Встречается заблуждение, что комната в коммуналке это то же самое, что и доля в квартире. Самое главное отличие в том, что при наличии права собственности на комнату в выписке из ЕГРН указывается эта площадь. Незнание закона не освобождает от ответственности – расхожая фраза, которая в случае продаже доли или комнаты может доставить немало неприятных моментов, поскольку долю продать сложнее, чем комнату.

Что такое доля в квартире

Долю получают, когда у умершего собственника есть несколько наследников, если человек разводится и делит совместно нажитое имущество или если недвижимость была куплена с кем-либо вскладчину.

Чем фактически владеет собственник доли

Доля в квартире – это такая собственность, которая подразумевает наличие права собственности на ту же самую недвижимость, и даже на каждом ее квадратном миллиметре, собственности другого совладельца. Каждому собственнику априори не принадлежит определенная комната или иное помещение. При выяснении вопроса, доля в квартире это сколько, нужно исходить из того, что она может быть равной для разных владельцев, а может иметь различия, но это не дает права считать собственника большей доли ответственным домовладельцем. Права у всех собственников равные.

Иногда собственники не могут договориться между собою о пользовании принадлежащим им имуществе. В этом случае они обращаются в суд, чтобы определить свою часть квартиры. Иногда комната в квартире – это доля реальная, то соответствующая по площади ей. В этом случае это помещение может быть закреплено за собственником этой доли, что, по сути, сделает квартиру коммунальной, поскольку коридор, кухня и сантехнические помещения в любом случае останутся общими.

Кто может владеть долями

Доля в квартире – это имущество, которое может принадлежать любому гражданину или организации. Их число и качественный состав не регулируются законом.

Особенности владения долями

Доля в квартире – это часть квартиры, дающая владельцу права пользования, распоряжения и использования объекта недвижимости. Но реализовать данные ему права собственник без согласия других владельцев не может. Он не имеет права своими собственными действиями нарушать права других сособственников.

Любой владелец доли, независимо от того, проживает он в этой квартире или доме, либо нет, обязан нести бремя по его содержанию, а именно оплачивать услуги ЖКХ и налог на имущество, оповещать других собственников о планируемых сделках со своей долей. Это означает, что он не может распоряжаться своей долей без оглядки на других владельцев, какова хороша она не была бы.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Законом установлено, что каждый собственник должен оплачивать услуги ЖКХ в пределах его доли. На общую совместную собственность обычно выдается единый платежный документ, однако, владельцы имеют право запросить в управляющей организации, обслуживающей дом, раздельные квитанции на каждого из них.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Согласно требованиям ГК РФ, допускается выделение доли в натуре, но только в том случае, если возможно оборудовать отдельный вход и санузел в отделенной части дома или квартиры. Это позволит поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности. В результате, если доля в квартире – это часть квартиры, то при ее разделении и оформлении права собственности на ее часть, каждый владелец становится индивидуальным собственником. Однако в большинстве случаев подобная практика по отношению к квартирам неприменима.

Разделение квартиры на отдельные блоки сложно в связи с тем, что:

Можно ли продать свою долю

При сделках с недвижимостью каждый владелец имеет право продать свою долю, при этом предварительно уведомив об этом других собственников, имеющих преимущественное право ее выкупа. Им дается месяц на согласие выкупа. В случае непоступления такого согласия, продавец доли может искать покупателя на стороне.

Собственник должен предлагать выкупить долю сособственникам по той же цене, по которой продает ее другим покупателям. Если это положение, как и нарушение права совладельцев преимущественного выкупа нарушено, другие собственники могут в течение 3 месяцев подать в суд для восстановления их прав.

Совместная продажа всегда выгоднее, чем продажа доли. В Санкт-Петербурге можно обратиться в агентство недвижимости «Цитадель-Питер», агенты которого умеют убеждать совладельцев о совместной реализации принадлежащего им объекта. У нас можно заказать помощь в оформлении и подготовке документов для оформления купли-продажи объектов недвижимости.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает количество долей, как и их минимальный размер. Незначительная доля в квартире – это небольшая доля, которую невозможно выделить в натуре, и которую может лишить суд владельца с выплатой ему другими собственниками денежной компенсации. Это производится с целью недопущения влияния владельцев с небольшими долями на собственников, которым принадлежат значительные доли в общей недвижимости.

А что такое комната как объект недвижимости

Согласно ст. 16 ЖК РФ комната в квартире – это доля в жилом помещении, предназначенное для проживания граждан. Право собственности на комнату возникает, как правило, при ее приватизации. Ее приватизация доступна для жителей коммунальных квартир.

Кто может владеть комнатой

Комната в коммуналке – это помещение для проживания граждан, которое предоставлялось по договору социального найма или другим условиям. Ее приватизация возможна только в том случае, если собственник даст свое согласие на это. В качестве владельца обычно выступает государство, муниципалитет или какое-либо ведомство.

Особенности владения комнатой в коммуналке

Одной из главных особенностей владения комнатой в коммуналке является необходимость согласования бытовых вопросов. Необходимо понимать, что кухня, санузел и коридор относятся к общей собственности. Владельцы комнат должны распределить обязанности по уборке и оплате коммунальных услуг. Необходимо поддерживать уважение к чужим границам.

