Покупка недвижимости в браке

Вы когда-нибудь задумывались, как покупка квартиры или дома в браке влияет на ваши права и обязанности? Кажется, все просто: купили вместе – значит общее. Но на самом деле, российское законодательство предусматривает множество нюансов, которые могут сильно изменить ситуацию, особенно если речь заводится о разводе или наследстве. Сегодня мы с вами подробно разберем, как оформить квартиру, купленную в браке, чтобы защитить интересы обоих супругов.

Что об общем и личном имуществе жены и мужа говорят закон и Верховный Суд

Все имущество, что вы приобретаете в браке – это ваша общая совместная собственность (ОСС). Это прописано в Семейном кодексе (СК РФ), а точнее, в его статье 34. Верховный Суд в своих разъяснениях также неоднократно подтверждал этот принцип.

Общая собственность супругов

ОСС пары – это имущество, купленное мужем и женой в период брака. Сюда входят доходы (зарплата, пенсии, пособия), недвижимость, движимое имущество и так далее. Не важно, кто ходил на работу, а кто занимался домом – вклад каждого из супругов считается равным.

Совместная и долевая

Нажитая в браке недвижимости считается ОСС. Это значит, что доли жены и мужа не определены, и каждый из них в праве распоряжаться всем имуществом. То есть, нельзя сказать, что одному принадлежит 50 квадратных метров, а другому 30 – им принадлежит квартира целиком, как одно неразделимое целое до момента раздела.

А вот долевая собственность означает, что части имущества каждого владельца четко определены (например, 1/2, 1/3). Такое происходит, если супруги изначально договорились об этом в своем брачном договоре или в соглашении, а также, если недвижимость была куплена еще до оформления брака и затем доли были объединены.

Разница во владении

Сергей Александрович Катков

Финансовый директор. Соучередитель агентства недвижимости

Задать вопрос

При совместной собственности проводить какие-либо действия с общим имуществом супруги могут лишь по взаимному согласию (ст. 35 СК РФ). Если вы захотите подарить, продать, заложить квартиру, вам потребуется нотариально заверенное согласие второго члена семьи.

При долевой собственности муж или жена может распоряжаться своей долей на свое усмотрение. При ее продаже надо предложить ее сначала другому собственнику (статья 250 ГК РФ).

Можно ли изменить вид собственности

Да, можно! Вид собственности на недвижимость, купленную в браке, можно изменить. Это делается двумя основными способами:

1. Составлением брачного договора. Его оформляют как до регистрации брачного союза, так и после. В нем муж и жена могут определить режим владения имуществом – например, что оно будет личной собственностью того, на кого записано, или что определенный объект недвижимости будет долевой собственностью с конкретными выделенными каждому долями (ст. 41 СК РФ).
2. Подписанием соглашения о разделе имущества. Когда у вас есть совместно купленная в браке квартира, но вы хотите разделить ее на разные доли или передать кому-то одному, вы можете подписать соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ).

Когда личная недвижимость становится совместной

Личное имущество – это то, что было оформлено на одного из супругов до брака, получено им в дар, оформлено, как наследство, или приобретено по безвозмездным сделкам (например, приватизация) уже во время брака (ст. 36 СК РФ). Но есть случаи, когда личная недвижимость признается совместной.

Это происходит, если в период брака за счет совместных доходов или личного имущества другого супруга (например, его личных накоплений) были сделаны вложения, которые заметно увеличили цену этой недвижимости. Например, был сделан капитальный ремонт, перестройка или даже реконструкция. Тогда суд признает такую недвижимость общей совместной собственностью (п. 2 ст. 37 СК РФ).

Способы приобретения недвижимости в браке

Как купить квартиру в браке? Недвижимость можно приобрести разными способами, и от этого зависит ее правовой режим.

Покупка на совместные средства

Это самый распространенный способ. Если мужем или женой квартира куплена в браке на общие деньги, то она автоматически становится их ОСС, при этом не важно на чье имя оформлялись документы. Даже если один из супругов не работал, его вклад в семью (например, ведение хозяйства) признается равным.

Покупка с использованием личных средств мужа или жены

Если в браке супруг купил квартиру за свои личные средства – например, за деньги, полученные в наследство, от продажи имущества, которое было у него до свадьбы, или подаренные ему лично. И если второй супруг не вкладывал свои личные средства, такая недвижимость будет личной собственностью того, кто внес деньги.

Сергей Александрович Катков

Финансовый директор. Соучередитель агентства недвижимости

Задать вопрос

Важно! Чтобы доказать, что деньги были личными, нужны подтверждения (выписки из банка, договоры дарения, свидетельства о наследстве). Иначе, по умолчанию, все, что приобретено после росписи будет ОСС. Если личные средства смешаны с общими, то выделить долю будет намного сложнее.

Приобретение в ипотеку

Если купить квартиру в ипотеку после заключения брака, то она получает статус ОСС, и не важно, на кого оформлен ипотечный договор. Аналогично, обязательства по выплате кредита становятся общими.

Если ипотека оформляется с привлечением личных средств одного из супругов (например, для уплаты первоначального взноса), то в случае раздела нажитого имущества это учитывается, но потребуются доказательства источника уплаченных средств.

Покупка с использованием материнского капитала (МК)

В этом случае по закону квартира оформляется в общую долевую собственность на всех членов вашей семьи – и на взрослых, и на всех ваших детей. Это требование закреплено в ФЗ № 256-ФЗ, и должны быть выделены доли каждого ребенка без исключений.

