.
Общие правила продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетним
Право продажи недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18-летнего возраста, наступает только в том случае, если оно удостоверено нотариусом. Если нотариальная форма не соблюдается, сделка может быть признана ничтожной. Узнать подробности, как можно поступить с жильем ребенка, чтобы избежать нареканий со стороны контролирующих органов, можно на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Случаи, когда продажа доли ребенка разрешена законом
Органы опеки могут разрешить продажу недвижимости, принадлежащей ребенку даже без покупки нового жилья, если у несовершеннолетнего имеется другая недвижимость. Деньги от сделки поступают на спецсчет, которым ребенок сможет воспользоваться после того, как станет совершеннолетним.
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
При переезде в другой город возможна подобная ситуация, но родители пишут обязательство о приобретении жилья в нем с выделением необходимой доли ребенку. Если родители и дети переезжают за границу контролирующие органы могут разрешить продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Они могут пойти навстречу, если необходимо проведение ребенку дорогостоящего лечения с приобретением более дешевого объекта недвижимости, а также в случае вынужденного переезда.
Ситуации, при которых органы опеки могут отказать в продаже
Родители или другие законные представители ребенка не могут выступать выгодоприобретателями его недвижимости. Это касается не только продажи, но и дарения. При обычных условиях органы опеки не дадут разрешение на продажу жилья, если при покупке нового объекта недвижимости права ребенка будут ухудшены или ущемлены (он получит меньшую площадь или она будет иметь меньшую стоимость).
Получение разрешения на продажу доли несовершеннолетнего
Продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка возможна только после получения разрешения от органов опеки и попечительства. Нужно учесть, что по каждой семье принимается индивидуальное решение, и то, что в одном случае срабатывает, в другом может не сработать. Узнать подробности о получении разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в доме или квартире можно на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Необходимые документы для обращения в органы опеки
Для обращения в органы опеки нужно подготовить пакет документов:
- заявление от законных представителей ребенка;
- свидетельство о рождении с удостоверением личности ребенка (если он достиг 14-летнего возраста) или только свидетельство о рождении (в остальных случаях);
- удостоверения личности представителей собственника;
- выписка из ЕГРН;
- договор или решение суда, по которому установлено право ребенка на владение долей;
- справка, подтверждающая, что объект строительства готов не менее чем на 70% при приобретении недвижимости в новостройке;
- кадастровый паспорт, в котором должна быть представлена экспликация;
- справка о кадастровой стоимости объекта.
Документы предоставляются как на отчуждаемое, так и на приобретаемое имущество.
До какого возраста требуется разрешение
Полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет, после чего вопроса, куда обращаться за разрешением уже не стоит. До достижения ребенком 14-летнего возраста продать за него квартиру могут только его законные представители. С 14 до 18 лет подписывать договор может сам ребенок, но только с согласия родителей.
Если ребенок был объявлен эмансипированным, то он может совершать сделки с недвижимостью с 16-летнего возраста без согласия законных представителей и органов опеки.
Сроки рассмотрения заявления опекой
После подачи заявления органы опеки приступают к работе с ним, с даты подачи заявления должно пройти не более 15 дней. При его подаче через многофункциональные центры срок увеличивается, как правило, на 1 день.
После принятия положительного решения заявителю будет сообщено, куда явиться за приказом. В решении будут перечислены условия получения этого разрешения, при невыполнении которых оно будет признано ничтожным. Если заявитель получит отказ, он должен быть аргументирован. После ликвидации отмеченных причин, можно заново подать документы.
В каких случаях опека разрешит ухудшить жилищные условия ребенка
Сотрудники органов опеки подходят индивидуально к каждому случаю. Они обязаны в своей деятельности руководствоваться тем, чтобы не ограничивать в правах ребенка.
Ухудшение условий допускается только в исключительных случаях:
- если у ребенка имеются врожденные или хронические заболевания;
- если он нуждается в посещении специализированного учреждения;
- если необходимо оплатить дорогостоящее лечение ребенку, которое стоит больше половины стоимости квартиры.
Таким образом, ответ на вопрос, можно ли продать долю в квартире с несовершеннолетним ребенком собственником, однозначный – можно, но при этом нужно учитывать нюансы.
Условия продажи доли несовершеннолетнего
При продаже квартиры с долей лица, не достигшего возраста 18 лет, должны соблюдаться некоторые условия.
Требования к новому жилью при продаже доли ребенка
Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Например, ребенок должен получить в новом жилье не меньшую площадь, чем он имел в старом. Он не должен получить площадь, которая будет стоить меньше по сравнению с той долей, которая у него есть сейчас. Также условия проживания в новом объекте недвижимости не должны быть хуже по сравнению со старой квартирой.
То есть должны быть обеспечены соответствующие коммуникация, месторасположение здания и его состояние. Иногда опеке предоставляется письменное обязательство по выдаче ребенку доли в новом жилье спустя определенное время (например, если приобретается недостроенное жилье).
То есть должны быть обеспечены соответствующие коммуникация, месторасположение здания и его состояние. Иногда опеке предоставляется письменное обязательство по выдаче ребенку доли в новом жилье спустя определенное время (например, если приобретается недостроенное жилье).
Если покупать другое жилье не планируется
Если приобретать объект недвижимого имущества не планируется, нужно предусмотреть перечисление на счет ребенка средств от проданной квартиры с их получением их в возрасте совершеннолетия. Возможно использование полученных денег для приобретения жилья ребенку в дальнейшем (до достижения им 18 лет) с разрешения органов опеки.
Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом
Как правило, органы опеки дают разрешение на проведение такого вида сделки. На счете ребенка производится заморозка денежных средств от продажи квартиры и устанавливается срок, в течение которого должна приобрестись новая квартира. Рассматривать подобранный вариант будет уже орган опеки по новому месту жительства.
В случае отсутствия покупки жилья в оговоренный срок возможно аннулирование сделки. При переезде в другую страну, в основном органы опеки идут на уступки.
Почему нужно согласие второго родителя
Родители защищают законные интересы и права ребенка. Они обладают равными правами и обязанностями, поэтому и нужно согласие от двоих законных представителей. Согласия не требуется, если родитель лишен или ограничен в родительских правах, признан судом ограниченно или полностью недееспособным, объявлен умершим или пропавшим без вести.
Что делать, когда второй родитель не дает согласие на сделку
Если один из законных представителей ребенка не дает своего согласия на проведение сделки, нужно выполнить действия:
- отправить заказным письмом обращение с просьбой о согласии на сделку;
- собрать комплект документов для подачи в орган опеки.
Если орган опеки выдаст отказ в получении разрешения, с ним нужно обратиться в суд, но следует иметь в виду, что отказ одного из родителей должен быть указан в качестве единственной причины.
Ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно ли продать для этого его долю
Возможна продажа доли ребенка с резервированием денег на его счету для лечения в том случае, если стоимость лечения составляет более половины от стоимости квартиры.
Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах
Органы опеки рассматривают документы по месту регистрации собственников, поэтому разные места регистрации владельцев продаваемой квартиры усложняет процесс.
Кaк продать дoлю нecoвepшeннoлeтнего peбeнка по шагам
Рассмотрим основные этапы продажи доли квартиры ребенка, не достигшего 18-летнего возраста.
Шaг 1 coбepитe дoкyмeнты
Родители собирают комплект документов, указанный ранее. В органы опеки предоставляют информацию на отчуждаемое и приобретаемое имущество. Они могут потребовать предоставления дополнительных бумаг (например, договора задатка и т. д.).
Шaг 2 подайте зaявлeниe в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa
Заявление можно подать непосредственно в органе опеки или в МФЦ. В нем нужно указать обязательство по передаче ребенку доли в покупаемой квартире.
Шaг 3 пoдпишитe дoгoвop кyпли пpoдaжи и удостоверьте сделку у нотариуса
После получения разрешения от органов опеки и попечительства можно подписывать договор купли-продажи квартиры с обязательным заверением подписей у нотариуса.
Шaг 4 зapeгиcтpиpyйтe cдeлку в Рocpeecтpe
Документы на регистрацию имущества можно подать в любом отделении МФЦ. Для регистрации права нужно представить документы:
- договор купли-продажи;
- разрешение от опеки;
- удостоверения личности от обеих сторон и свидетельство о рождении ребенка.
Оплата госпошлины за продаваемую квартиру производится покупателем, а за новую – родителями. Через несколько дней (обычно не более 9) можно прийти в МФЦ за получением выписки из ЕГРН.
Шaг 5 предоставьте выпиcкy oпeкe
В выписке одним из собственников должен быть указан ребенок. Ее нужно представить в органы опеки.
Особые случаи продажи доли ребенка в квартире
При рассмотрении вопроса можно ли продать долю в квартире, где есть доля несовершеннолетнего ребенка, нужно учесть наличие особых случаев.
Продажа доли в ипотечной квартире
Часто опека не разрешает покупать большую квартиру в ипотеку, поскольку она уходит в залог банку, а продаваемая недвижимость была без залога. Но поскольку каждый случай рассматривается отдельно, возможно получение разрешения. В этом случае продажа доли с разрешения органов опеки проводится по общим принципам.
Продажа доли при разводе родителей
Даже если родители находятся в разводе, каждый из них должен дать свое согласие на сделку.
Продажа доли, полученной ребенком в наследство
Если ребенок еще не успел получить долю по наследству, необходимо дождаться, пока он вступит в наследственные права. Подробности о продаже долей несовершеннолетних можно узнать на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Юридические риски при продаже доли несовершеннолетнего
Познакомиться с основными рисками при сделках можно по ссылке.
Возможность оспаривания сделки
Если не получено разрешение от органов опеки, а квартира продана, сделка может быть опротестована даже спустя несколько лет.
Ответственность родителей за нарушение имущественных прав детей
На родителей распространяются правила гражданского законодательства, например, ст. 37 ГК РФ.
Как покупателю обезопасить себя при сделках с несовершеннолетними собственниками
При рассмотрении вопроса, как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, нужно учитывать, что если при выполнении сделки были нарушены права детей, он может самостоятельно при достижении возраста совершеннолетия обратиться в суд, который признает совершенную сделку недействительной. Покупателю нужно ссылаться на ст. 178 и 179 ГК РФ.
Для избежания подобной ситуации можно:
- проверить паспорт продавца на наличие детей;
- запросить у него выписку из ЕГРН с указанием всех сегодняшних и предыдущих владельцев;
- попросить справку о снятии зарегистрированных в квартире с регистрационного учета;
- убедиться, что несовершеннолетний зарегистрирован по другому адресу.
Узнать подробности о продажи долей можно на сайте агентства недвижимости «Цитадель-Питер».
Автор материала
Матвей Александрович Аверин
Дипломированный юрист с опытом более 10 лет.
Главный редактор сайта citadel-piter.ru
Поиск
Мы Вконтакте с Вами
Еще статьи
Комментарии
Нет комментариев