Как оплачивать ЖКХ

При рассмотрении вопроса, комната в коммуналке или доля в квартире что лучше, нужно учитывать и рассматриваемый вопрос. Для собственника каждой комнаты в коммуналке, факторами, формирующими стоимость коммунальных услуг, являются:

Чем больше площадь комнат, тем больше будет плата за содержание дома. За каждой комнатой в коммуналке закреплен ответственный плательщик, которым может быть наниматель или собственник. На него оформляется лицевой счет в управляющей компании. Он может регистрировать в комнате тех лиц, которых сочтет необходимым. Один плательщик может быть закреплен за несколькими комнатами.

Можно ли продать свою комнату в коммунальной квартире

Доля в квартире или комната в коммуналке разница в чем заключается при продаже? При реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире, необходимо обязательно поставить в известность проживающих в других комнатах этой квартиры. Необходимо помнить, что комната имеет свой кадастровый номер (в отличие от доли).

Комната не может продаваться по цене, превышающей предложение, сделанное соседям. При приобретении ее в браке, она является совместной собственностью, поэтому при продаже такого имущества нужно получить согласие от обоих собственников.

Получить полноценное сопровождение сделок по продаже комнат в Санкт-Петербурге можно в агентстве недвижимости «Цитадель-Питер».

Отличие комнаты от доли в квартире

Доля в квартире или комната в коммуналке — отличия сводятся к праву собственности. При приобретении комнаты покупатель приобретает ее в собственность полностью, а при покупке доли в квартире он не получает никаких преимуществ по сравнению с другими собственниками. При этом необходимо учитывать, что комната продается только в коммуналке.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Регистрация в квартире возможна только с согласия всех собственников этого объекта, в то время как для регистрации в комнате согласия соседей не требуется. В выписке из ЕГРН на комнату указывается вид объекта «комната», а на долю - «квартира» с указанием доли в ней.

Когда доля все же равна комнате

В Санкт-Петербурге комнаты в коммуналках в ходе приватизации изначально передавались в собственность жильцов как доли в праве собственности на квартиру. Из-за этого в городе сложилась отличная от других регионов практика применения норм жилищного права. То есть владелец комнаты в Санкт-Петербурге не может сдать и заселить жильцов в свое помещение без согласия собственников других комнат, расположенных в коммунальной квартире.

Что такое незначительная доля

Под незначительной долей понимают такую долю, которую невозможно выделить без нанесения несоразмерного ущерба другим собственникам. То есть последние не смогут использовать свое имущество по назначению или им будет причинены значительные неудобства.

Порядок признания доли незначительной

Собственники могут самостоятельно договориться о признании доли одного из них незначительной. Для этого нужно понять, доля в квартире что это значит. Если соглашения не удается достичь, нужно обращаться в суд. При рассмотрении дела судья опирается на сложившуюся правоприменительную практику и учитывает факторы:

Факт отсутствия другого жилья не нарушает право других собственников на признание факта незначительности доли. Стороны должны представить доказательства в виде квитанций по уплате за услуги ЖКХ, выписки из ЕГРН, чеки на материалы, использующиеся при проведении ремонта.

Правила составления искового заявления

При составлении иска нужно определить рыночную стоимость незначительной доли. Легче всего ее узнать у профессиональных оценщиков. К заявлению необходимо собрать пакет документов:

Особенности признания доли незначительной

Если не нарушен порядок регистрации сделок, то даже в случае признания доли незначительной, владелец может рассчитывать на получение денежной компенсации. Он не может выделить доли в натуре для отдельного собственного проживания или сдачи в аренду. При этом даже без выделения без согласия других собственников владелец микродоли не может зарегистрировать в квартире других людей.

Регистрация без согласия других владельцев возможна только самого собственника и его несовершеннолетних детей. Таким образом, при рассмотрении вопроса чем отличаются комната в коммуналке или доля в квартире, нужно исходить из того, что комната в коммуналке не может быть признана незначительной (если у нее один владелец, и нет таких особенностей, как в Санкт-Петербурге).

Какие сложности могут возникнуть

При обращении в суд может потребоваться проведение дорогостоящей экспертизы. Собственники значительной доли через суд могут потребовать продажи им незначительной доли. Владелец микродоли может попытаться сдать принадлежащую ему площадь другим собственникам, но поскольку доля в квадратных метрах эфемерна, здесь может ничего не получиться.

Заключение

Между долей и комнатой в большинстве регионов есть существенная разница. Комната может быть объектом собственности только в коммуналке, а доли могут выделяться как в пределах комнаты, так и квартиры или дома. Во многих регионах комнаты – это самостоятельный объект, с которым собственники могут выполнять требующиеся им действия. При небольшой величине доли она может быть признана незначительной, что приведет к ее изъятию у владельца и выплате ему денежной компенсации.

Вопрос, что лучше комната в коммуналке или доля в квартире, каждый должен решать самостоятельно, исходя, например, из вопроса о комфортности жилья и возможности проживания и согласования вопросов с другими собственниками, с учетом того, есть или нет денег в данный момент времени.