Проблемы льготной ипотеки

С 1-го июля этого года произошло завершение в РФ госпрограммы льготной ипотеки под 8% на новостройки. Ее работа началась весной 2020 года, в связи с ковидными ограничениями, чтобы предоставить временную меру поддержки. Со временем происходили изменения условий, несколько раз провозглашалось продление, но привязки, связанной с кризисом, уже не регламентировалось.

В течение последних 4-х лет на рынке предлагалась постоянная бюджетная подпитка для повышения спроса на ипотеку. Это привело к некоему привыканию, поэтому к завершению программы некоторые интересанты относятся, как к репрессивной мере. В реальности правительство сворачивает господдержку по веским причинам.

Что представляет собой льготная ипотека

Главным отличием, свойственным льготным ипотечным программам, является наличие господдержки. Клиент получает от банка заем со сниженной ставкой, при этом та разница, которая отличает предоставленный процент от рыночного, оплачивается государственным бюджетом. Заемщики, стремящиеся к получению жилищного кредита для приобретения квартиры в новостройке, обладающего специальные условия, должны соответствовать дополнительным требованиям, например, связанным со сроком регистрации, возрастом. Они также проводят подготовку определенного пакета документов.

Негативные стороны программы

О завершении льготной программы ипотеки объявляли неоднократно, но в результате на год продлевали. Сейчас закрытие программы подтверждено на высоком уровне, и этому есть несколько причин, обусловленных, прежде всего, значительным ростом ключевой ставки, достигшей 16%. И бюджетные средства, необходимые для погашения процентной разницы, достигают в сумме миллиардов рублей.

Матвей Александрович Аверин

Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Кроме того, Центробанк является противником очередного продления. Из-за льготной ипотеки на рынке первичных продаж постоянно разгоняются цены, а выигрыша для покупателей не происходит. Из-за инвестиционных покупок также разгоняется инфляция, и регулятору приходится вести активную борьбу с этим явлением.

Ажиотажный спрос привел к росту цен

После начала выдачи льготной ипотеки весной 2020-го года, 1 кв. метр на первичке обходился примерно в 77 тыс. рублей. Через 4 года эта цифра достигла 154 тыс. В течение четырех лет рост цен оказался двукратным. А накопленная инфляция составила около 40%.

Если же провести статистику, начиная с весны 2016-го года, когда стоимость квадрата равнялась 59 тыс. рублей, то удорожание в течение 4-х лет достигало только 30%. Введение льготной ипотеки повлияло на трехкратный рост стоимости жилья.

Переплата за первичку

Льготную ипотеку ввели изначально для новостроек, для поддержки строительного сектора. В результате произошел сильный перекос, касающийся именно первичного рынка, отличающегося от вторичного жилья. Разрыв цен, по статистике мая 2024-го года, составил 45%, а в мае 2020-го года он равнялся 25%. Эта ситуация грозила большими рисками льготной ипотеки, начиная с банков и завершая покупателями. Приобретатели жилья сталкивались с потерей части стоимости покупаемого жилья, так как квартира относилась к разряду, включающему вторичную недвижимость. Риски кредиторов обусловлены не покрытием убытков, если заемщику не удастся выплатить ипотеку.

Сильная нагрузка на бюджет

Выдача ипотеки выгодна банкам, они получают компенсацию ставки от государства через посредника дом.РФ. Зато бюджету приходится вкладывать все больше и больше средств, определяемых определенными лимитами. В текущем году эта сумма достигла 567 млрд руб. Расходы казны, связанные с ипотекой, если сравнить с 2023-м годом, достигли четырехкратного роста.

Массовая программа не помогает нуждающимся

Социальные программы, проводимые государством, должны способствовать справедливости перераспределения ресурсов, необходимых, прежде всего, наиболее уязвимому населению. С помощью льготной, но безадресной ипотеки удается достигать противоположной цели. Налоги, уплачиваемые малообеспеченным большинством, переходят к людям, обладающим достаточно большими доходами, чтобы позволить себе выплату жилищных кредитов.

Льготные кредиты мешают бороться с инфляцией

Субсидирование государством ипотеки понижает эффективность усилий ЦБ, пытающейся посредством высокой ставки добиться охлаждения спроса, связанного с разнообразными кредитами. Данное условие способствует сдерживанию инфляции, так как существует связь с займами в банках и тратами населения, а также совокупным спросом, влияющим на цены. У этого механизма произошел сбой из-за активной поддержки кредитования бюджетными средствами. Рост кредитования продолжается, что, прежде всего, обусловлено льготной ипотекой.

Как отмена скажется на покупателях

По мнению экспертов, снижения цен в перспективе не произойдет, что в основном связано с механизмом проектного финансирования. Скорее всего, следует ожидать уменьшения объемов строительства, что обусловлено не уже реализуемыми проектами, а сдержанным запуском новых проектов, что объясняется ожиданием стабилизации ситуации.

Как застройщики справятся с ситуацией

• Падения цен ожидать не стоит. В связи со снижением спроса будет наблюдаться уменьшение объемов строительства, для поддержки на рынке баланса.
• Следует также ожидать новую волну высоких продаж до окончательной отмены льгот. Самую широкую программу господдержки официально уже завершили.
• Выиграют представители доступного сегмента. Сектор в целом требует более внимательного выбора застройщиков.

Какие льготные программы остались на рынке

Даже после отмены широкой программы льготной ипотеки останется поддержка:

• IT-специалистов, сотрудников аккредитованных Минцифры компаний.
• Людей, желающих приобрести жилье, например, на территории Забайкальского края или Сахалина.
• Людей, желающих переехать в Арктическую зону (от Мурманской области до Карелии).
• Всех желающих трудиться в сельской местности.

Что будет дальше с рынком жилья

Сохранившиеся адресные программы предназначены для ограниченных категорий заемщиков. Поэтому для большинства россиян будут актуальными рыночные ставки, соответствующие ключевой. Стоимость первичного жилья начнет замедляться, что станет причиной повышения интереса к вторичному рынку или ИЖС (для которого планируется внедрение отдельной льготной программы).

Покупатели жилья должны руководствоваться тремя параметрами: стоимостью, ожидаемым размером ежемесячного платежа, а также своими финансовыми возможностями. Получение ипотеки в конце года станет более проблематичным, что обусловлено высокими ставками, связанными с базовыми программами банков, а также ужесточением регулирования.