Что такое налоговый вычет, и как его получить при приобретении квартиры в браке

Налоговый вычет при покупке квартиры в браке – это выгодная возможность вернуть себе часть налога (НДФЛ), уплаченного при покупке жилья. Возвращается часть денег, заплаченных за жилье (до 2 миллионов руб.), а также часть процентов, заплаченных по ипотеке (до 3 миллионов руб.). Отличный способ сэкономить!

Кто из супругов может получить налоговый вычет

Даже когда право собственности закреплено за одним супругом, но она приобретена в браке как ОСС, налоговый вычет доступен обоим.

Как перераспределяется налоговый вычет между супругами

Когда квартира оформлена как ОСС, у пары есть свобода в перераспределении частей налогового вычета. Вы можете выбрать любую пропорцию (например, 30/70 или 100/0), главное – не выйти за рамки общих лимитов. Такая гибкость особенно полезна, если у одного из вас более высокий доход или если он уже воспользовался частью своего вычета. Чтобы узаконить это распределение достаточно написать и отправить заявление в налоговую.

Как размер вычета зависит от вида собственности на жилье

Размер вычета и способ его получения будут отличаться в зависимости от вида собственности на жилье.

Оформление в собственность и ипотеку только на одного супруга

Если квартира и ипотека оформлены только на одного из пары, но при этом квартира была куплена на общие семейные деньги, она все равно считается вашей ОСС. А значит, вы оба можете рассчитывать на налоговый вычет и можете договориться, как его разделить. Это касается как вычета с самой покупки, так и с процентов по ипотеке.

Оформление жилья в ОСС

Это самый распространенный вариант. Тут каждый из супругов имеет право на вычет. Они могут распределить доли как угодно, например, один супруг заберет весь вычет за покупку, а другой – за проценты, или поделят все пополам. Главное, чтобы каждый не превысил свой лимит.

Оформление квартиры в долевую собственность

Если квартира сразу оформлена в долевую собственность, то каждый супруг получает вычет строго пропорционально своей доле.

Оформление жилья в долевую собственность с детьми

Каждый взрослый собственник (супруг) получает вычет пропорционально своей доле. Доли детей не учитываются при расчете вычета для родителей.

Порядок заполнения заявления о перераспределении налогового вычета между супругами

Если вы хотите перераспределить вычет, вам понадобится подать специальное заявление в налоговую. В нем указывается:

• ФИО и ИНН обоих супругов.
• Доля, в соответствии с которой каждый супруг будет получать вычет.
• Сумма вычета для каждого из супругов.

Где можно получить налоговый вычет супругам

Вы можете получить налоговый вычет двумя способами:

Можно ли получить вычет, если квартира куплена у близкого родственника

К сожалению, нет. Вы не получите налоговый вычет, если квартира куплена у родственника или взаимозависимого лица. К таким лицам относятся:

Можно ли получить налоговый вычет, если был использован маткапитал или иная выплата от государства

Да, вычет получить можно, но есть нюанс. Сумма, на которую вы можете получить налоговый вычет, уменьшается на размер средств, полученных от государства (например, материнского капитала, жилищных субсидий, региональных выплат). То есть, вычет предоставляется только с той части стоимости жилья, которая была оплачена из ваших личных или общих семейных средств, а не за счет государственных субсидий.

Для каких сделок требуется нотариальное согласие супруга

Как мы уже говорили, если недвижимость является ОСС супругов, то для ее распоряжения (продажа, дарение, залог, сдача в долгосрочную аренду) требуется согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это очень важный момент!

Какие последствия для сделки влечет отсутствие согласия

Если такая сделка была совершена без нотариального согласия второго супруга, то эта сделка будет недействительной, если он подаст иск. То есть, если ваш супруг продаст общую квартиру без вашего согласия, вы сможете обратиться в суд и оспорить эту продажу. Это серьезное последствие, которое может привести к длительным судебным разбирательствам и потере времени и денег для всех сторон сделки.

Как правильно оформить согласие супруга на сделку

Согласие супруга на сделку оформляется только у нотариуса. Юрист проверит личности супругов, их дееспособность и разъяснит правовые последствия дачи согласия.

Особенности приобретения недвижимости в браке

Приобретение недвижимости в браке имеет свои нюансы. Эти моменты касаются юридического статуса имущества и вашей финансовой ответственности, даже если на первый взгляд кажется, что все просто.

Особенности приобретения недвижимости в браке:

Защита интересов сторон при покупке недвижимости

Чтобы избежать возможных споров и защитить свои интересы, особенно при значительных вложениях или нестандартных ситуациях, рекомендуется заранее позаботиться о правовом оформлении.

Брачный договор

Хотите заранее договориться, кому что принадлежит? Брачный договор – это ваш самый надежный помощник! В нем вы можете четко прописать, какое имущество будет считаться личным каждого из вас, а что останется общим, и даже определить конкретные доли. Это особенно выручит, если один из вас вкладывает гораздо больше своих личных денег, или вы просто хотите заранее решить, что будет с вашей недвижимостью, если вдруг дело дойдет до развода. Заключить такой договор можно как до свадьбы, так и в любой момент после нее, но помните: он всегда должен быть заверен у нотариуса (ст. 41 СК РФ).

Соглашение о разделе имущества

Если вы уже приобрели недвижимость в общую совместную собственность, но впоследствии решили разделить ее или изменить режим владения, вы можете заключить соглашение о разделе общего имущества супругов. Это также должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Такое соглашение может касаться как всей собственности, так и отдельных ее объектов, например, только квартиры. Это удобный способ урегулировать имущественные вопросы без обращения в суд.